兩個最“慘”行業(yè)代表，在西安旅游大廈相遇

每經(jīng)記者 淡忠奎    每經(jīng)編輯 賀娟娟

受疫情和行業(yè)政策影響，文旅和教培堪稱兩大最“慘”行業(yè)。一面是，景區(qū)、旅行社收入腰斬，連年虧損；一面是，K12業(yè)務停擺，裁員減/降薪，轉型自救……

如今，這兩個最“慘”行業(yè)代表在西安旅游大廈相遇了。近日，西安旅游（000610）公告稱，其以2200.6萬元的價格將西安旅游大廈七層房產(chǎn)及輔助資產(chǎn)（下稱“原總部辦公樓”）轉讓，接盤方是新東方教育科技集團有限公司（下稱“新東方”）。目前雙方已經(jīng)完成過戶變更和輔助資產(chǎn)的交割。

值得注意的是，西安旅游去年以來已經(jīng)多次轉讓資產(chǎn)或資產(chǎn)使用權。其先后以1.78億元轉讓了渭水園100%股權，以380萬元的年租金整體租賃旗下分公司上林宮酒店。此番完成原總部辦公樓的轉讓后，又開始謀劃將扎尕那旅游特色小鎮(zhèn)項目運營主體的股權以9104.03萬元的底價公開掛牌轉讓。

僅從轉讓資產(chǎn)來看，西安旅游直接獲利將接近3億元。毫無疑問，這將給公司的扭虧和現(xiàn)金流帶來直接性的改善，但是面對扣非凈利潤連續(xù)8年虧損的現(xiàn)實，如何促進主業(yè)轉型突破，實現(xiàn)業(yè)績的持續(xù)性改善，依然是西安旅游必須回答的問題。

一場交易 

位于西安南二環(huán)西段的總部辦公樓，可謂是西安旅游的發(fā)家之地。這是2003年從大股東西旅集團旗下購得，耗資751.25萬元，建筑面積達1379.66平方米。彼時，西安旅游主業(yè)營收逼近1億元，從“狹小、簡陋”的環(huán)城南路舊址搬到了南二環(huán)新址。

恰逢“實現(xiàn)了對西安城墻和洽川風景名勝區(qū)的投資開發(fā)”，總部遷址西旅大廈令公司上下欣喜而振奮。不過，隨著2019年12月公司總部遷址曲江新區(qū)華商文化傳媒中心，這塊陪伴了西安旅游16年之久的西旅七層轉而成為一塊閑置資產(chǎn)。

不久之后，西安旅游集團以其評估價值1820.16萬元作為底價，在西安文化產(chǎn)權交易中心公開掛牌交易。今年1月，意向受讓方新東方逐漸浮出水面。僅僅3個多月后，雙方即簽訂《資產(chǎn)轉讓協(xié)議》，約定以2200.6萬元轉讓原公司總部辦公場所資產(chǎn)，包括西旅大廈第七層房產(chǎn)和6個地下停車庫。目前，雙方已經(jīng)完成過戶變更和輔助性資產(chǎn)的交割。

圖片來源〡西旅集團官網(wǎng)

“我們原總部辦公樓是一處閑置資產(chǎn)，是一個正常的資產(chǎn)處置。”西安旅游董秘辦相關人士向粉巷財經(jīng)（ID：nbdfxcj）表示，此次轉讓主要是處于盤活閑置資產(chǎn)的考慮。西安旅游此前表示，本次交易將有效促進西安旅游主業(yè)轉型升級，進一步降低資產(chǎn)負債率，提升整體經(jīng)營效益。

從接盤方來看，新東方的出手著實令人有些意外。去年末，新東方已經(jīng)斥資2213.58萬元接盤西安飲食（000721）的原總部辦公樓——西旅大廈第六層房產(chǎn)及輔助性資產(chǎn)。再算上此番出手，新東方將擁有西旅大廈兩層房產(chǎn)。

在“雙減”政策下，教培龍頭新東方的日子也并不好過。此前俞敏洪曾透露，新東方要退租1500個教學點。有統(tǒng)計顯示，截至11月，鄭州、西安、合肥、成都等新東方分校，共計捐出了73366套新桌椅。

這種背景下，新東方為何連續(xù)接盤西旅大廈兩層房產(chǎn)，又將如何消化呢？萬聯(lián)證券投資顧問屈放分析稱，其實是雙方都有這個需求。新東方的西安總部就在南二環(huán)，它購置資產(chǎn)可能是出于業(yè)務整合和一體化的考慮。

此外，新東方官網(wǎng)顯示，西安四大教學區(qū)中排序第一的便是南二環(huán)教學區(qū)，地址為西安旅游大廈。

“賣賣賣”

除了總部辦公樓外，西安旅游已經(jīng)多次轉讓旗下資產(chǎn)或資產(chǎn)使用權。

去年9月，其將全資子公司西安渭水園溫泉度假村公司100%股權，以1.78億元總價轉讓給陜西大興醫(yī)院投資管理集團，一舉助力前三季度業(yè)績扭虧為盈；去年10月，其又將分公司上林宮酒店及附屬經(jīng)營場所，整體租賃給西安秦嶺野生動物園的母公司——西安大漢上林苑實業(yè)公司（關聯(lián)方），租賃期5年，年租金總額為380萬元。

受此影響，西安旅游2020年實現(xiàn)投資收益1.81億元，一舉助力其實現(xiàn)凈利潤3757.63萬元，同比扭虧為盈。在外界看來，此番原總部辦公場所的轉讓也不乏扭虧的考慮。

