記者觀察｜房地產(chǎn)進入“黑鐵時代”，房企該如何應(yīng)對？

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2月11日晚間，郁亮在一份題為“敢拼才會贏”的2022年會總結(jié)發(fā)言中，將2022年形容為“破釜沉舟、背水一戰(zhàn)”的一年，也是一個新時代的開始；將當下的房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)為“黑鐵時代”，并詳細談了對戰(zhàn)略、組織、人、機制、文化五位一體新的理解與思考。

作家王小波曾寫過四部關(guān)于時代的小說，分別為《黃金時代》《白銀時代》《青銅時代》和《黑鐵時代》。這也常被用來形容房地產(chǎn)等行業(yè)的不同發(fā)展階段。

大約在2012年前后，郁亮就在行業(yè)首先預(yù)判“人人彎腰就可以撿到黃金的時代結(jié)束了，房地產(chǎn)行業(yè)進入了白銀時代”。在2019年，郁亮又重申了“白銀時代”的論調(diào)。

但在2022年，郁亮直接跳過了“青銅時代”，判斷行業(yè)進入“黑鐵時代”，萬科需要建立新的錨定點。

面對新的行業(yè)階段，房企該如何應(yīng)對？

行業(yè)進入縮表出清階段，這是一場生死之戰(zhàn)。

在2021年10月，郁亮就在萬科業(yè)務(wù)交流會上詳細談?wù)撨^“縮表”的痛苦。“對開發(fā)商而言，縮表更直接的表現(xiàn)為要降債務(wù)、控杠桿，以及去金融化。”

去金融化是什么概念？過去幾年間有一些所謂的金融創(chuàng)新如明股實債等，會使得杠桿更高。在去杠桿過程中，資產(chǎn)端必然發(fā)生變化，投資、開工下降，疊加前期高價拿地，導(dǎo)致行業(yè)短期業(yè)績受重大沖擊是必然的。

沖擊之下，房價下降使購房者受影響，房企業(yè)績下滑使投資者受影響，拿地減少使希望賣地的地方政府受影響，因此縮表的過程是很痛苦的。

回望2021年可以看到，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險出清在加速，土地市場坐上了從過熱到過冷的“過山車”，大多數(shù)房企銷售額同比下滑且未完成年度銷售目標。

因此，郁亮將2022年形容為“背水一戰(zhàn)的一年”，即要么死、要么活，沒有中間狀態(tài)。

“房住不炒”其實是“房住”和“不炒”兩個方面。

郁亮表示，對“房子是用來住的”這個方面，要切實解決居民的合理居住需求。“不炒”是指盡管可能會放開部分購房限制，但還是不允許炒房，漲幅限制還會保留，政府也會通過諸如稅收或限制出讓等方式管控投資投機。盡管“房住”可能會釋放一些需求，但今天還有這么大量的需求嗎？而且隨著需求不斷被滿足，總量也在不斷變小。

一個明顯的例子是，以往遍地開花的返鄉(xiāng)置業(yè)潮在今年春節(jié)已不復(fù)存在。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2022年春節(jié)期間（1月31日-2月6日），重點監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積同比下降超過五成。

值得一提的是，買萬科房子的客戶年齡又推遲了兩歲。雖然郁亮沒有透露具體年齡是多少，但“推遲”已經(jīng)能一定程度反映剛需購房群體的壓力。

據(jù)今年1月貝殼研究院發(fā)布的《2021城市剛需購房報告》，受限于較高的“上車”門檻，一線城市客群購房壓力較大，剛需客群購房平均年齡約為33.5歲，高出新一線城市1.1歲，高出二線城市0.7歲。

而剛需置業(yè)者年齡的高低，根本還是受到置業(yè)成本的影響，直接表現(xiàn)在調(diào)控政策、貸款門檻、市場預(yù)期、本地人群置業(yè)習(xí)慣等方面。

另據(jù)中指研究院監(jiān)測，今年1月50城商品住宅成交面積同比下降34.1%，降幅擴大。同時，多家機構(gòu)預(yù)計，2022年全年商品房銷售面積、銷售額都將下降10個百分點以內(nèi)。

“在新的發(fā)展模式中，人—地—房之間的關(guān)系可能會有所改善。核心、主要城市的住房供應(yīng)會增加，過去一些出于限購等原因未被滿足的改善需求未來有釋放的可能。”

在郁亮看來，大家要適應(yīng)行業(yè)回歸民生屬性這個現(xiàn)實，不要指望價格上漲。

“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”是長期目標，房價會穩(wěn)但難漲。從今年1月百城新房成交數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，雖量跌但價穩(wěn)。

此外，樓市分化會越來越明顯，行業(yè)規(guī)模開始萎縮。

今年1月開局，房企各陣營增長率全部下滑、門檻值次第下滑，如銷售額達到百億元的房企僅15家，較去年同期減少了近一半；超50億元房企22家，較去年同期減少了31家。

事實上，作為頭部房企，萬科每一次大的戰(zhàn)略行動都會引起行業(yè)跟隨效仿，如2021年11月萬科總部發(fā)文倡議節(jié)衣縮食、打造“戰(zhàn)時氛圍”，就曾引發(fā)多家房企跟進。

在郁亮此次主題講話之后，已有房企準備效仿萬科，建立“黑鐵時代”的新錨定點——下調(diào)薪酬。

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