拿地一時(shí)爽，事后怎收?qǐng)觯?0余城集中供地“暫停與延期”后面臨規(guī)則與策略之變

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

一波激烈的“搶地”大戰(zhàn)后，今年22城首批集中供地以超萬(wàn)億元的成交總金額收官。隨即，廈門(mén)、長(zhǎng)春和無(wú)錫三城率先完成了第二批集中土拍。

不過(guò)進(jìn)入8月份以來(lái)，多個(gè)城市卻紛紛對(duì)第二批集中供地按下“暫停鍵”。8月17日至19日，濟(jì)南、杭州和沈陽(yáng)三城先后宣布第二批集中供地出讓“中止”或“延期”。而在此之前，宣布第二批集中供地中止或延期的城市已達(dá)10余個(gè)。

截至目前，深圳、杭州、青島發(fā)布了第二批集中供地“中止”公告；北京、上海、廣州、重慶、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、天津、杭州、濟(jì)南、福州等城市推遲了第二批集中供地出讓時(shí)間。其中，天津、杭州、福州等城市還對(duì)土拍規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整。

那么，接下來(lái)的集中土拍將發(fā)生怎樣的變化？?jī)?yōu)化和調(diào)整后的土拍規(guī)則會(huì)如何影響房企的拿地策略？土地市場(chǎng)的變化傳導(dǎo)至樓市又將產(chǎn)生怎樣的影響？

北京今年首批集中土拍現(xiàn)場(chǎng)  

圖片來(lái)源：每經(jīng)記者  王佳飛 攝

房企激情“搶地”之后

“（房企）在拿地過(guò)程中價(jià)格預(yù)估是可以適當(dāng)激進(jìn)的，否則在激烈的土拍市場(chǎng)根本不可能拿到地，也就失去了生存的根本。” 路勁地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)部副總經(jīng)理寧曉峰此前曾表示。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，22城首批集中供地中，有9個(gè)城市的宅地成交面積占今年全年住宅供地比例超過(guò)30%。其中上海和武漢占比均超過(guò)40%；北京占比最高，達(dá)56.32%。

多位房企投拓負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“雙集中”供地新政之下，對(duì)于嚴(yán)重依賴(lài)公開(kāi)市場(chǎng)拿地的房企而言，在首批集中供地中的拿地機(jī)會(huì)更不能錯(cuò)失。于是，各城首批集中供地?zé)岫戎饾u被推高，并逐漸演變?yōu)榧?ldquo;搶地”。

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院整理

“現(xiàn)在即便測(cè)算出拿下這塊地不賺錢(qián)，為了排名、品牌或者留住專(zhuān)業(yè)的人才，都要咬著牙拿下來(lái)。” 一頭部房企投拓負(fù)責(zé)人江華表示，房企未來(lái)在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排行榜上的座次如何，就取決于現(xiàn)階段土儲(chǔ)的豐厚程度。即便這次拿到的塊地利潤(rùn)并不豐厚甚至沒(méi)有利潤(rùn)，但可以從其他地方找回來(lái)。

在市場(chǎng)緊張情緒的裹挾下，上半年房企的拿地?zé)崆楦邼q。好地網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，22城首批集中供地中，融創(chuàng)、保利、招商蛇口等拿地金額排名前10的房企，拿地總金額約3372.9億元，占22城總出讓金額的32%。

記者觀察發(fā)現(xiàn)，除少數(shù)高杠桿房企減緩拿地節(jié)奏外，部分“三道紅線(xiàn)”處在綠檔的房企，在上半年的拿地量幾乎已與去年全年的拿地總量持平。

 22城首批集中供地房企拿地金額TOP10

數(shù)據(jù)來(lái)源：好地網(wǎng)整理

以越秀地產(chǎn)為例，其中報(bào)顯示，今年上半年，越秀地產(chǎn)在廣州、東莞、杭州、蘇州等11個(gè)城市共獲取23宗地塊，總建面約500萬(wàn)平方米。而2020年全年，越秀地產(chǎn)新增土地22塊，總建面560萬(wàn)平方米。

“無(wú)論如何，上半年拿地都是出于增厚公司業(yè)績(jī)目的。”越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)在8月18日下午舉行的2021年中期業(yè)績(jī)會(huì)上解釋稱(chēng)，這主要是由于“雙集中”供地與上半年公司勾地合作兩大因素疊加所致。其中約51%來(lái)自非公開(kāi)市場(chǎng)的拿地剛好鋪排在上半年，所以這個(gè)數(shù)額會(huì)較往年同期大一些。

