2021年上海新房供應(yīng)量近三年最高 精準(zhǔn)調(diào)控致二手房市場先揚后抑

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

去年上半年買了房子的劉芳現(xiàn)在仍感到慶幸，原本她計劃買套二手房，但由于去年上海二手房價格一度上漲，讓她最終選擇加入了“打新”的行列。

2021年全國樓市高開低走，上海樓市雖然經(jīng)歷了積分新政、新房源集中入市、土地聯(lián)動價等諸多變化，但在行業(yè)整體下行之下仍表現(xiàn)出強勁的韌性。

國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2021年12月，全國70城新房價格環(huán)比上漲的城市有15個，二手房價格環(huán)比上漲的城市僅有6個。而上海的新房和二手房價格均環(huán)比上漲0.4%。此外，新房價格同比上漲4.2%，二手房價格同比上漲6.5%。

從2021年全年表現(xiàn)來看，上海新房價格一直處于環(huán)比和同比上漲態(tài)勢，二手房價格除9-11月環(huán)比下降外，其余月份均實現(xiàn)環(huán)比上漲。

進(jìn)入2022年，上海新房市場繼續(xù)延續(xù)2021年的熱度。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，上周上海共有8個樓盤項目入市，出現(xiàn)7個“日光盤”。

圖片來源：攝圖網(wǎng)-500335036

新房供應(yīng)量近三年最高

2021年1月21日，上海出臺“滬十條”規(guī)定“離婚3年內(nèi)套數(shù)按離婚前計算，增值稅免征年限2年變5年”，這也是上海針對此前房屋認(rèn)籌過熱、房價上漲過快現(xiàn)象出臺的收緊政策。4天后，上海又進(jìn)一步為新政打“補丁”，將“法拍房”納入限購。2月，上海對新房認(rèn)籌采取積分制，觸發(fā)積分的樓盤5年限售。

上海次新房價格普遍高于新房價格，而一二手房價格“倒掛”現(xiàn)象也讓上海樓市盛行“打新熱”，只要不是太冷門的板塊，新房“買到就是賺到”。

“去年我總共搖了4次號，每次都是滿懷期待，結(jié)果都是失望而歸。” 在上海某外企工作的張華告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，去年上海的新房市場一度非?；?。

以上海市區(qū)的綠地海珀外灘為例，2021年10月推出建面約184-426平方米的高層房源，備案均價14.25萬元/平方米。而位于綠地海珀外灘北面的綠城黃浦灣雖然已近10年房齡，但第三方平臺顯示，同時期其二手房掛牌均價達(dá)17萬元/平方米。

此外，徐匯、靜安、虹口和楊浦去年推出的部分新房源，在價格方面同樣與周邊二手房形成“倒掛”現(xiàn)象。如虹口區(qū)的中糧瑞虹海景壹號，2021年6月的備案均價為11.5萬元/平方米。而其周邊的瑞虹新城三期房齡不算特別新，不過二手房掛牌均價達(dá)11.7萬-13萬元/平方米。

統(tǒng)計顯示，上海積分政策實施后，2021年共計113個樓盤觸發(fā)積分，占比44.3%。這些觸發(fā)積分的樓盤中，上海內(nèi)環(huán)項目占比15%，中外環(huán)占比12%，外郊環(huán)占比57%，郊環(huán)外占比16%。

值得關(guān)注的是，從2021年3月開始，上海推出集中供應(yīng)房源制度，全年共推出6批次集中供應(yīng)房源，合計281個項目、81830套房源，供應(yīng)面積達(dá)905.6萬平方米。

來自58同城的數(shù)據(jù)顯示，2021年上海累計新開盤達(dá)255次，遠(yuǎn)高于2020年。從上海近三年的樓盤開盤次數(shù)來看，2021年也是最多的。同時，這也是自公證搖號政策出臺后，上海新房供應(yīng)量最多的一年。

“去年上海樓市政策呈現(xiàn)前緊后松的態(tài)勢，上半年政策落地非常密集，幾乎月月有新政策，春節(jié)前就落實了購房積分制度，后續(xù)堵‘假離婚’等漏洞的政策也不斷出臺。下半年除了‘三價就低’外，政策沒有出現(xiàn)持續(xù)收緊。”

