鎂刻·中報解讀| 金融街凈利暴增140%之下：繼續(xù)賣資產(chǎn) 依靠持有項目升值

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

一邊是下降的營收和毛利率，另一邊卻是大幅增長的利潤。

如果單看數(shù)據(jù)，金融街昨日（8月29日）的2021年半年報著實令人費解。

深究之下，金融街增長的利潤基本源自資產(chǎn)持續(xù)處置和持有項目升值，持續(xù)造血功能不足。

多項核心指標(biāo)下滑

數(shù)據(jù)顯示，金融街2021年上半年實現(xiàn)銷售簽約額215.2億元，低于2021年上半年百強房企平均增速（37.8%）約0.7個百分點，較去年同期增長37.1%，較2019年同期增長20.6%。其中住宅產(chǎn)品銷售簽約額205.9億元（銷售面積108.0萬平方米）；商務(wù)產(chǎn)品實現(xiàn)銷售簽約額9.3億元（銷售面積4.2萬平方米）。

報告期內(nèi)，金融街實現(xiàn)營業(yè)收入約54.7億元，同比下降約6.7%。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為23.14%，較上年同期下降12.40個百分點，低于2020年行業(yè)平均毛利率(26.7%)3.6個百分點。

各個業(yè)務(wù)條線表現(xiàn)皆不盡如人意。

其中，房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入43.87億元，同比下降8.8%；毛利率為23.14%，較去年同期下降12.40個百分點。

物業(yè)租賃業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入8.34億元，同比下降7.18%；毛利率為90.65%，較去年同期下降2.27個百分點。

物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入1.93億元，同比上升79.86%，但毛利率為卻是-6.99%。

此外，根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，依照“三線四檔”融資新規(guī)，金融街剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.3%，凈負(fù)債率為163.7%，現(xiàn)金短債比為1.13。由此，金融街2021年中期指標(biāo)兩項超閾值，維持“橙檔”行列。

依靠持有項目升值

值得留意的是，金融街的歸母凈利潤約6.0億元，同比增幅達(dá)到140.4%，超過2020年行業(yè)平均歸母凈利潤增速（-17.8%）158.2個百分點。

而截至2020年末，金融街經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為98.9億元，同比增長271.76%。2017-2019年，這組數(shù)據(jù)分別為-72.54億元、-90.29億元、26.60億元。

這要歸功于金融街持續(xù)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。根據(jù)2020年年報，金融街通過退出中信城B地塊、出售金融街·萬科豐科中心項目股權(quán)，回籠資金超百億元。

至2021年上半年，金融街營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額繼續(xù)大幅增加至42.66億元，而上年同期為-16.13億元，變化主要原因之一便是退出北京中信城B地塊，收回資金占用費。

金融街投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為18.65億元，相較之下，上年同期為0.69億元，變化主要原因是根據(jù)與中國平安人壽保險股份有限公司簽署的金豐萬晟置業(yè)有限公司股權(quán)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，收到相應(yīng)轉(zhuǎn)讓價款。

另外，報告期內(nèi)，上海靜安融悅中心西區(qū)A棟辦公樓、重慶磁器口后街一期二批次和黃村頤璟萬和竣工，上述項目按照土地出讓合同規(guī)定在竣工后持有經(jīng)營，公允價值變動損益約6.95億元（稅前）。

而這一公允價值變動占利潤總額的比例達(dá)到了67.15%。

金融街仍舊在持續(xù)謀求賣出資產(chǎn)。

8月18日，金融街全資所有的北京德勝投資有限責(zé)任公司在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓，轉(zhuǎn)讓底價為15.75億元，需要接盤方一次性支付。

報告期內(nèi)，金融街在上海、固安等地僅獲取項目3個，新增項目權(quán)益規(guī)劃建筑面積69.8萬平方米，實現(xiàn)權(quán)益投資額約35.4億元。

從開工面積上，金融街累計實現(xiàn)開復(fù)工面積為869萬平方米，同比增長2.7%，其中，實現(xiàn)新開工面積僅為48萬平方米，同比下降79.5%。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)