金茂服務(wù)上市：突破傳統(tǒng)的增長邏輯

2022年3月10日，金茂服務(wù)在香港聯(lián)合交易所主板正式掛牌上市，股票代碼為00816，金茂服務(wù)本次全球發(fā)售共計191,68萬股股份，憑借良好的基本面和穩(wěn)健預(yù)期的增長潛能，實現(xiàn)超額認購。

透過立體觀察，這家在管面積多位于一二線城市的高端物業(yè)企業(yè)或為廣大投資人提供了優(yōu)質(zhì)的投資機遇。

高端品質(zhì)突出

金茂服務(wù)創(chuàng)造了優(yōu)秀的經(jīng)營業(yè)績。

根據(jù)招股書，金茂服務(wù)2018年至2020年收入的復(fù)合年增長率為28.2%，2018年至2020年年度利潤的復(fù)合年均增長率為110%。同時，金茂服務(wù)管理及合約規(guī)模大幅度增長，截至2021年9月30日，合約建筑面積達4573萬平方米，一二線城市業(yè)務(wù)占比高于行業(yè)平均水平。

2018年至2020年的合約建筑面積復(fù)合年均增長率為36.0%，高于同期18.9%的行業(yè)平均復(fù)合年均增長率。2018年至2020年的在管總建筑面積復(fù)合年均增長率為31.7%，高于同期14.6%的行業(yè)平均復(fù)合年均增長率。

目前，金茂服務(wù)已在全國48座城市實現(xiàn)業(yè)務(wù)布局，包括長江三角洲、京津冀城市群、珠江三角洲、中西部地區(qū)及成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈。

高端物業(yè)是金茂服務(wù)的又一大標簽。

2018年、2019年及2020年，金茂服務(wù)在管物業(yè)月均物業(yè)管理費約為每平方米6.2元、5.9元及5.4元，顯著高于物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)同期4.2元、3.9元及3.8元的行業(yè)平均水平。

金茂服務(wù)住宅物業(yè)月均物業(yè)管理費約為每平方米3.6元、3.7元及3.6元，高于物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)同期2.3元、2.1元及2.1元的行業(yè)平均水平；非住宅物業(yè)月均物業(yè)管理費約為每平方米20.7元、20元及19.7元，同樣高于物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)同期5.9元、5.2元及5.0元的行業(yè)平均水平。

這是一個良性循環(huán)，高端及優(yōu)質(zhì)服務(wù)使金茂服務(wù)保持優(yōu)于行業(yè)的高客戶滿意度、高續(xù)約率及收繳率。根據(jù)賽惟咨詢調(diào)查結(jié)果，金茂服務(wù)2018年、2019年及2020年的客戶滿意度保持在約90分，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。截至2018年、2019年及2020年12月31日，物業(yè)管理費收繳率分別為98.5%、96.8%、94.1%。

強強聯(lián)合

幾乎所有剝離的物業(yè)公司都是在地產(chǎn)母公司的攜領(lǐng)下開展業(yè)務(wù)，金茂服務(wù)也是背靠全球規(guī)模領(lǐng)先的綜合性化工企業(yè)中國中化和一線品牌房企中國金茂，以強大的項目儲備實現(xiàn)高可見度和可持續(xù)的增長機會。

中國金茂龐大的高端物業(yè)項目儲備，無疑為金茂服務(wù)帶來長期穩(wěn)定的增量，為其長遠發(fā)展和高質(zhì)量增長奠定堅實基礎(chǔ)。

城市運營商是中國金茂的定位之一，中國金茂作為中國領(lǐng)先的城市運營商，采取合作協(xié)同的城市運營方式，將經(jīng)濟利益與長期社會效益相結(jié)合，以更好地服務(wù)市民利益及區(qū)域發(fā)展。