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，上海的政策調(diào)控本身和市場冷熱的結(jié)合較為緊密，保障了房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

2022年開年，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，上周共有8個樓盤項目入市，其中有7個樓盤實現(xiàn)清盤。上海新房市場本周又將迎來一波供應(yīng)井噴，預(yù)計有23個樓盤陸續(xù)入市。其中，弘久·新弘北外灘、仁恒海上源、中糧瑞虹·海景壹號等紅盤再度強勢加推，華僑城·純水岸、海上溪云等新盤未開先火。

二手房市場先揚后抑

2021年初上海出臺的樓市新政并沒有涉及二手房市場。

去年1月份，上海二手房市場成交量井噴，成交量達(dá)4.3萬套；2月份受春節(jié)影響，成交量為1.8萬套。

資深中介王浩告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“去年初的二手房掛牌房源可以說一天一個價，有時賣家甚至寧愿賠違約金也要賣給出價更高的買家。”

2021年3月，上海發(fā)布中考新政，增加了重點學(xué)校名額分配到區(qū)，減少了部分家長的擇校焦慮，當(dāng)月二手房成交量上揚，成交量達(dá)3.7萬套。隨后4個月的成交量均超過2萬套。

劉芳在去年春節(jié)期間就有了買房打算，當(dāng)時預(yù)算在800萬元左右，把和父母一起合住的老房子換了買一套婚房。因為二手房房源多又不需要積分搖號，所以劉芳開始的目標(biāo)便是買套次新房。

“剛開始時很耐心地看了不少房源，但到了4月份感覺情況就不對了，每次看完房子中介開始催著交訂金，說‘不交的話這套房子就沒有了’。而且中介會隨時告訴我，之前看過的房源又漲了幾十萬。”

“每天醒來第一件事就是關(guān)注房價是不是又漲了。”由于工作實在太忙，劉芳不得已放棄了購買二手房，最后買通過搖號買了套新房。“主要是被二手的價格嚇到了。”

僅2021上半年，上海二手房成交價格漲幅就超過20%，有些諸如徐匯萬體館、靜安寺、不夜城等熱門板塊的個別小區(qū)價格漲幅在30%以上，有的漲幅甚至超過50%。

來自上海中原的數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，上海均價10萬元以上的二手房成交量為1488套，同比上漲64.78%；成交均價為10.31萬/平方米，同比上漲23.03%。

于是，針對二手房市場的調(diào)控政府出臺了。2021年7月9日，上海發(fā)布新規(guī)，要求上海在已實施房源掛牌核驗的基礎(chǔ)上，增加價格信息的核驗。不到一周時間，上海幾乎所有小區(qū)的樓盤在中介門店和APP上全部下架，一些中介門店出現(xiàn)“幾乎沒有客人掛牌”的情況。

8月，上海“三價就低”政策落地，二手房交易量急劇下降，在9月觸底，僅成交1.2萬套。10-11月，上海二手房月成交套數(shù)均未超過1.5萬套。

“上半年基本上一個業(yè)務(wù)員保證2天有一組帶看，現(xiàn)在一星期都沒有一兩組。好的時候成交很快，現(xiàn)在差不多10天成交一套。”王浩告訴記者。

不過，2021年最后一個月，上海二手房市場走出翹尾行情。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2021年12月上海二手住宅成交1.8萬套，環(huán)比增加19.3%。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)亦顯示，2021年12月上海二手房價格環(huán)比上漲0.4%。而2021年9-11月，上海二手房價格環(huán)比分別下降0.6%、0.4%、0.1%。

對于2022年上海樓市的走勢，張波表示，“預(yù)計上海市場將保持總體平穩(wěn)態(tài)勢，商品房供給量持續(xù)保持充裕，二手房量價平穩(wěn)將是大趨勢。政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性、精準(zhǔn)性依然是重要特點，房地價聯(lián)動的機制有序推進(jìn)，房價和地價的穩(wěn)定是重點調(diào)控目標(biāo)。”   

（應(yīng)受訪者要求，文中劉芳、王浩、張華為化名）

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-500220012