萬科穩(wěn)字當(dāng)頭尋求中長期發(fā)展 穩(wěn)健經(jīng)營保持“綠檔”

8月29日，萬科發(fā)布2021年半年度報告，實現(xiàn)營業(yè)收入1671.1億元，同比增長14.2%，歸屬上市公司股東凈利潤110.5億元，同比下降11.7%；實現(xiàn)合同銷售金額3544.3億元，同比增長10.6%。在《財富》雜志發(fā)布的“2020年世界500強(qiáng)企業(yè)”榜單中，萬科上升至第160位。

在8月30日萬科召開的2021年度中期業(yè)績發(fā)布會上，萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝表示，整個行業(yè)的游戲規(guī)則正在發(fā)生變化，萬科的發(fā)展思維也需要相應(yīng)地調(diào)整。過多地追求規(guī)模、速度為導(dǎo)向的線性思維恐怕難以為繼，萬科不會把規(guī)模和速度當(dāng)成唯一的目標(biāo)來看待。“我們會在規(guī)模和效益之間、在短期和長期之間、在風(fēng)險和收益之間權(quán)衡。”

今年是行業(yè)管理紅利時代的開啟之年，在行業(yè)環(huán)境和競爭規(guī)則深刻變化之際，萬科堅持穩(wěn)健經(jīng)營策略，嚴(yán)格遵守財務(wù)紀(jì)律，保持了健康的財務(wù)狀況和良好的抗風(fēng)險能力。

回歸并保持綠檔 扎實推進(jìn)租購并舉

上半年，萬科回歸并保持“綠檔”，各項指標(biāo)均符合重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則要求——持有貨幣現(xiàn)金1952.2億元，扣除預(yù)售監(jiān)管資金和受限資金的現(xiàn)金短債比為1.67倍；凈負(fù)債率20.2%，連續(xù)20年低于40%；剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率69.7%。

截至今年6月底，萬科的綜合融資成本為4.27%，同比下降32個基點(diǎn)（bps）。公司保持行業(yè)領(lǐng)先的信用評級，國際三大評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)分別維持萬科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用評級，評級展望均為“穩(wěn)定”。在“房住不炒”的主基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)導(dǎo)向，持續(xù)完善政策措施，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

萬科董秘朱旭在業(yè)績會上表示，萬科希望能夠發(fā)揮自己的優(yōu)勢，在微利可持續(xù)的前提下，探索長租房的規(guī)?；l(fā)展，幫助城市留住青年人才，幫助實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。租賃住宅行業(yè)的健康發(fā)展需要社會和企業(yè)的共同努力，國家已經(jīng)從稅收、金融到土地方面給了許多優(yōu)惠政策，未來公司將會繼續(xù)堅持做好這個賽道。“在這個賽道上，我們要保持自己的競爭優(yōu)勢，復(fù)盤已有項目的不同商業(yè)模式，探索微利可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式，打磨好行業(yè)領(lǐng)先的資產(chǎn)運(yùn)營隊伍，通過人力和資源相結(jié)合，獲取合理的、可持續(xù)的利潤。”

租賃住宅方面，萬科持續(xù)打造青年公寓品牌“泊寓”，為新進(jìn)入城市的年輕人提供居住解決方案。截至6月底，泊寓保持了國內(nèi)集中式公寓規(guī)模全國領(lǐng)先，已布局33個城市，開業(yè)14.8萬間，已服務(wù)客戶超過51萬人，已開業(yè)項目整體出租率達(dá)95%。上半年，泊寓實現(xiàn)營業(yè)收入13.2億元，同比增長25.6%，新開業(yè)房間6000間。

萬科重視為人才打造有溫度的租住生活，為城市筑巢留鳳。泊寓積極響應(yīng)政策及市場需求，為政府提供人才安居房，已為多個城市提供超過3萬間人才房；同時，泊寓的萬村業(yè)務(wù)目前已開業(yè)6.4萬間，租金水平較普通城市泊寓低近四成，整體出租率為95%，為城市中低收入群體提供了低租金、交通便利的居住場所；泊寓也為企業(yè)提供一站式服務(wù)，已累計為166家知名企業(yè)、近3.5萬名員工提供租賃住所，所服務(wù)企業(yè)覆蓋金融、科技、制造、建筑等行業(yè)。

