戶口、學(xué)歷、三胎……五花八門的購房補(bǔ)貼，可以令樓市回暖嗎？

每經(jīng)記者 王佳飛  陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

安徽蕪湖，對(duì)符合條件的青年英才，最高可獲得10%購房款補(bǔ)貼。

廣東惠州，符合條件的人才公積金貸款額度不受繳存余額限制。

12月14日，兩地同時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)促進(jìn)政策。事實(shí)上，自中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議結(jié)束后的一周內(nèi)，多地已發(fā)布相關(guān)政策，落實(shí)“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”的會(huì)議精神。

作為較早落實(shí)會(huì)議精神的城市，湖南衡陽12月10日就發(fā)布了購房補(bǔ)貼政策。12月13日，衡陽下轄耒陽市召開促推房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展座談會(huì)，提出“全力促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”“依法解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理訴求”“全力做好房地產(chǎn)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)的無縫對(duì)接”。

相比一二線城市，三四線城市眼下的庫存積壓現(xiàn)象極為明顯，已是2016年7月份以來的最高值，創(chuàng)下5年來新高。

頂層設(shè)計(jì)不斷完善，區(qū)域市場(chǎng)不斷出臺(tái)提振政策，大家都希望為這個(gè)市場(chǎng)注入一些信心。

 

補(bǔ)貼方式五花八門

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，近一個(gè)月來，包括呼和浩特、荊門、衡陽、開封、南寧、保定、南通海安、重慶璧山和萬州、黔南布依族苗族自治州龍里、六安金寨等在內(nèi)的十余地都拿出了真金白銀，以期提振市場(chǎng)。

12月14日，浙江省金華市武義縣發(fā)布《我縣首創(chuàng)民營(yíng)工業(yè)企業(yè)新居民“購房券”獎(jiǎng)勵(lì)政策》，將于明年1月1日起實(shí)施。

同日，安徽省蕪湖市發(fā)布《青年英才購房補(bǔ)貼發(fā)放實(shí)施細(xì)則的通知》，將對(duì)符合條件的人群發(fā)放購房補(bǔ)貼，給予購房款最高10%補(bǔ)貼。首期補(bǔ)貼為購房款的3%，分3年平均兌現(xiàn)，剩余購房款補(bǔ)貼按申請(qǐng)人上年度實(shí)繳個(gè)稅地方留存部分逐年兌現(xiàn)。

11月底，呼和浩特起草《呼和浩特市高校畢業(yè)生租房補(bǔ)貼實(shí)施辦法》及《呼和浩特市高校畢業(yè)生購房補(bǔ)貼實(shí)施辦法》（征求意見稿），將對(duì)符合條件的博士研究生、碩士研究生、本科生，分別一次性給予10萬元、5萬元、3萬元補(bǔ)貼。

10月中旬，荊門起草《關(guān)于促進(jìn)中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見（征求意見稿）》，對(duì)畢業(yè)5年內(nèi)并承諾在中心城區(qū)連續(xù)最低工作服務(wù)年限不少于5年的符合條件人才，從該意見實(shí)施之日起一年內(nèi)，在中心城區(qū)首次購買唯一新建商品住房，網(wǎng)簽商品住房買賣合同，取得契稅完稅證明的，按照每個(gè)家庭一次性給予購房補(bǔ)貼。

除了人才引進(jìn)，契稅補(bǔ)貼也是一種重要形式。

12月10日，衡陽發(fā)布《衡陽市城區(qū)新建商品住房和地下車位財(cái)政購房補(bǔ)貼實(shí)施方案》，2021年12月1日到2022年5月31日期間在衡陽城區(qū)購買商品房或地下車位，將享受15%到50%不等的契稅補(bǔ)貼。

同日，重慶市璧山區(qū)宣布，定于2021年12月10日至2022年2月10日舉辦為期2個(gè)月的購房?jī)?yōu)惠活動(dòng)?；顒?dòng)期間，購買新建商品住房（限1套）、車位（不超過2個(gè)）、商服用房（不超過5個(gè)）和辦公用房，以及購買二手住房（限1套），符合相應(yīng)條件的，均可享受所繳納契稅同等金額的購房補(bǔ)助。

12月初，開封發(fā)布政策，對(duì)通告發(fā)布之日起至2021年12月23日繳納商品住房契稅且符合補(bǔ)貼范圍的，按照契稅總額的12%給予補(bǔ)貼。

值得留意的是，三胎也成為數(shù)地發(fā)放購房補(bǔ)貼的一條理由。

今年9月，甘肅省臨澤縣成為全國第一個(gè)提出三孩家庭購房補(bǔ)貼概念的地區(qū)。臨澤縣對(duì)生育二孩、三孩的臨澤戶籍常住家庭，在臨澤縣城區(qū)購買商品房時(shí)給予4萬元政府補(bǔ)助，在各中心集鎮(zhèn)、屯泉小鎮(zhèn)、丹霞康養(yǎng)村等集中居住區(qū)購買商品房時(shí)給予3萬元政府補(bǔ)助。