數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS，貝殼研究院整理

不過(guò)，“拿地一時(shí)爽，事后難收?qǐng)?rdquo;卻是不少房企的尷尬寫(xiě)照。在首批集中土拍中，眾多頭部房企紛紛在熱點(diǎn)城市斥重金“搶地”，但面對(duì)高溢價(jià)率和相對(duì)刻苛的配建條件，有些房企開(kāi)始為接下來(lái)有限的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)發(fā)愁了。

如在杭州首批集中土拍中，濱江集團(tuán)共拿下5宗地，當(dāng)被問(wèn)及這些地塊的利潤(rùn)時(shí)，其董事長(zhǎng)戚金興表示“努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平”。

在22城首批集中供地中，包括廈門(mén)、合肥在內(nèi)的10個(gè)城市的平均溢價(jià)率超過(guò)15%。在地產(chǎn)行業(yè)資深人士毛呈飛看來(lái)，“首批集中土拍的規(guī)則沒(méi)有抑制溢價(jià)率，反而進(jìn)一步壓縮了房企的利潤(rùn)。”

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院整理

 “拿地價(jià)格預(yù)估可適當(dāng)激進(jìn)，但又不能盲目激進(jìn)，需要對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)估進(jìn)行合理分析和判斷，判斷地塊與競(jìng)品相比是否具備價(jià)格‘跳脫’要素，這是價(jià)格預(yù)估是否適當(dāng)激進(jìn)的前提條件。“寧曉峰提示道。

“不可否認(rèn)的是，部分城市的一些高溢價(jià)率地塊的確存在風(fēng)險(xiǎn)，不排除未來(lái)會(huì)出現(xiàn)面包價(jià)格甚至賣(mài)不過(guò)面粉價(jià)的可能性。” 58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，首批集中供地的城市本身存在分化，而有些城市的土地溢價(jià)率則是明顯提升。而包括上海、北京等在內(nèi)的嚴(yán)控地價(jià)類(lèi)城市，在房企本身財(cái)務(wù)穩(wěn)健的前提下，合理利潤(rùn)可以得到相應(yīng)保障。

“聯(lián)合拿地”應(yīng)對(duì)高地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

“雙集中”供地新政之下，土地都被誰(shuí)拿走了？

據(jù)好地網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，在首批集中供地中，拿地金額排名前10的企業(yè)中有5家是國(guó)企，排名前50的企業(yè)中有22家是國(guó)企。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，百?gòu)?qiáng)房企拿地總額達(dá)16485億元，同比增長(zhǎng)4.6%，門(mén)檻值為37億元，與去年同期相比明顯提升。百?gòu)?qiáng)房企招拍掛權(quán)益拿地總額占全國(guó)300城土地出讓金的比例為55.9%。從拿地?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，房企布局更加聚焦一二線(xiàn)城市及核心城市群。

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院

值得注意的是，集中供地新政對(duì)房企的資金實(shí)力是極大考驗(yàn)。為減少前期的資金投入以及后期的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，“聯(lián)合拿地”成為眾多房企的拿地策略之一。在22城首批集中供地中，濱江集團(tuán)以67%的聯(lián)合拿地比例領(lǐng)跑，金科、卓越、首開(kāi)均保持60%及以上的聯(lián)合拿地比例。

從城市層面看，以廣州為例，4月底的首批集中供地共成交42宗地塊，攬金906億元?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者梳理近期陸續(xù)公示的地塊規(guī)劃方案發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)的高總價(jià)、高溢價(jià)地塊，房企不僅傾向于前期聯(lián)合拿地，后期聯(lián)合開(kāi)發(fā)也成為首選。

在廣州白云區(qū)，正榮以20.9億元競(jìng)得鐘落潭福龍路東側(cè)地塊，溢價(jià)率20.8%，成交樓面價(jià)16658元/平方米，將聯(lián)合新城控股共同開(kāi)發(fā)；招商聯(lián)手弘陽(yáng)以35.9億元競(jìng)得白云區(qū)石門(mén)街朝陽(yáng)聯(lián)新東街地塊，溢價(jià)率15.4%，成交樓面價(jià)26643元/平方米，將聯(lián)合南國(guó)置業(yè)開(kāi)發(fā)。

