如何防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)？多部委今日重磅發(fā)聲

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今日（3月16日），國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開專題會議強(qiáng)調(diào)，有關(guān)部門要切實(shí)承擔(dān)起自身職責(zé)，積極出臺對市場有利的政策，慎重出臺收縮性政策。在房地產(chǎn)企業(yè)方面，會議指出，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。

消息一出，A股三大指數(shù)均大漲超3%，房地產(chǎn)板塊反彈超過3%。A股收盤后，央行、證監(jiān)會、銀保監(jiān)會和外匯局也等部門也紛紛針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)聲。

今日晚間，據(jù)新華社消息，近日財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受新華社記者采訪時(shí)表示，綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。

行業(yè)信心將進(jìn)一步修復(fù)

值得注意的是，銀保監(jiān)會除了明確“房住不炒”外，還積極推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，經(jīng)歷一系列政策調(diào)整之后，房地產(chǎn)行業(yè)整體趨穩(wěn)。當(dāng)下無論是需求端還是供給端仍處于觀望階段，隨著政策暖風(fēng)頻吹，加之上市房企發(fā)展節(jié)奏由“快”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)”，行業(yè)信心以及投資者信心將得到進(jìn)一步修復(fù)提升。

“并購貸不計(jì)入‘三道紅線’等措施，本質(zhì)就是授信給優(yōu)質(zhì)房企，讓優(yōu)質(zhì)房企通過并購暴雷房企的項(xiàng)目，達(dá)到化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴記者，從此類表述可以看出，銀保監(jiān)會后續(xù)會有兩條線的工作。長線看，要鼓勵(lì)房企和行業(yè)走新發(fā)展模式。短線看，要強(qiáng)化并購貸款業(yè)務(wù)加快不良資產(chǎn)出清。這對于短期和中長期房地產(chǎn)業(yè)等健康發(fā)展具有積極的作用。

事實(shí)上，早在去年12月，央行和銀保監(jiān)會就聯(lián)合印發(fā)有關(guān)文件，鼓勵(lì)銀行穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款業(yè)務(wù)，且對于兼并收購出險(xiǎn)和困難房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目并購貸款，暫不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

“本次再度強(qiáng)調(diào)并購貸，并提出‘重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企’，這對大型國企央企背景的房企會有明顯利好，也會加速房企間并購的規(guī)模和速度。這次強(qiáng)調(diào)并購融資就相當(dāng)于給競爭市場‘加了把柴火’，對行業(yè)集中度提升將起到加速作用，同時(shí)還有利于行業(yè)的優(yōu)勝劣汰。”

張波表示，總體來看，并購融資并不會加重優(yōu)質(zhì)房企負(fù)擔(dān)，并購貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理政策，對于優(yōu)質(zhì)的規(guī)模房企來說，貸款的易獲得性強(qiáng)。同時(shí)還要關(guān)注到，此類貸款多實(shí)行較低的融資利率以及較長的貸款期限，更容易減輕融資方的壓力，并有利于金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)把控。

持續(xù)化解樓市系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

今日，證監(jiān)會發(fā)文明確，積極配合相關(guān)部門有力有效化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)?？梢钥闯?，后續(xù)在發(fā)債、債務(wù)處置、鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)投資者持股等方面，預(yù)計(jì)會形成更多的支持性政策。

財(cái)政部則明確，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)依照全國人大常委會的授權(quán)進(jìn)行，一些城市開展了調(diào)查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。

“類似表述說明，一些改革的速度可以適當(dāng)放緩，時(shí)機(jī)不成熟。類似房地產(chǎn)稅改革放緩的做法，綜合了當(dāng)前各方面的情況，對于房地產(chǎn)市場來說無疑也是一大利好。”

張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房地產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)的目的是，一方面會通過充分發(fā)揮稅收籌集財(cái)政收入的主渠道作用，實(shí)現(xiàn)有效調(diào)控經(jīng)濟(jì)和調(diào)節(jié)收入分配作用；另一方而，房地產(chǎn)稅本身也是房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的重要組成部分，對于房地產(chǎn)市場整體穩(wěn)定健康發(fā)展將起到深遠(yuǎn)影響。

此外，外匯局也明確，配合有關(guān)部門促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

“此類表述對于房企美元債、房企海外業(yè)務(wù)等都將產(chǎn)生積極影響。”張波表示，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近期的表現(xiàn)來看，由于以往過度追求規(guī)?；鶎?dǎo)致的高負(fù)債并不鮮見。通過并購貸加速行業(yè)向頭部集中，不但有利于行業(yè)產(chǎn)能出清，更有利于房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)把控，大大降低由于部分房企流動性問題所導(dǎo)致的項(xiàng)目爛尾、也更有利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行。

億翰智庫指出，首先在供給端，政府預(yù)計(jì)會大力保交付，解決購房者的后顧之憂。而在需求端，政府將堅(jiān)持“因城施策”和“房住不炒”的原則，控一線，拉二線，穩(wěn)三四線。

具體來看，一是對房企的融資環(huán)境將更加友好，諸如2021年央行鄒瀾司長提及的三道紅線過度執(zhí)行的問題將逐步糾偏；二是預(yù)計(jì)全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)管將進(jìn)一步迎來邊際放松，此前預(yù)售資金監(jiān)管由各地方政府因城施策，部分地方存在資金鎖定比例過高、一刀切監(jiān)管等問題，此類現(xiàn)象預(yù)計(jì)將在未來逐步糾偏，緩解房企資金周轉(zhuǎn)壓力并減少個(gè)券違約風(fēng)險(xiǎn)。

億翰智庫預(yù)計(jì)，在并購領(lǐng)域可能有進(jìn)一步鼓勵(lì)性政策出臺（類似并購貸款不再計(jì)入“三道紅線”政策），將推動優(yōu)質(zhì)房企并購爆雷房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，助力尾部風(fēng)險(xiǎn)化解。

（每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

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