此外，泊寓一直努力探索長租公寓可持續(xù)的業(yè)務(wù)發(fā)展模式。目前，泊寓已在實踐中形成集體建設(shè)用地租賃社區(qū)、自持用地建設(shè)租賃住房、城中村聯(lián)營改造運(yùn)營、政府租賃住房代建代管、輕資產(chǎn)的“產(chǎn)品+建造+運(yùn)營”服務(wù)輸出等多種業(yè)務(wù)模式，滿足不同類型客戶的租賃需要。

堅持長期主義 行穩(wěn)致遠(yuǎn)是主基調(diào)

報告期內(nèi)，萬科上半年開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)合同銷售面積2191.7萬平方米，合同銷售金額3544.3元，同比分別增長5.5%和10.6%，在38個城市市場排名位列前三。開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算面積1115.4萬平方米，結(jié)算收入1443.3億元，分別同比增長6.2%和11.9%，合并報表范圍內(nèi)已售未結(jié)合同金額7819.1億元，較年初增長12%。

項目資源方面，萬科堅持理性投資、量入為出，關(guān)注投資質(zhì)量，在手資源滿足未來發(fā)展需要。上半年共獲取新項目95個，建筑面積1505.9萬平方米、地價總額約1126.3億元，新獲取項目投資金額92%位于一二線城市。

祝九勝稱，自2018年就提出來“活下去”，在萬科的認(rèn)知里面，“活下去”比什么都重要，因為辦一家企業(yè)，要對廣大利益相關(guān)方擔(dān)起責(zé)任，因此首先將確保經(jīng)營安全。特別是規(guī)模超過5000億以后，經(jīng)營安全的重要性變得更為突出。

其次，萬科會堅持規(guī)模與能力的平衡，強(qiáng)調(diào)先能力后規(guī)模，假設(shè)規(guī)模長到一定的層次，能力沒有及時地跟上，沒有及時地迭代、提升，規(guī)模的基礎(chǔ)就不牢固。“城鄉(xiāng)建設(shè)與美好生活服務(wù)商”也是萬科將持續(xù)堅持的戰(zhàn)略，堅持與城市、跟客戶同步發(fā)展，萬科相信目前布局的物業(yè)服務(wù)、租賃住宅、物流這些業(yè)務(wù)都有良好的發(fā)展前景。

“我們一直堅持長期、穩(wěn)健的財務(wù)策略，行穩(wěn)致遠(yuǎn)是未來公司長期的主基調(diào)，堅守財金紀(jì)律也是我們未來發(fā)展的底線和基礎(chǔ)。我們是一個戰(zhàn)略驅(qū)動的長期主義穩(wěn)健型的公司，該變的得變，該堅守的我們也一定會堅守。短期和長期需要很好的平衡，短期的東西不好說，長期的是靠自己的韌性，靠堅定不移地做下去。我們有這個韌性，愿意死磕到底，愿意跟城市、跟客戶同步發(fā)展，愿意解決城市和客戶的真實問題和痛點(diǎn)。”祝九勝表示。

面對行業(yè)、城市、客戶的深刻變化，萬科正在加快從“地產(chǎn)開發(fā)為主”轉(zhuǎn)向“不動產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重”，持續(xù)推進(jìn)轉(zhuǎn)型突破。從上半年實踐來看，萬科在物業(yè)服務(wù)、物流倉儲、商業(yè)開發(fā)運(yùn)營等多個轉(zhuǎn)型賽道上實現(xiàn)了積極發(fā)展，鞏固了領(lǐng)先優(yōu)勢。

物業(yè)服務(wù)方面，萬物云立足于科技服務(wù)平臺型企業(yè)的定位，通過科技方式提升運(yùn)營和服務(wù)效率，并持續(xù)拓展客戶服務(wù)的內(nèi)容和深度，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入103.8億元，同比增長33.3%。

物流倉儲方面，萬緯物流管理項目營業(yè)收入同比增長64%至13.4億元，其中高標(biāo)庫和冷庫的收入分別為9.2億元和4.2億元；商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營方面，萬科以印力為主要平臺穩(wěn)健提升布局，聚焦于提升運(yùn)營能力和服務(wù)效率，上半年實現(xiàn)商業(yè)項目的營業(yè)收入36.29億，同比增長19%，新開業(yè)商業(yè)面積30.8萬平方米。

截至目前，在堅持“與城市同步發(fā)展，與客戶同步發(fā)展”的主線下，經(jīng)過多年深耕，萬科已逐步建立了圍繞城鄉(xiāng)建設(shè)和生活服務(wù)相關(guān)的多賽道業(yè)務(wù)競爭力。

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