此外，金地以9.18億元競(jìng)得增城區(qū)中新鎮(zhèn)新新公路東側(cè)地塊，溢價(jià)率31.5%，成交樓面價(jià)11038元/平方米，將聯(lián)合景泰富業(yè)開(kāi)發(fā)；融創(chuàng)以21.62億元競(jìng)得增城區(qū)中新鎮(zhèn)新新公路西側(cè)號(hào)地塊，溢價(jià)率10.8%，成交樓面價(jià)10746元/平方米，將聯(lián)合金地商置開(kāi)發(fā)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院整理

不過(guò)在“三道紅線(xiàn)”及各地樓市調(diào)控不斷加碼之下，并非所有的聯(lián)合拿地開(kāi)發(fā)都會(huì)順利。不久前宋都股份的退地風(fēng)波，就將聯(lián)合拿地開(kāi)發(fā)的另一面揭露給了行業(yè)。因?yàn)檫@是集中供地后的首例退地，也引起行業(yè)的普遍關(guān)注。

8月10日，宋都股份公告稱(chēng)，因祥生控股、寶龍地產(chǎn)相關(guān)公司突然違約，給公司短期內(nèi)的資金安排帶來(lái)巨大壓力，因此退掉計(jì)劃與祥生控股合作的杭州8號(hào)地塊。但在隨后的回應(yīng)中，寶龍地產(chǎn)表示，與宋都簽署合作備忘錄僅是雙方表達(dá)合作誠(chéng)意的表現(xiàn)，實(shí)際細(xì)節(jié)需以合同簽訂為準(zhǔn)；祥生控股則稱(chēng)，并未與宋都簽署過(guò)任何協(xié)議。

按照計(jì)劃，今年宋都的拿地金額為25億-35億元。而宋都在杭州首批集中土拍中就拿到5宗地塊，總金額達(dá)45.84億元，顯然已經(jīng)超過(guò)了全年計(jì)劃。由于合作開(kāi)發(fā)又出現(xiàn)問(wèn)題，因此宋都寧愿虧掉5000萬(wàn)元也要退掉競(jìng)得的杭州地塊。而這次退地的違約金也占到宋都2020年凈利潤(rùn)（3.21億元）的15.58%。

集中土拍規(guī)則迎優(yōu)化調(diào)整

“雙集中”供地新政的推出，旨在降低土地市場(chǎng)熱度。而中指院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國(guó)土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出“量縮價(jià)漲”的趨勢(shì)。如22城首批集中土拍中，廈門(mén)、杭州、重慶、深圳、寧波、合肥的平均成交溢價(jià)率均超過(guò)20%，其中重慶、廈門(mén)的樓面價(jià)漲幅均達(dá)到45%。顯然，首批集中供地并未達(dá)到預(yù)期的“穩(wěn)地價(jià)”目的。

事實(shí)上，自7月份以來(lái)，中央多次表態(tài)要堅(jiān)持“房住不炒”，要求各地落實(shí)“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，并進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)地方政府的約談。深入調(diào)控的導(dǎo)向，也帶來(lái)了多地土地側(cè)調(diào)控的細(xì)化。

那么，接下來(lái)的集中土拍會(huì)產(chǎn)生怎樣的變化？其變化傳導(dǎo)至樓市又會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？

深圳公共資源交易中心官網(wǎng)截圖

8月6日晚間，深圳宣布中止出讓原定于8月9日掛牌的22宗地的使用權(quán)；8月11日，青島宣布第二批次集中出讓的100宗地拍賣(mài)活動(dòng)因故“終止”；8月18日，杭州宣布31宗住宅用地終止掛牌，這也是杭州第二次延期第二批集中供地時(shí)間。

此外，北京、上海、廣州、重慶、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、天津、濟(jì)南、福州等城市均已推遲了第二批集中供地出讓時(shí)間。其中，天津、杭州、福州等城市還對(duì)土地競(jìng)拍規(guī)則進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整。

對(duì)于多城中止或延期第二批集中土拍，行業(yè)普遍認(rèn)為“土拍規(guī)劃將面臨調(diào)整”。此前有消息稱(chēng)，自然資源部召開(kāi)閉門(mén)會(huì)議，明確二批次核心城市土地出讓政策調(diào)整，包括競(jìng)拍企業(yè)需具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地資金的來(lái)源審查，限定土地溢價(jià)上限15%，不得通過(guò)調(diào)高底價(jià)、競(jìng)配建等方式抬升實(shí)際房?jī)r(jià)，到達(dá)上限后通過(guò)搖號(hào)、一次性報(bào)價(jià)、競(jìng)高標(biāo)方案決定土地歸屬。

