短短一年，從溢價900萬變成沒人要，這個市場發(fā)生了什么？

每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤 孫志成 易啟江    

上海、深圳、杭州，法拍房都涼了。

剛剛過去的周末，上海普陀區(qū)古浪路288弄中環(huán)名品公館的10套千萬級別豪宅在二拍中全部低于評估價成交。

 來源：阿里法拍

在法拍房市場，一次性上架10套千萬豪宅的情形并不多見。在第一輪拍賣中，這10套房源集體流拍，部分房源甚至無人報名參拍。拍賣資料顯示，此次的10套房源位于中環(huán)名品公館10號23、25、26、27、28層，面積均為176.94平方米。根據過往中環(huán)名品公館的銷售宣傳來看，10號樓為該樓盤的“樓王”，176.94平方米的大平層是最后的“王炸”戶型，極受購房者關注。

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2020年年中曾是上海法拍房“撿漏”最火熱的時期。根據上海國拍統(tǒng)計，當年8月上海成交的住宅類法拍房中，有64%的標的以高于評估價成交。“撿漏”的希望在眾多買房者爭搶之下破滅，只成為以高價“打破限購”的渠道。2021年1月，上海法拍房納入限購。 

無獨有偶，幾天前杭州成交了4套千萬級法拍房，也全部低于評估價。

杭州這4套法拍房包括大平層、改善性住宅、高端中式合院和湘湖畔的老排屋。其中杭州市西湖區(qū)楓華府第一套住宅，建筑面積176.53平方米，評估價格為1140萬元，最終以934萬元成交，低于評估價206萬元；余杭區(qū)西溪山莊觀翠苑一套房源以1050.87萬元成交，低于評估價420萬元。

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遙想去年同期，杭州申花板塊沐風宜和雅園一套217.45平方米的合院，起拍價2485萬元，評估價3103萬元，經過203輪競價，最終以4000萬元成交，折合單價18.4萬元/平方米，溢價近900萬元。

來源：阿里法拍

而深圳現象級網紅盤華潤城的一套法拍房，經過第一次流拍后，2月10日第二次拍賣起拍價直接下降278萬元，最終這套約88.17平方米的房源以1199.65萬元接近指導價成交。

 來源：阿里法拍

據央視財經報道，近幾年上海平均每年法拍住宅的數量大約在2200套，流拍率15%左右。2021年全年，上海法拍房折價成交約占54%，溢價成交占46%。這意味著“撿漏”成為當下法拍房市場的主流，曾經的超高溢價、哄搶法拍房可能近期再難見到。

上海中原地產市場分析師盧文曦對記者表示：“法拍房一直不是交易主流，無論是否遇冷，都不會改變其在交易結構中的地位。”

法拍房遇冷，其背后是投資炒房熱的退燒。

另一方面，交易風險也成為大多數人擔心的原因。“一些價格便宜的，說不定背后還有其他看不見的風險。法拍房多數是因債務關系而產生的，高總價房源是否劃算要綜合評估。總體來看，對于行家里手，法拍房是有撿漏機會的。”盧文曦說。

2022年1月1日起施行的《關于人民法院司法拍賣房產競買人資格若干問題的規(guī)定》明確指出：人民法院組織的司法拍賣房產活動，受房產所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予準許。

除前期已經出臺法拍房限購的城市外，全國所有地區(qū)不具備被拍賣房產所在地購房資格的購買人無法參與法拍房競買，通過買法拍房鉆限購政策漏洞的辦法行不通了，法拍房降溫也成了必然趨勢。

那么，在法拍房價格低空飛行的情況下，個人買家出于自住需求是否能夠撿漏？盧文曦認為，法拍房和二手房有些類似，買賣靠“緣分”，對于個人尤其是普通買家而言，最好不要輕易選擇法拍房。如果實在喜歡某套房源，一定看清楚房屋實際狀況，有沒有人實際居住，有沒有租賃合同等等，以免發(fā)生買到房不能入住的情況。

記者|包晶晶 編輯|陳夢妤 孫志成 王嘉琦 易啟江

校對|段煉

本文轉自：鎂刻地產

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封面圖片來源：攝圖網