此后，江蘇省南通市海安市也發(fā)布相關(guān)政策，如果二胎家庭再次購房，可以通過出示戶口本或者出生證明，享受每平方米200元的減免補(bǔ)貼，三胎家庭可享受每平方米400元的減免補(bǔ)貼。

保定更為直接，以促進(jìn)被動(dòng)式建筑發(fā)展的方式對(duì)樓市定向松綁。

11月30日，保定在《保定市全面推進(jìn)被動(dòng)式超低能耗建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)施方案》中規(guī)定，購買被動(dòng)式超低能耗商品住宅，可不受區(qū)域性商品住房限購政策的限制；使用住房公積金貸款購買被動(dòng)式超低能耗自住住宅的，貸款額度上浮20%。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜也告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“近期，中央明確‘支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求’，各地根據(jù)實(shí)際情況，重點(diǎn)支持合理住房需求釋放。地方響應(yīng)中央要求，在房地產(chǎn)信貸環(huán)境邊際改善的背景下，因城施策出臺(tái)扶持類政策，平穩(wěn)購房者預(yù)期，引導(dǎo)剛需和改善性住房需求正常釋放。”

對(duì)于政策效果，陳文靜認(rèn)為：“部分城市出臺(tái)購房補(bǔ)貼政策，一方面有助于平抑購房者觀望情緒，另一方面引導(dǎo)合理住房需求正常釋放。短期來看，購房者預(yù)期穩(wěn)定仍需一定時(shí)間，但隨著地方加快落實(shí)‘兩個(gè)維護(hù)’，信貸環(huán)境繼續(xù)改善，相關(guān)扶持性政策繼續(xù)跟進(jìn)，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)逐步趨于平穩(wěn)，購房者置業(yè)信心亦有望提振。”

 

為什么是衡陽？

從微觀來看，衡陽能夠清楚地說明政策出臺(tái)背后的機(jī)理。

作為中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后首個(gè)響應(yīng)政策的城市，衡陽對(duì)2021年12月1日-2022年1月31日期間購買新建商品住房的，補(bǔ)貼所交契稅的50%；對(duì)2022年2月1日-3月31日期間購買新建商品住房的，補(bǔ)貼所交契稅的30%；對(duì)2022年4月1日-5月31日期間購買新建商品住房的，補(bǔ)貼所交契稅的15%；對(duì)2021年12月1日-2022年5月31日期間購買地下車位的，補(bǔ)貼所交契稅的80%。

簡(jiǎn)言之，越早在衡陽買房，能夠享受的補(bǔ)貼額度越大。

來源：衡陽市住建局

記者注意到，購房者要想享受衡陽的購房補(bǔ)貼，需同時(shí)滿足三個(gè)條件：僅限于購買衡陽市城區(qū)的新建商品住房或地下車位，購買商業(yè)門面或二手房不能享受補(bǔ)貼；網(wǎng)簽時(shí)間必須是2021年12月1日-2022年5月31日；辦理了網(wǎng)簽備案并繳納契稅的。

衡陽市住建局工作人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，下發(fā)該文件的初衷是貫徹執(zhí)行上層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“三穩(wěn)”預(yù)期。至于具體落實(shí)，購房者在簽訂購房后可以帶上所需相關(guān)文件直接去行政大廳辦理。

記者粗略地算了一筆賬，衡陽此次補(bǔ)貼政策能幫購房者省下2500-12000元不等。

根據(jù)目前衡陽的契稅標(biāo)準(zhǔn)，首套房90平方米以下（含），契稅1%；90平方米以上，契稅1.5%；大于90平方米小于144平方米的1.5%，大于144平方米的3%；二套房契稅為3%；產(chǎn)權(quán)車位契稅為4%。

根據(jù)58安居客數(shù)據(jù)，衡陽目前房?jī)r(jià)為5731元/平方米，90平方米的首套房契稅為5157元，50%可省2578元；140平方米的契稅約24070元，50%可省12035元。

來源：安居客

衡陽為何要下發(fā)“鼓勵(lì)購房”政策？

當(dāng)?shù)刈〗ň謱?duì)外的表述是，這是為深入貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院“房住不炒”決策部署，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，滿足人民群眾居住需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢近幾年衡陽的市場(chǎng)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，雖說房?jī)r(jià)變化不大，但成交量卻持續(xù)下滑。