天津市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)截圖

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，天津、福州等部分城市在中止或延期公告中調(diào)整的第二批集中土拍規(guī)則，基本與上述消息的內(nèi)容相吻合。

如8月13日，福州宣布第二批集中土拍延至9月，同時(shí)對(duì)19宗地塊的最高價(jià)格進(jìn)行了調(diào)整，最高溢價(jià)率均不超過(guò)15%。另外，調(diào)整還涉及限制競(jìng)買(mǎi)人范圍、競(jìng)買(mǎi)人資金來(lái)源、搖號(hào)規(guī)則調(diào)整，以及多幅地塊出讓條件優(yōu)化等方面。

8月10日，天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布補(bǔ)充公告，明確將61宗地塊公開(kāi)掛牌截止時(shí)間統(tǒng)一調(diào)整為9月10日，并將之前的最高溢價(jià)率不超過(guò)50%統(tǒng)一調(diào)整為不超過(guò)15%。同時(shí)規(guī)定，單宗住宅用地達(dá)到最高限價(jià)后，采用搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。

“這樣的話(huà)，利潤(rùn)是有的。樂(lè)觀估計(jì)，可以做到5%-6%的利潤(rùn)率。”中梁杭金衢的投資負(fù)責(zé)人劉杰雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，現(xiàn)在一些企業(yè)已調(diào)整資金，盯著第二批集中土拍。隨著土地供應(yīng)規(guī)模的增加以及供地質(zhì)量的提升，房企拿地的機(jī)會(huì)可能明顯增加。

值得一提的是，無(wú)錫在首批土拍中16宗地塊中有14宗是“地價(jià)觸頂進(jìn)行競(jìng)租賃或配建”，在8月初舉行的第二批集中土拍中調(diào)整為“所有地塊均采取觸頂搖號(hào)”方式，目的是抑制地價(jià)熱度過(guò)高，達(dá)到嚴(yán)控地價(jià)的成效。而實(shí)際效果也相當(dāng)明顯，無(wú)錫第二批集中土拍宅地成交溢價(jià)率為4.1%，和第一批12.39%的溢價(jià)率相比大幅降低，同時(shí)多宗地塊實(shí)際成交地價(jià)控制在合理水平。

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院整理

  “土地規(guī)則的調(diào)整對(duì)房企來(lái)說(shuō)是把‘雙刃劍’，一方面在推動(dòng)建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)的同時(shí)，對(duì)于房企開(kāi)發(fā)的合理利潤(rùn)會(huì)有所保障，減少房企非理性競(jìng)爭(zhēng)可能產(chǎn)生市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。” 張波認(rèn)為，另一方面也會(huì)強(qiáng)化對(duì)房企的資格審查力度，通過(guò)完善審查流程和相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)提升穩(wěn)健型房企的拿地幾率，土地市場(chǎng)對(duì)房企的“優(yōu)勝略汰”也將起到加速作用。

某頭部房企IR劉偉以天津?yàn)槔颉睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者表示，該城市第二批集中供地規(guī)則調(diào)整后，核心是嚴(yán)格控制溢價(jià)，并且減弱土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的自由度，以此提高房企整體的拿地利潤(rùn)率。若其余城市效仿天津改變土拍規(guī)則，則第二批集中供地的拿地利潤(rùn)率有望得到明顯提升，地產(chǎn)板塊的底層邏輯或?qū)⒈桓膶?xiě)。

而在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，“土拍規(guī)則調(diào)整并不會(huì)使行業(yè)趨勢(shì)短期內(nèi)有變化。但微觀層面，通過(guò)降低地價(jià)來(lái)控制房?jī)r(jià)，保證開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)和房屋品質(zhì)，這樣的共識(shí)基本已形成。而競(jìng)高標(biāo)也會(huì)使得之前減配、精裝改毛坯等現(xiàn)象大幅減少。”

