首付低至兩成！山東菏澤下調(diào)首套房貸比例，之前已有重慶、贛州等地實(shí)施

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

近日，網(wǎng)上流傳的一份建設(shè)銀行菏澤分行個(gè)人貸款中心發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款首付款比例的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）中提到，對(duì)名下無住房、且無個(gè)人住房貸款記錄的居民家庭，申請(qǐng)貸款購買普通住房的，首付比例可以執(zhí)行20%（較此前下降10個(gè)百分點(diǎn))，并自2月14日起開始施行。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此致電建設(shè)銀行菏澤分行，一位工作人員表示“情況屬實(shí)”。此外，中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行菏澤市相關(guān)網(wǎng)點(diǎn)工作人員對(duì)于個(gè)人住房貸款首付比例下調(diào)一事均予以證實(shí)。

菏澤當(dāng)?shù)囟嗝慨a(chǎn)中介告訴記者，“現(xiàn)在首套房首付20%，二套30%，三套以上40%。這個(gè)政策本周已經(jīng)開始實(shí)施。這幾天咨詢房子的人明顯比以前多起來了。”

事實(shí)上，菏澤并不最早執(zhí)行首套房貸款首付兩成的城市。自去年9月起，重慶就有銀行開始執(zhí)行“首套房貸款首付比例20%”的政策。而在江西贛州，更是從2018年起就一直實(shí)施“首套房貸款首付兩成”政策。

“下調(diào)首付比例預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)市場(chǎng)情緒產(chǎn)生較好帶動(dòng)作用，購房者觀望情緒或?qū)⒂兴挠^，置業(yè)信心將得到一定提振。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜向記者表示，未來或?qū)⒂懈喑鞘行Х赂M(jìn)，特別是城市基本面弱、市場(chǎng)調(diào)整壓力較大的三四線城市。

首付比例下調(diào)提振市場(chǎng)信心

根據(jù)《通知》，此次菏澤多家銀行除了對(duì)“無房無貸”首付比例下調(diào)外，根據(jù)名下有無住房、有無住房貸款記錄及貸款記錄是否結(jié)清，最低首付比例分為25%、30%、40%。

具體來看，對(duì)名下無住房有個(gè)人住房貸款記錄且已結(jié)清或?qū)嶋H擁有1套住房但無貸款記錄的居民家庭，申請(qǐng)貸款購買普通住房的，首付比例可以執(zhí)行25%；對(duì)名下實(shí)際擁有1套且存在相應(yīng)購房貸款記錄的居民家庭。申請(qǐng)貸款購買普通住房的，首付比例可以執(zhí)行30%；對(duì)擁有兩套及以上住房且無個(gè)人住房貸款記錄或有住房貸款記錄但已經(jīng)結(jié)清的居民家庭，申請(qǐng)貸款購買住房的，首付比例可以執(zhí)行40%。

不過，農(nóng)業(yè)銀行菏澤分行的相關(guān)工作人員表示，并非所有客戶都能享受到最低貸款比例，還要根據(jù)個(gè)人資質(zhì)、還款能力等具體情況予以確定。

多位銀行人士向記者表示，菏澤此次調(diào)整房貸首付比例是商業(yè)銀行根據(jù)自身資金情況和房貸需求情況，并結(jié)合借款人信用狀況、還款能力等做出的經(jīng)營(yíng)性差別化調(diào)整，屬于銀行的自主經(jīng)營(yíng)性行為。

事實(shí)上，早在菏澤之前，重慶和江西贛州就已經(jīng)開始實(shí)施“首套房貸款首付比例20%”的政策。

重慶一位房產(chǎn)中介工作人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，買首套房就可以兩成首付，但要滿足首房首貸，同時(shí)要有重慶戶口。“大概從去年9月開始，重慶就已經(jīng)開始執(zhí)行這個(gè)政策。不過買二套房的話首付還是4成。”