據(jù)58安居客數(shù)據(jù)，2018年以來，衡陽整體房?jī)r(jià)變化不大，過去三年房?jī)r(jià)僅上漲了270元/平方米。

但成交量卻出現(xiàn)了大幅下滑。

從房天下數(shù)據(jù)看，2018-2020年，衡陽房地產(chǎn)新房的成交套數(shù)分別為3.03萬、2.53萬、2.98萬套，但今年1-11月，衡陽僅成交了1.92萬套，成交情況遠(yuǎn)低于同期。

一位衡陽蒸湘區(qū)的置業(yè)顧問向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露：“衡陽樓市自從2018年走下神壇以來，就一直是不溫不火狀態(tài)，蒸湘區(qū)相對(duì)好一點(diǎn)，其他多數(shù)片區(qū)都屬于去庫存和橫盤狀態(tài)。今年10月以來，多個(gè)樓盤打出類似4、5字頭起房?jī)r(jià)，加8888元還送車位的宣傳，側(cè)面反映了開發(fā)商在想各種辦法去庫存。”

衡陽備受去化周期長(zhǎng)的困擾。

根據(jù)房天下的數(shù)據(jù)，2021年上半年衡陽新房成交量為1.16萬套，而同期住宅庫存為3.43萬套，據(jù)此推算衡陽樓市去化周期為17.77個(gè)月。

相比之下，非住宅的去化更難，去化周期基本都在60個(gè)月以上。據(jù)衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)信息中心數(shù)據(jù)，截至2020年12月底，衡陽市區(qū)非住宅庫存面積211.27萬平方米，同比增長(zhǎng)16.52%；庫存去化周期為65.07個(gè)月。

換言之，衡陽的非住宅產(chǎn)品，要將近5年半才能賣完。

來源：衡陽市住建局

 

庫存創(chuàng)5年來新高

如果從宏觀看，近期我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在下行趨勢(shì)，除一些房企爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)外，整體銷售情況也在趨冷。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，11月份一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平。其中，北京和上海環(huán)比分別上漲0.3%和0.2%，廣州下降0.6%，深圳持平；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均下降0.4%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

需要注意的是，三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同。

從國房景氣指數(shù)看，我國整體數(shù)據(jù)畫出了一個(gè)明顯的倒V字型。

來源：國家統(tǒng)計(jì)局

如前所述，近期出臺(tái)政策的多為三四線城市，記者留意到，正是這些地方存在著一定的高庫存風(fēng)險(xiǎn)。

易居研究院在《100城住宅庫存報(bào)告》（下稱報(bào)告）中直言：“當(dāng)前全國100城庫存壓力明顯增大，尤其是出現(xiàn)了市場(chǎng)成交量連續(xù)6個(gè)月環(huán)比下跌，庫存創(chuàng)5年來新高的現(xiàn)象。”

一、二、三四線城市新建商品住宅庫存面積

來源：易居研究院

報(bào)告顯示，截至11月底，全國100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為52110萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.1%，同比增長(zhǎng)2.1%。庫存環(huán)比數(shù)據(jù)出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比正增長(zhǎng)現(xiàn)象，而同比則連續(xù)36個(gè)月保持正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。當(dāng)前百城庫存規(guī)模為2016年8月份以來的最高值，即創(chuàng)下5年來的新高。

“當(dāng)前需要高度關(guān)注百城庫存壓力。庫存壓力和風(fēng)險(xiǎn)若不解除，那么房企銷售資金的回款速度會(huì)進(jìn)一步放緩，進(jìn)而使得當(dāng)前房企現(xiàn)金流壓力更大。”

11月份，100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為4495萬平方米，而成交量為3437萬平方米，呈現(xiàn)了“供大于求”態(tài)勢(shì)。當(dāng)前供求關(guān)系中，最大的問題就是市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)非常疲軟，目前已出現(xiàn)連續(xù)6個(gè)月環(huán)比下跌的現(xiàn)象。

整體去化周期也在拉長(zhǎng)。

11月份100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為12.5個(gè)月，這也意味著市場(chǎng)消化完這些庫存需要12.5個(gè)月時(shí)間。觀察2016年8月份以來的百城去化周期，總體上在10個(gè)月左右上下波動(dòng)。而今年下半年開始，存銷比在10個(gè)月的基礎(chǔ)上快速拉升。

其中需要注意的是，報(bào)告顯示“城市結(jié)構(gòu)方面，三四線城市庫存攀升的態(tài)勢(shì)最明顯”，出現(xiàn)了連續(xù)37個(gè)月庫存規(guī)模同比正增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，說明相比一二線城市，三四線城市庫存積壓的現(xiàn)象最明顯。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前三四線城市庫存，是2016年7月份以來的最高值，即創(chuàng)下5年來的新高。從庫存風(fēng)險(xiǎn)的角度看，三四線城市是最大的。