土拍規(guī)則調(diào)整利好房企

第二批集中土拍規(guī)則的優(yōu)化調(diào)整，對(duì)房企未來(lái)的城市布局將會(huì)產(chǎn)生何種影響？

“一定程度上會(huì)讓頭部房企快速擴(kuò)張受到限制，高杠桿快周轉(zhuǎn)做大規(guī)模的傳統(tǒng)模式受到挑戰(zhàn)。”第一太平戴維斯深圳公司董事總經(jīng)理吳睿向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商主流模式會(huì)立足已經(jīng)進(jìn)入的城市重點(diǎn)布局，在已經(jīng)進(jìn)入的重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)效率和市占率上下功夫，短期內(nèi)布局新的城市的計(jì)劃會(huì)減少。

時(shí)代中國(guó)董事會(huì)主席岑釗雄近日在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，堅(jiān)定大灣區(qū)深耕的策略，“除了大灣區(qū)以外，我們已進(jìn)入包括長(zhǎng)沙、成都、武漢、南京、杭州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的5個(gè)城市，我們堅(jiān)定就在這幾個(gè)地方投資，讓投資更加聚焦、更加簡(jiǎn)單”。

“預(yù)計(jì)后續(xù)集中供地的城市會(huì)擴(kuò)容，不排除部分熱點(diǎn)的三線(xiàn)城市也會(huì)加入到集中供地行列。”張波認(rèn)為，長(zhǎng)三角和大灣區(qū)等主力城市群的三四線(xiàn)城市依然會(huì)是房企關(guān)注的重點(diǎn)。

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 “當(dāng)前金融管控的嚴(yán)厲程度前所未有，商票等非標(biāo)融資渠道都可能納入管控。這樣一來(lái)，企業(yè)前端拿地的動(dòng)力和可能性被降到非常低的水平。” 某大型房企杭州區(qū)域負(fù)責(zé)人林光游告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

某頭部房企浙江區(qū)域投拓負(fù)責(zé)人王洋向記者舉例稱(chēng)，他熟悉的一個(gè)全國(guó)排名前20的房企，今年上半年拿了不少地，但大多因?yàn)榈貎r(jià)太高算不過(guò)來(lái)賬來(lái)。有些地塊想“求人合作”也很難找到對(duì)象，有些地塊雖然找到合作方，但因?yàn)闆](méi)利潤(rùn)最終演變?yōu)?ldquo;互相掐架”：一個(gè)告對(duì)方違反企業(yè)規(guī)則，一個(gè)告對(duì)方侵害名譽(yù)權(quán)。

對(duì)于房企拿了高價(jià)地后的利潤(rùn)找補(bǔ)空間，一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，一是通過(guò)同一地塊上不同產(chǎn)品設(shè)計(jì)搭配盡量拉高利潤(rùn)，或去其他城市找補(bǔ)虧欠；其次，有地有項(xiàng)目的房企可以向供應(yīng)商融資，維持信用評(píng)級(jí)和體量規(guī)模，再通過(guò)股票、發(fā)債等融資。但這樣操作有賭市場(chǎng)放松的成分，也會(huì)埋下債務(wù)逾期歸還不上的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

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“今年上半年企業(yè)拿地情況，與2016年和2017年企業(yè)搶地導(dǎo)致‘地王’頻出的時(shí)候頗為相似。” 明源地產(chǎn)研究院主編艾振強(qiáng)分析認(rèn)為，早年搶地的副作用在此后兩三年開(kāi)始顯現(xiàn)，導(dǎo)致一批房企要么栽倒，要么現(xiàn)在仍在艱難消化高地價(jià)帶來(lái)的虧損陣痛，這個(gè)過(guò)程還會(huì)持續(xù)好幾年。即便是以穩(wěn)健著稱(chēng)的企業(yè)，在大量囤地之后仍有擔(dān)憂(yōu)。

艾振強(qiáng)認(rèn)為，第二批集中土拍規(guī)則調(diào)整，對(duì)于避免行業(yè)過(guò)度集中化、多家獨(dú)大形成寡頭格局有很大作用。這樣也會(huì)避免因一家企業(yè)暴雷危機(jī)而影響整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上下游，進(jìn)而導(dǎo)致行業(yè)休克性調(diào)整的事件發(fā)生，同時(shí)也會(huì)要求開(kāi)發(fā)商以長(zhǎng)期主義來(lái)調(diào)整戰(zhàn)略布局。

中小房企或迎喘息機(jī)會(huì)

在22城首批集中土拍中，部分熱點(diǎn)城市雖然溢價(jià)率高企，但對(duì)于頭部房企而言，因?yàn)槠淙谫Y基本都是自有資金做配置，因此能把利潤(rùn)壓到很低，即使有2%-3%的利潤(rùn)也能活下去。不過(guò)，這樣的利潤(rùn)率卻是很多中小房企無(wú)法承受的。