重慶某樓盤銷售人員向記者介紹，凡是沒有過貸款記錄的客戶，首套房貸款首付兩成。外地人購房享受同等政策，只是需額外交房產(chǎn)稅。

此外，江西贛州多位中介告訴記者，自2018年以來，贛州首套房一直是兩成首付。從去年底開始，已經(jīng)放開了對(duì)外地人的限購，同樣可享受首套房?jī)沙墒赘丁?ldquo;贛州新房的總價(jià)不高，普遍在七八十萬左右，當(dāng)?shù)囟嘁酝顿Y客為主。”

“從菏澤2021年商品房成交來看，市場(chǎng)依然創(chuàng)出新高。自2018年以來，菏澤的商品房成交量逐年上升，年成交量已經(jīng)由2018年24400套上升至2021年32200套。可以說，市場(chǎng)的成交量依然提升，但后續(xù)提升的空間已經(jīng)明顯縮小，目前已經(jīng)出現(xiàn)下滑。”

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，本次山東菏降低首付比例的目的依然是提振市場(chǎng)信心，和一般提振購房者入市的信心不同，這一政策的目的是直指房企。

陳文靜也表示，菏澤此舉預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)市場(chǎng)情緒產(chǎn)生較好帶動(dòng)作用，購房者觀望情緒或?qū)⒂兴挠^，置業(yè)信心將得到一定提振。與此同時(shí)，未來或?qū)⒂懈喑鞘行Х赂M(jìn)，特別是城市基本面弱、市場(chǎng)調(diào)整壓力較大的三四線城市。

1月新房成交量同比下降42%

某頭部房企山東區(qū)域負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，菏澤此次下調(diào)首套房首付比例，對(duì)于購房人來說是好事，對(duì)企業(yè)銷售也有一定的促進(jìn)作用。

菏澤房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2021年菏澤城區(qū)新房成交量達(dá)32000余套，創(chuàng)下了棚改以來的菏澤城區(qū)年度商品房銷售紀(jì)錄。但自2021年下半年以來，菏澤城區(qū)新房成交量下滑明顯，如去年12月的新房成交量為1900套，僅為去年5月（3600套）的一半。今年1月新房成交約1800套（含認(rèn)購），環(huán)比去年12月下降了約5%，同比去年1月（3100套）下降了約42%。

從庫存來看，據(jù)菏澤房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，目前菏澤城區(qū)約有78000套的新房住宅庫存量，即使按2021年銷售量，目前的庫存去化也需要兩年多。

與此同時(shí)，菏澤的土地市場(chǎng)近年來也持續(xù)降溫。2018年菏澤的土地成交金額達(dá)240億元，此后續(xù)則逐年下行，2019年和2020年分別為122億元和94億元，2021年僅67億元，為近三年來最低。以菏澤主城區(qū)為例，2021年掛牌土地大部分沒有成交，其中高新區(qū)全年0成交，成交的22塊商住土地集中在牡丹區(qū)以及開發(fā)區(qū)。

在張波看來，由于2018年菏澤土地供應(yīng)量過大，2019年新房供給量開始井噴，并導(dǎo)致隨后幾年商品房可售量不斷提升，房企的去化壓力不斷增大，市場(chǎng)成交量的提升是通過“以價(jià)換量”來實(shí)現(xiàn)的。

“菏澤的市場(chǎng)相對(duì)比較封閉，全國性品牌房企入駐相對(duì)較少（目前只有碧桂園等少數(shù)幾家），大多還是以當(dāng)?shù)亻_發(fā)商為主。”上述頭部房企山東區(qū)域負(fù)責(zé)人表示，近年來菏澤經(jīng)濟(jì)發(fā)展及棚改等充實(shí)了老百姓的錢袋，使得當(dāng)?shù)刭彿咳巳壕哂休^強(qiáng)的購買力和購買欲望。但開發(fā)商想進(jìn)入?yún)s比較難，菏澤市場(chǎng)有不少限制和不確定因素，不太適合高周轉(zhuǎn)企業(yè)，反而更適合當(dāng)?shù)仄髽I(yè)。

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