100城新建商品住宅庫存面積 來源：易居研究院

面對(duì)這種現(xiàn)狀，出臺(tái)補(bǔ)貼政策似乎就很容易理解。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，三四線城市普遍面臨庫存壓力較大的問題，而各類城市出臺(tái)購房補(bǔ)貼政策，有助于加速去庫存。

“在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的大背景下，三四線城市購房政策放松的可能性是比較大的，尤其是針對(duì)大學(xué)生、改善型購房需求、三孩家庭等，都有很大概率出臺(tái)更多寬松的購房政策。”

陳文靜認(rèn)為，年底中央對(duì)2022年房地產(chǎn)明確定調(diào)，預(yù)計(jì)在“房住不炒”的大基調(diào)下，短期信貸政策對(duì)首套、改善性住房需求的支撐力度將不斷加大。

“地方將響應(yīng)中央要求因城施策對(duì)地產(chǎn)相關(guān)鏈條不順暢的問題采取針對(duì)性舉措，加快落地扶持類政策，除加大購房補(bǔ)貼外，降低貸款利率、減免部分交易稅額、提高企業(yè)預(yù)售資金使用效率、優(yōu)化預(yù)售條件等政策亦存微調(diào)預(yù)期。”

良性循環(huán)和健康發(fā)展

不僅僅是區(qū)域性政策，近期頂層設(shè)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)也持續(xù)釋放了善意。

12月8日至10日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確表示：“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”

12月11日，國家發(fā)改委副主任兼國家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆在“2021-2022中國經(jīng)濟(jì)年會(huì)”明確，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費(fèi)。

12月13日，中國人民銀行黨委召開擴(kuò)大會(huì)議，會(huì)議也表示：“穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加快完善住房租賃金融政策體系，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”

同日，中國人民銀行發(fā)布2021年11月個(gè)人住房貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。2021年11月末，個(gè)人住房貸款余額38.1萬億元，當(dāng)月增加4013億元，較10月多增532億元。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“房貸方面的貸款余額規(guī)模增大，商業(yè)銀行積極執(zhí)行央行最新房貸政策，在放貸方面持續(xù)推進(jìn)，體現(xiàn)了支持合理住房消費(fèi)需求的導(dǎo)向，進(jìn)一步說明房貸市場(chǎng)持續(xù)寬松、向好發(fā)展。”

陳文靜表示，下半年以來，隨著房地產(chǎn)信貸以及預(yù)售資金監(jiān)管收緊，銷售市場(chǎng)及土地市場(chǎng)均明顯降溫，疊加個(gè)別房企風(fēng)險(xiǎn)問題暴露，市場(chǎng)信心進(jìn)一步受挫，從企業(yè)融資到投資拿地、開工建設(shè)、銷售回款、竣工交付等環(huán)節(jié)均不同程度遇阻，現(xiàn)階段良性循環(huán)對(duì)行業(yè)發(fā)展尤為重要。

“中央經(jīng)濟(jì)工作堅(jiān)持‘穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)’，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，還需要發(fā)揮穩(wěn)定器的作用。當(dāng)前對(duì)于政府來說，打通房地產(chǎn)業(yè)各個(gè)鏈條的循環(huán)是重中之重，良性循環(huán)后才會(huì)更好地健康發(fā)展，因城施策下，資金端、政策端等均將發(fā)力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，進(jìn)一步支撐經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。”

記者手記丨買房仍需謹(jǐn)慎

樓市噤若寒蟬，調(diào)控力度不減，城市管理者們提出了不一樣的應(yīng)對(duì)策略。

根據(jù)記者的不完全統(tǒng)計(jì)，近一個(gè)月以來，已有超過10個(gè)城市下發(fā)了相關(guān)購房補(bǔ)貼政策。而從具體措施來看，主要集中在契稅減免、現(xiàn)金補(bǔ)貼、以人才或二孩三孩名義給予購房?jī)?yōu)惠等方式上。

雖說鼓勵(lì)政策都是實(shí)打?qū)嵉难a(bǔ)貼，但從這些下發(fā)購房補(bǔ)貼的城市來看，主要還是以三四線城市為主，這背后，是市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)的持續(xù)下滑，以及普遍存在的去化壓力。

對(duì)購房者來說，如果原本就在這些三四線城市有安家置業(yè)需求，那么政策出臺(tái)后開始著手買入，確實(shí)能不同程度地享受優(yōu)惠和稅收減免。而若短期內(nèi)沒有這樣的需求，買入仍需謹(jǐn)慎，還得綜合考慮市場(chǎng)流動(dòng)性、未來城市發(fā)展?jié)摿Φ葐栴}。

記者：王佳飛 陳榮浩

編輯：陳夢(mèng)妤

視覺：鄒 利

排版：陳夢(mèng)妤 馬原