鎂刻?董事長說中報｜金科股份董事長周達：不以規(guī)模增速為導(dǎo)向，降負債的底線是保持“綠檔”

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

中報數(shù)據(jù)：今年上半年，金科股份（000656.SZ）實現(xiàn)合同銷售約1025億元，同比增長約18.0%；實現(xiàn)合同銷售面積1005萬平方米，同比增長17%；實現(xiàn)銷售回款約997億元，回款比例高達97%。實現(xiàn)營業(yè)收入約439.7億元，同比增長約45.1%；公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為19.01%；歸母凈利潤約37.1億元，同比增長2.5%；

降庫存并不意味著犧牲利潤

“國家對房地產(chǎn)行業(yè)的主基調(diào)一直很明確，就是一個‘穩(wěn)’字：穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期。這一基調(diào)是持續(xù)的，是一慣的，而且是堅定的。”

金科股份董事長周達表示，在新的行業(yè)發(fā)展之下，企業(yè)要實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，就要不斷適應(yīng)新政策、新環(huán)境、新規(guī)則。“我們認為，未來地產(chǎn)行業(yè)不管是土地還是金融還是人才等各項資源，都會越來越朝著優(yōu)秀穩(wěn)健、綜合實力強的企業(yè)進行傾斜”。

為了更好地順應(yīng)行業(yè)和政策的變化，金科股份從上半年就開始著手對總體經(jīng)營策略進行調(diào)整，不把規(guī)模增速作為最主要的目標(biāo)導(dǎo)向。周達表示，“未來較長的一段時期內(nèi)，我們將堅持‘一穩(wěn)二降三提升’的總體經(jīng)營策略，這是適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的階段性選擇，也是公司把握房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展主動權(quán)作出的戰(zhàn)略性判斷、戰(zhàn)略性布局和戰(zhàn)略性抉擇。”

不過，周達也強調(diào)，“穩(wěn)健發(fā)展并不是完全不要規(guī)模，而是根據(jù)階段性的宏觀環(huán)節(jié)和自身資源的實際情況，確定合適的規(guī)模增速。”在他看來，要做到降負債和降庫存，不能簡單的做加減法，而是在保證現(xiàn)金流安全前提下，要進一步優(yōu)化負債的融資來源結(jié)構(gòu)、期限結(jié)構(gòu)和成本結(jié)構(gòu)；降負債的底線就是公司要持續(xù)保持“綠檔”；降庫存也并不是意味著犧牲利潤，而是要開拓思路、多措并舉，在保證一定利潤的條件下降庫存。

“坦率地講，過去幾年我們在資產(chǎn)運營方面并沒有太多積累和優(yōu)勢。今年，我們專門成立了產(chǎn)業(yè)園區(qū)事業(yè)部、商旅康養(yǎng)事業(yè)部，加大對一線公司的全鏈條賦能，取得了不小的進步。接下來將持續(xù)的大力培育和提升商業(yè)、園區(qū)的資產(chǎn)運營能力，提高持續(xù)經(jīng)營性營收占比，逐步優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，并賦能住宅開發(fā)獲得溢價。”周達表示。

行業(yè)毛利率未來保持20%-25%

從今年房企的中期業(yè)績報告可以看出，誰都沒有逃過利潤下降或收窄的定律，金科也同樣承壓。

在周達看來，凈利潤增速放緩的原因：一是整個行業(yè)的毛利率下行，二是近幾年與其他房企之間的合資合作相對比較多，三是去年同期公司規(guī)模凈利潤基數(shù)相對較高。

“對于行業(yè)毛利率，我們認為未來會保持在20%-25%，這是行業(yè)的整體水平。”周達表示，金科的毛利率能維持在行業(yè)的整體水平以上。

“總體來講，要提高毛利率可以總結(jié)為拿好項目、建好項目、做好服務(wù)、精細管理四個方面。”對于提升公司盈利能力，周達表示，金科做了相應(yīng)的謀劃和安排，首先是拿好項目，希望通過1+6多元拿地模式進一步夯實，通過多元拿地渠道獲取更多的毛利率有保障的項目。

“其次在做好產(chǎn)品這一塊，希望能夠在未來的3-5年品質(zhì)利潤型的產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)效率型的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)要保持相對均衡，其中品質(zhì)利潤型產(chǎn)品占比要達到30%以上。”周達表示，此外還要做好服務(wù)，也就是要持續(xù)業(yè)主滿意度在行業(yè)的領(lǐng)先水平，不斷擴大金科對B端、C端提供增值服務(wù)范圍和營收占比。

“最后，是不斷提高精細管理能力，通過公司各個業(yè)務(wù)板塊的精益管理，不斷提升公司經(jīng)營效能和管理效能，希望用兩到三年的時間，逐步把權(quán)益占比提升至65%至70%比較理想的水平。”周達表示。

值得一提的是，今年上半年金科累計新增土地儲備39宗，建筑面積835萬平方米，土地購置合同金額為354億元，投銷比保持在40%以內(nèi)。其中，通過地產(chǎn)+商業(yè)、地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)、收并購等非直接招牌掛方式獲取的土地計容面積達到了470萬平方米，占比57%。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：受訪者提供