地產(chǎn)股債雙雙連續(xù)大漲，“短期回暖”還是“長(zhǎng)穩(wěn)信號(hào)”？

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

地產(chǎn)股市和債市罕見地迎來連續(xù)上漲。

繼昨日(11月10日)多只地產(chǎn)股出現(xiàn)大幅上漲后，今日（11月11日）開盤，地產(chǎn)股再次大面積飄紅。截至收盤，A股方面，保利發(fā)展、金地控股、新城控股、招商蛇口、中南建設(shè)、新華聯(lián)、陽光城、泰禾集團(tuán)漲停，萬科A幅漲為9.54%，華僑城A漲幅為6.58%，綠地控股漲幅為6.13%；港股方面，截至發(fā)稿，中國(guó)奧園漲幅為12.5%，融創(chuàng)中國(guó)漲幅為8.31%，中國(guó)恒大漲幅為6.33%，碧桂園漲幅為6.08%。

債市方面，自11月9日以來，多家房企的公司債連續(xù)出現(xiàn)反彈。今日，地產(chǎn)債繼續(xù)強(qiáng)勢(shì)反彈，“20奧園01”收漲超34%，“20世茂G3”漲超33%，“19禹洲02”漲超31%，“20世茂G1”漲超30%，“20陽城04”漲超29%，“19世茂G2”漲超23%，“20世茂G2”漲超22%。

“信息面的利好拉升，是這輪地產(chǎn)股債雙雙上揚(yáng)的主要原因。”多位業(yè)內(nèi)人士表示，原先壓低估值的最主要原因是融資現(xiàn)金流斷了之后，市場(chǎng)覺得房企穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)都存在問題，但只要融資端政策稍微放松，馬上就能成為估值修復(fù)的催化劑。

多重利好致地產(chǎn)股債上揚(yáng)

本輪地產(chǎn)股債雙雙上漲的背后，是近日房企融資端傳出多項(xiàng)利好消息，同時(shí)各地也頻頻傳出調(diào)控放松的信號(hào)。

事實(shí)上，自央行、銀保監(jiān)會(huì)于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)以來，金融監(jiān)管部門多次釋放房地產(chǎn)金融政策信號(hào)。

某頭部房企的IR告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，坊間從10月份開始有政策吹風(fēng)。尤其是10月20日的金融街論壇年會(huì)上強(qiáng)調(diào)了“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了個(gè)別問題，但風(fēng)險(xiǎn)總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變”后，地產(chǎn)股即迎來一波大漲，易居企業(yè)控股（HK2048）盤中漲幅一度達(dá)20%。

11月9日，中國(guó)銀間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房企代表座談會(huì)。對(duì)此，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水博士表示，房企融資可能會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)變化：一是房企發(fā)債會(huì)放松。中國(guó)銀間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房企代表座談會(huì)，表明監(jiān)管機(jī)構(gòu)將從房企發(fā)債方面給予支持，改善房企發(fā)債融資環(huán)境；二是經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、信用等級(jí)較高的企業(yè)將會(huì)更容易實(shí)現(xiàn)融資。國(guó)內(nèi)發(fā)債對(duì)房企信用等級(jí)要求較高，實(shí)力較強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的企業(yè)對(duì)金融機(jī)構(gòu)有吸引力，預(yù)計(jì)頭部經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的民營(yíng)企業(yè)及央企、國(guó)企發(fā)債融資比較容易。

近期4次全國(guó)層面房企座談會(huì)

資料來源：中指研究院整理

從10月15日起，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委外資司和國(guó)家外匯局、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心以及中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)，分別主持召開了代表性房地產(chǎn)企業(yè)的座談會(huì)。一個(gè)月內(nèi)開4次全國(guó)層面的房企座談會(huì)，表明各個(gè)層面都在熱切關(guān)注房企的經(jīng)營(yíng)情況。

11月10日，信息繼續(xù)釋放，如當(dāng)日熱傳的“各地人行已在通知熱點(diǎn)城市的各主要銀行，按揭積壓5個(gè)月以上的全部清理掉”信息。此外，央行公布最新數(shù)據(jù)顯示，10月份M2增速為8.7%，較上月提升了0.4個(gè)百分點(diǎn)；新增貸款8262億元，同比多增1364億元。表明基礎(chǔ)貨幣投放正在提速，宏觀信貸環(huán)境正在改善。這都被外界解讀為房地產(chǎn)融資端放松的前兆。

“房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)發(fā)債的相關(guān)政策會(huì)有所松動(dòng)，近期將會(huì)有房企在公開市場(chǎng)發(fā)債融資。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，銀行等機(jī)構(gòu)投資者也會(huì)通過債券投資等方式重新為房企“輸血”，防止房企資金鏈進(jìn)一步惡化。

房企融資環(huán)境或邊際放松

值得注意的是，房地產(chǎn)信貸環(huán)境邊際正在調(diào)整。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，房企非標(biāo)融資（包含信用債、海外債、信托、ABS），2021年10月的行業(yè)平均利率為6.99%，同比上升1.23個(gè)百分點(diǎn)，較上月上升0.69個(gè)百分點(diǎn)。

劉水博士認(rèn)為，隨著融資環(huán)境邊際放松，房企融資成本或不會(huì)上升得那么快。但因?yàn)檎卟粫?huì)全面放松，對(duì)銷售回款利好有限，對(duì)房企降負(fù)債作用有限，房企“三道紅線”降檔將遇到瓶頸。

“融資層面適當(dāng)?shù)姆潘桑矁H限于一些會(huì)議上和感覺上的放松，這些都可以歸結(jié)為消息層面，不排除未來股價(jià)還有波動(dòng)。”張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言，“現(xiàn)階段的調(diào)控目的是為了去除金融屬性和投資屬性，等將來這種屬性出清之后，行業(yè)不會(huì)受政策影響如此之大。”

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

一位不愿具名的券商分析師告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這兩天市場(chǎng)情緒受到消息面驅(qū)動(dòng)，悲觀預(yù)期會(huì)有所改善，但不會(huì)是長(zhǎng)期的。“畢竟股市給的是預(yù)期，但后期能否兌現(xiàn)還有待觀察。目前來看并沒有實(shí)質(zhì)性的幫助，所以上揚(yáng)行情可能不會(huì)持續(xù)。但監(jiān)管層希望房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸，而不是螺旋式下跌，這會(huì)影響長(zhǎng)期預(yù)期”。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)20210824235026