當然應(yīng)當看到，城市運營在技術(shù)和經(jīng)驗方面的進入門檻很高，成熟的業(yè)務(wù)模式未來可快速復(fù)制，進一步帶來收入增長和規(guī)模效應(yīng)。憑借在多業(yè)態(tài)和優(yōu)質(zhì)城市運營服務(wù)方面的豐富經(jīng)驗，金茂服務(wù)一方面不斷利用中國金茂在城市運營領(lǐng)域強大的項目儲備，另一方面也在獲得來自獨立第三方的城市運營服務(wù)領(lǐng)域市場機遇方面占據(jù)有利地位。

目前，中國金茂已在全國布局34個城市運營項目，金茂服務(wù)已與其中的22個城市運營項目訂立了前期物業(yè)管理合約，包括上海、長沙、麗江、青島、南京、三亞、溫州、天津等地的寫字樓綜合體、新城鎮(zhèn)、文化小鎮(zhèn)及智慧城市的多元化組合，12個項目已投入運營。

此外，憑借中國金茂控股股東中國中化的先天優(yōu)勢，金茂服務(wù)亦可借助與中國中化的潛在業(yè)務(wù)合作帶來更多的發(fā)展機會。

一段時間以來，金茂服務(wù)與中化藍天達成戰(zhàn)略合作，為中國中化旗下優(yōu)質(zhì)工業(yè)園及寫字樓提供物業(yè)管理服務(wù)，包括紹興上虞基地、蘇州太倉基地，進一步擴大產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)賽道。

突破傳統(tǒng)

金茂服務(wù)早已打破了傳統(tǒng)意義上的物業(yè)服務(wù)，為更好地將金茂服務(wù)的城市運營策略與中國金茂對接，金茂服務(wù)利用卓越的物業(yè)管理及客戶服務(wù)能力，突破了傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)，從物業(yè)服務(wù)升維至城市服務(wù)，為各行各業(yè)的客戶提供一系列專業(yè)化、標準化、數(shù)字化的城市運營解決方案，亦成為中國城市運營服務(wù)行業(yè)的先行者。

金茂服務(wù)是超高層寫字樓運營管理方面的先行者，擁有豐富的經(jīng)驗。十余年來，金茂服務(wù)持續(xù)為高端摩天大樓提供一流的物業(yè)管理及運營服務(wù)，包括上海金茂大廈、蘭州亞歐國際大廈、長沙梅溪湖雙子塔等標志性的商業(yè)寫字樓大廈。

截至2021年9月30日，金茂服務(wù)在管寫字樓總建筑面積達170萬平方米，2020年在管寫字樓月均物業(yè)管理費為每平方米27.3元，高于物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)每平方米6.93元的平均水平。

基礎(chǔ)服務(wù)之外，金茂服務(wù)為租戶提供的共享接待、共享行政、定制會務(wù)等一站式服務(wù)也贏得了客戶的廣泛認可，鎖定寫字樓私域流量。

此外，金茂服務(wù)具備全業(yè)態(tài)布局并可提供全方位物業(yè)管理服務(wù)，在高端住宅之外，其多元化的物業(yè)管理組合延伸至商業(yè)物業(yè)（如寫字樓及購物中心）、工業(yè)園區(qū)（如上虞及太倉工業(yè)園區(qū)）以及公共物業(yè)（如政府設(shè)施、國際學(xué)校及其他公共空間），全業(yè)態(tài)全方位的物業(yè)組合，不僅能夠最大程度發(fā)揮不同物業(yè)類型之間的協(xié)同效應(yīng)，增強多維度服務(wù)內(nèi)容及能力，而且能夠有效規(guī)避單一業(yè)態(tài)的風險，獲得足以穿越經(jīng)濟周期的可持續(xù)增長韌性。

可以看到，憑借高品質(zhì)、高滿意度的品牌標簽及全國布局的服務(wù)能力，加之中國中化、中國金茂強大而穩(wěn)健的資源支持，金茂服務(wù)積極走向市場，并展現(xiàn)了強大的規(guī)模外拓和業(yè)績增長潛能，實現(xiàn)快速、穩(wěn)健的高質(zhì)量增長。

文/王西嶺

（本文不構(gòu)成任何投資建議，信息披露內(nèi)容以公司公告為準。投資者據(jù)此操作，風險自擔。）