鎂刻人物| 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長苗樂如：行業(yè)遭遇“近日之困”，總體風(fēng)險(xiǎn)可控

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

10月26日，第十一屆中國價(jià)值地產(chǎn)年會在深圳圓滿落幕，本屆年會的主題是“錨定價(jià)值，理性求進(jìn)”。

會議現(xiàn)場，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長苗樂如發(fā)表致辭。在苗樂如看來，對房企而言，需要對行業(yè)形勢、社會貢獻(xiàn)、住房需求標(biāo)準(zhǔn)三個(gè)維度有更深層次的認(rèn)識。只有如此，房企才有可能適應(yīng)行業(yè)的發(fā)展與變化。

認(rèn)清行業(yè)形勢

苗樂如首先從政策層面談到了目前的行業(yè)基調(diào)。

“我國的十四五規(guī)劃中，早已經(jīng)明確實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展，持續(xù)釋放消費(fèi)能力。這是繼2009年、2014年之后我國再一次提出這樣的問題，穩(wěn)是為房地產(chǎn)健康發(fā)展的基本要求，穩(wěn)中有進(jìn)因?yàn)橐乐够蚁?，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定是對宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要貢獻(xiàn)。”苗樂如說。

“用一句話概括當(dāng)下地產(chǎn)行業(yè)的形勢，那就是‘穩(wěn)中有緊，緊中要穩(wěn)’。”苗樂如還強(qiáng)調(diào)，“雖然行業(yè)的基調(diào)是穩(wěn)，但行業(yè)機(jī)遇還是在的。”

苗樂如透露，疫情的發(fā)生，讓居民對住房的需求更明確，增加了人民對改善性住房的需求。新浪樂居曾透露過一個(gè)數(shù)據(jù)，2019年我國城鎮(zhèn)居民人均住房雖然已達(dá)39.8平方米，但我們講的是建筑面積，而發(fā)達(dá)國家講的是使用面積。根據(jù)之前任澤平團(tuán)隊(duì)公布的數(shù)據(jù)，2020年～2030年10年間，我國新增1.3億人口中有1.05億人存在住房需求，人均住房面積至少有13%的提升空間，目前20%家庭居住平房更新現(xiàn)房，年均需要11億～13.5億平方米。”

此外，苗樂如對未來住房需求變化情況作出了預(yù)判。“我個(gè)人曾經(jīng)依據(jù)我們4億中等收入家庭達(dá)到發(fā)達(dá)國家的使用面積底線或者中位線加上我們的新增人口做過推算，我們需要在“十四五”期間實(shí)現(xiàn)194.78億～288.78億平方米的現(xiàn)房住房，與此相關(guān)還要有相應(yīng)的商業(yè)等服務(wù)配套建筑。”

當(dāng)前形勢下房企該怎么做？苗樂如認(rèn)為，“面對這樣的形勢和行業(yè)發(fā)展前景，我們要做到全面貫徹中央調(diào)控精神，正確認(rèn)知發(fā)展進(jìn)入新的階段，努力踐行高質(zhì)量發(fā)展的要求。全面提升企業(yè)素質(zhì)，積極推動行業(yè)轉(zhuǎn)型，產(chǎn)品換代，產(chǎn)業(yè)升級，特別是在守紅線降杠桿防范金融風(fēng)險(xiǎn)方面，提升企業(yè)的治理能力。”

勇?lián)鐣?zé)任

苗樂如透過數(shù)據(jù)剖析了地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)和民生的重要影響。也正因此，苗樂如強(qiáng)調(diào)，房企十分有必要主動承擔(dān)起社會責(zé)任。

“就消費(fèi)而言，商品房的銷售額相當(dāng)于社會消費(fèi)零售總額的38.8%～44.3%，住房銷售額相當(dāng)于33%～39.4%，房地產(chǎn)投資占全國固定資產(chǎn)投資18.9%～27.26%，住宅13.4%～20.13%，關(guān)系著上下游五六十個(gè)行業(yè)的發(fā)展，這也是我們房地產(chǎn)的行業(yè)責(zé)任。”

此外，如果從房地產(chǎn)行業(yè)上下游的從業(yè)人員數(shù)量來看，直接和間接的人數(shù)總額接近1億，如此龐大的從業(yè)群體，已經(jīng)與經(jīng)濟(jì)和民生息息相關(guān)，房企作為地產(chǎn)行業(yè)的重要主體，要清晰地明白自身所承擔(dān)的社會責(zé)任。

對于目前地產(chǎn)行業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，苗樂如把這些問題概括成了地產(chǎn)行業(yè)的“近日之困”。他認(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)總體風(fēng)險(xiǎn)可控，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變，房企的合理資金需求正在得到滿足，因?yàn)槲覀冃袠I(yè)的影響在。

關(guān)注住房需求變化

美好生活下的住房需求標(biāo)準(zhǔn)，也是需要房企需要重點(diǎn)關(guān)注的一個(gè)維度，苗樂如列舉了自身周邊的住房案例。

“為什么住房需求的標(biāo)準(zhǔn)尤為重要，我給大家舉個(gè)身邊的實(shí)際案例。北京我比較熟悉，有些人在北京市區(qū)有一套房子，但是隨著需求的變化，變成了改善型，想要第二套房子行不行？我們國家國土遼闊，自然環(huán)境風(fēng)景差異非常大，文化傳承、民族習(xí)慣差異極大。住房需求標(biāo)準(zhǔn)是不斷變化的，對房企而言，也應(yīng)該關(guān)注這種購房者實(shí)際住房需求的變化。”

對于消費(fèi)者最為關(guān)心的房貸問題，苗樂如認(rèn)為積極信號已展現(xiàn)苗頭。

“到期貸款收回來以后新的貸款不能放，合理支持新開工項(xiàng)目的貸款得不到，這是對三線四檔政策的誤解。10月15日央行強(qiáng)調(diào)房價(jià)回穩(wěn)后房貸的供需關(guān)系將回歸正常，一些積極信號已展現(xiàn)苗頭，我個(gè)人預(yù)測這項(xiàng)政策和有關(guān)工作在中央經(jīng)濟(jì)工作會議前得到全面落實(shí)。”

對于目前房企對行業(yè)形勢的判斷，苗樂如認(rèn)為萬科對行業(yè)的判斷值得借鑒。“房企要尊重常識，回歸常態(tài)?；貧w常態(tài)陣痛之后仍有機(jī)會，我們的出路只有一條，踏踏實(shí)實(shí)向制造業(yè)學(xué)習(xí)，即使行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，優(yōu)秀企業(yè)通過努力賺長錢，慢錢，賺老實(shí)錢，依然可以活下去，活得好，活得久，機(jī)會有兩方面，一是來自客戶需求變化，二是來自城市發(fā)展。”

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