圖片來源〡粉巷君 制

值得注意的是，當前西安旅游還在推動另外一處景區(qū)類資產(chǎn)掛牌轉讓。今年10月，西安旅游密集發(fā)布公告，擬以9104.03萬元底價掛牌轉讓扎尕那旅游特色小鎮(zhèn)項目運營主體的全部股權——迭部縣扎尕那生態(tài)旅游文化發(fā)展有限公司（以下簡稱“生態(tài)旅游公司”）全部股權（51%）及迭部縣扎尕那康養(yǎng)置業(yè)有限公司（以下簡稱“康養(yǎng)置業(yè)公司”）全部股權（70%）。

這個項目曾被寄望于破解“主業(yè)缺乏旅游景區(qū)類核心資源支撐突出問題”。西安旅游此前表示，這是其搶占優(yōu)質(zhì)旅游資源，實施項目帶動，實現(xiàn)轉型升級的旅游資源類戰(zhàn)略投資，將會對公司未來可持續(xù)發(fā)展形成有力支撐。

圖片來源〡西旅集團官微

不過，西安旅游董秘辦相關人士向粉巷財經(jīng)確認，當前公司仍在繼續(xù)推動這塊資產(chǎn)轉讓，“因為這個項目涉及房產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)務。”

隨著國家主管部門重啟“退房令”，要求央企全面退出房地產(chǎn)市場，而地方國資退出房地產(chǎn)業(yè)務也是大勢所趨。比如，去年8月，陜西省國際信托有限公司就退出了陜西玉龍房地產(chǎn)83.33%的股權。

此外，屈放認為，首先從交易資產(chǎn)來看，增值率達88%，這筆投資是盈利的。再者，伴隨近兩年國內(nèi)旅游市場不景氣，這可能也是西安旅游部分回收現(xiàn)金流的一個表現(xiàn)。

近年來，西安旅游留給外界的印象是“賣賣賣”，清退閑置資產(chǎn)不遺余力，轉型卻推進緩慢，也不乏投資者對公司經(jīng)營管理能力產(chǎn)生質(zhì)疑。此前，西安旅游也在2020年年報問詢函的回復中提及“公司運營管理層級多，運營管理效率低，成本費用高企也是影響公司整體經(jīng)營效益的重要方面。”

“轉轉轉”

實際上，甩賣資產(chǎn)和業(yè)務轉型“焦慮”的背后，是西安旅游“慘痛”的業(yè)績。今年前三季度，西安旅游實現(xiàn)營收4.22億元，同比增長130.82%。但是凈利潤，仍然虧損3373.42萬元，面臨較大的扭虧壓力。

從主要業(yè)務板塊來看，今年上半年旅行社、酒店和商貿(mào)分別實現(xiàn)營收8059.19萬元、2963.31萬元和1.41億元，分別占據(jù)總營收的32.07%、11.79%和56.14%，旅行社業(yè)務依然低迷，而商貿(mào)業(yè)務逐漸成為營收的主要支撐。

在11家主要的參股控股公司中，近半數(shù)上半年凈利潤為負。僅從旅游服務板塊來看，西安海外旅游有限責任公司和西安中旅國際旅行社有限責任公司凈利潤分別虧損94.7萬元和74.79萬元，處于迭部縣的康養(yǎng)置業(yè)公司（房地產(chǎn)業(yè)務）和生態(tài)旅游公司凈利潤分別為-299.02萬元和246.13萬元。

更令人憂慮的是，此前西安旅游扣非凈利潤已經(jīng)連續(xù)8年為負，并且遭到深交所的問詢。甩賣資產(chǎn)是可以改善公司的現(xiàn)金流，但是從長遠發(fā)展來看，通過轉型升級增強主業(yè)的持續(xù)性盈利能力，才能夠真正走出困境。

投資者對此也是操碎了心。免稅店、元宇宙、十四運門票銷售權……資本市場上任何的“風吹草動”，都會有投資者在互動易平臺詢問西安旅游是否有相關計劃，但是答案多是否定的。

實際上，西安旅游近年來圍繞“提內(nèi)拓外”理念，除了推動旅行社業(yè)務創(chuàng)新之外，酒店業(yè)務和商貿(mào)業(yè)務成為重點培育的主業(yè)方向。其中，商貿(mào)業(yè)務已經(jīng)逐步取代旅行社業(yè)務成為第一大主業(yè)。

圖片來源〡西旅集團官微

從酒店業(yè)務來看，大力推動連鎖酒店和精品民宿發(fā)展。西安旅游稱，將以旗下解放飯店、勝利飯店為試點，鞏固現(xiàn)有酒店和民宿業(yè)務，加快提升服務質(zhì)量和營銷能力。2021年底，直營店要達到20家，加盟店10家。

作為和平門外的地標性建筑，勝利飯店從籌備改建到拆除改建，歷史長達12年之久。今年10月，全新的鉑金萬澳·勝利飯店試運營以來，更是備受外界期待。畢竟，幾年前這座酒店就號稱將實現(xiàn)年營收8675萬元，凈利潤3692.05萬元。

當然，外界還有更多的想象空間。2018年西安旅游和西安飲食兩家旅游文化類上市公司幾乎同時被劃轉至曲江新區(qū)旗下，不過兩年來，擅長資本運作的曲江新區(qū)并未對兩家公司有何大的動作。

今年9月，西安旅游和西安飲食又在同一天宣布，總部辦公地遷址毗鄰大雁塔景區(qū)的西影大廈。兩家旅游文化類上市平臺，加上曾經(jīng)蜚聲國內(nèi)外的西影集團，三者接下來將會有怎樣的聯(lián)動乃至整合，令人倍感期待。

“我們暫時沒有業(yè)務合作。但是，現(xiàn)在這種情況會很方便。”西安旅游董秘辦相關人士表示。

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