中梁控股預(yù)計(jì)2023年“三道紅線”轉(zhuǎn)綠，主動(dòng)降杠桿保持穩(wěn)健增長(zhǎng)

“這是一個(gè)好時(shí)代，但也是一個(gè)多變的時(shí)代。在逆境中尋找希望，在優(yōu)勢(shì)中尋找不足。”中梁控股董事長(zhǎng)及執(zhí)行董事楊劍在業(yè)績(jī)會(huì)上的話，道出了行業(yè)現(xiàn)狀，也表明了應(yīng)對(duì)行情中梁的心態(tài)和策略。

從2021年上半年的成績(jī)可以看出，中梁實(shí)現(xiàn)了合同銷售950億元，按年增長(zhǎng)40%，已完成2021年銷售目標(biāo)1,800億元的53%，穩(wěn)居全國(guó)20強(qiáng)。

銷售質(zhì)量方面，上半年中梁平均去化率70%，回款率85%，也明顯提升。

沒有了“黑馬”的標(biāo)簽，中梁正逐漸轉(zhuǎn)變成一家穩(wěn)健向上的房企。

規(guī)模穩(wěn)固增長(zhǎng) 鎖定完成全年目標(biāo)

中報(bào)顯示，2021上半年，中梁累計(jì)合約銷售金額950億元，達(dá)成全年1800億銷售目標(biāo)的53%，相比去年同期增長(zhǎng)了40%。連續(xù)4年合約銷售規(guī)模超千億。其中，二線及三線城市合約銷售額占比達(dá)到90%，上半年的銷售中，二線和長(zhǎng)三角三四線占比73%，這些地區(qū)期內(nèi)需求穩(wěn)定。

中梁控股審時(shí)度勢(shì)，緊跟政策導(dǎo)向，始終貫徹既定的戰(zhàn)略，維持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。

楊劍表示，房地產(chǎn)政策調(diào)控加強(qiáng)的背景下，行業(yè)發(fā)展危中有機(jī)，未來(lái)國(guó)家政策更大幅度傾向都市圈區(qū)域，圈內(nèi)具潛力城市將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

“我們對(duì)完成本年度人民幣1,800億的合約銷售目標(biāo)充滿信心。”

長(zhǎng)期來(lái)看，“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策定調(diào)已逐漸明朗，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)，在“房住不炒”的總基調(diào)下，貨幣政策依然偏緊。預(yù)期下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然充滿挑戰(zhàn)，中梁控股將堅(jiān)持既定的戰(zhàn)略。

持續(xù)減杠桿 多元擴(kuò)土儲(chǔ)

同時(shí)，中梁的財(cái)務(wù)狀況持續(xù)改善，在今年整體較為艱難的環(huán)境下，中梁控股實(shí)現(xiàn)了“安全”與“利潤(rùn)”并存。

上半年中梁控股收入、利潤(rùn)、派息均衡增長(zhǎng)，融資成本連續(xù)四年下降，中期進(jìn)一步下降至8.3%；凈負(fù)債率進(jìn)一步降至56.1%，保持在“黃檔企業(yè)”行列。

截至2021年上半年，中梁凈負(fù)債率降至56.1%，加權(quán)平均融資成本降至8.3%，進(jìn)一步降杠桿；債務(wù)規(guī)模穩(wěn)定，結(jié)構(gòu)優(yōu)化，總有息負(fù)債約546億元，對(duì)比2020年年底增加少于1%，非銀行貸款比例進(jìn)一步下降至25%。

融資結(jié)構(gòu)方面，一年內(nèi)到期的債務(wù)占總體比例42%，基本上跟去年年底大致類似，但是今年上半年非銀的比重繼續(xù)優(yōu)化降至25%。

持續(xù)優(yōu)化的債務(wù)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)步向好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)吸引了國(guó)內(nèi)外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的廣泛認(rèn)可。今年上半年，惠譽(yù)、穆迪發(fā)布評(píng)級(jí)報(bào)告，將中梁的評(píng)級(jí)展望從“穩(wěn)定”上調(diào)為“正面”，分別給予“B+”和“B1”的主體評(píng)級(jí)，看好公司未來(lái)進(jìn)一步控制杠桿水平。

在投資布局上，中梁繼續(xù)實(shí)行“換倉(cāng)”策略。2018年年中開始，中梁堅(jiān)決“換倉(cāng)”，轉(zhuǎn)二線城市，轉(zhuǎn)省會(huì)城市，轉(zhuǎn)都市圈里的中心城市。透過(guò)產(chǎn)城、商業(yè)等增加優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，多元化方式拓展土儲(chǔ)。加大力度拓資多元化拿地，可以說(shuō)如今銷售額的增長(zhǎng)，印證了中梁投資的準(zhǔn)確。

楊劍表示，中梁致力全國(guó)布局，深耕都市圈，不依賴集中供地城市。同時(shí)，中梁嚴(yán)格遵循土地收購(gòu)流程和標(biāo)準(zhǔn)，避免購(gòu)入競(jìng)爭(zhēng)激烈成本過(guò)高的土地。

目前，中梁已經(jīng)進(jìn)入超過(guò)150個(gè)城市，有不少可投資的二三線城市，從區(qū)位來(lái)看，土儲(chǔ)主要集中在長(zhǎng)三角、從城市能級(jí)來(lái)看，未來(lái)可售貨值中二三線城市占比89%，土儲(chǔ)質(zhì)量?jī)?yōu)異，其中二線占比39%，長(zhǎng)三角三四線25%，其他三線城市28%，其他四線占比8%。

截至2021年上半年，中梁全口徑總土地儲(chǔ)備約為6,600萬(wàn)平方米(含已售的建筑面積)，土儲(chǔ)平均成本4400元/平方米，規(guī)模穩(wěn)步增厚。

可售資源方面，總可售土儲(chǔ)面積4180萬(wàn)平方米，總可售土儲(chǔ)貨值5000億元，為未來(lái)銷售增長(zhǎng)確保了充足的可售貨值供應(yīng)。

“房地產(chǎn)行業(yè)危中有機(jī)。”業(yè)績(jī)會(huì)上楊劍表示，今年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)從去年同期的低位恢復(fù)，但是房地產(chǎn)調(diào)控政策也逐步加強(qiáng)。他判斷，未來(lái)國(guó)家政策將更大幅度傾向都市圈區(qū)域，圈內(nèi)具潛力城市將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

楊劍表示，2021年，是中梁“二五戰(zhàn)略”和“十年規(guī)劃”的開局之年。

展望下半年，楊劍表示，在“房住不炒”的總基調(diào)下，中梁將堅(jiān)持既定的戰(zhàn)略：堅(jiān)持全國(guó)化布局，拓展多元化拿地，在分散風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，亦有效避開土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的城市，保持利潤(rùn)，平衡發(fā)展；積極響應(yīng)政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控主調(diào)，嚴(yán)守紀(jì)律，積極減杠桿、穩(wěn)債務(wù)，優(yōu)結(jié)構(gòu)、降成本；持續(xù)完善組織結(jié)構(gòu)，提升經(jīng)營(yíng)效能，深入提升產(chǎn)品力，積極履行企業(yè)社會(huì)責(zé)任，踐行綠色可持續(xù)發(fā)展，以持續(xù)不斷的奮斗迎接未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)前20強(qiáng)。

文/大炮

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