在更嚴(yán)格的土地和金融規(guī)則下，這樣“碾壓式”的實(shí)力懸殊，導(dǎo)致基本拿地的都是頭部房企和央企國(guó)企，而中小房企的生存空間則越來(lái)越小。

但隨著第二批集中供地土拍規(guī)則迎來(lái)優(yōu)化調(diào)整，一些中小房企或?qū)⒂瓉?lái)發(fā)展機(jī)會(huì)。

“建立有效的購(gòu)地審查有利于維護(hù)房企拿地的公平性，尤其是地方國(guó)企或者具備大股東背景的中小房企，資金來(lái)源或?qū)⑹艿较拗?，同樣?guī)模的民營(yíng)房企的拿地機(jī)會(huì)將增加，資源不平衡的局面或許會(huì)有改善。”億翰智庫(kù)總監(jiān)于小雨向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在此基礎(chǔ)上，中小房企將獲得喘息空間，生存空間加大。

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院整理

“隨著重點(diǎn)城市在二批集中供地中對(duì)土拍規(guī)則的調(diào)整和優(yōu)化，三四線(xiàn)城市也開(kāi)始‘跟風(fēng)’調(diào)整規(guī)則，所以這樣的趨勢(shì)是可以觀望和期盼的。”毛呈飛表示。

比如在浙江金華這樣的三四線(xiàn)城市，一些中小房企仍然期待能恢復(fù)到以前那種拿到6%-8%利潤(rùn)率的土拍環(huán)境，即使4%-6%的利潤(rùn)空間也可以接受。

“回過(guò)頭來(lái)看，在首批集中供地中沒(méi)有出手或少拿地的房企是幸運(yùn)的。” 在林光游看來(lái)，上半年拿地的公司，可能會(huì)有大比例項(xiàng)目真的不賺錢(qián)，但下半年在新的土拍規(guī)則下拿地，可能就能爭(zhēng)取到一些利潤(rùn)空間。

實(shí)際上，集中供地之外，已經(jīng)有不少房企瞄準(zhǔn)了非集中供地的三四線(xiàn)城市。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年上半年，浙江的湖州、金華、紹興、上虞、義烏等地的土拍，往往只有少數(shù)幾家房企參拍，蘇北的徐州、淮安等城市的土拍溢價(jià)率則頻頻創(chuàng)下新低。

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院整理

 “集中供地基本利潤(rùn)比較薄，反而是非集中供地的城市會(huì)有較大利潤(rùn)空間。”在毛呈飛看來(lái)，不少非集中供地的三四線(xiàn)城市近期土拍市場(chǎng)低迷，土拍溢價(jià)率創(chuàng)下新低，或許也正在中小房企的機(jī)會(huì)。

上半年“雙集中”供地政策對(duì)各線(xiàn)城市的土地供應(yīng)節(jié)奏都有著不同程度的影響。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)顯示，22城之外的三四線(xiàn)城市，較2019、2020年出讓住宅用地規(guī)劃建筑面積下降了兩成至三成。不過(guò)隨著“兩集中”供地逐步常態(tài)化，這部分城市下半年可能追趕節(jié)奏、加大土地供應(yīng)。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，去年以來(lái)，排名21-50位的房企明顯加大了在三四線(xiàn)城市的投入，并且在三線(xiàn)及以下城市更傾向于拿10萬(wàn)平方米以下的項(xiàng)目，“有利于看準(zhǔn)一波行情，在一年左右完成開(kāi)發(fā)，避免不可控風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生”。

記者手記丨土拍規(guī)則之變與中小房企的機(jī)會(huì)

在第二批集中土拍開(kāi)始的前一個(gè)工作日深夜，深圳緊急發(fā)布“中止”公告。此后，宣布第二批集中土拍中止或延期的城市越來(lái)越多。

記者注意到，在這些城市中止或延期第二批集中土拍的公告中，“穩(wěn)妥”是關(guān)鍵詞。與此同時(shí)，不少城市在公告中也披露了土拍規(guī)則的調(diào)整內(nèi)容，涉及下調(diào)地塊最高價(jià)和高溢價(jià)率、限制競(jìng)買(mǎi)人范圍和資金來(lái)源，以及搖號(hào)規(guī)則等方面。

房企在熱點(diǎn)城市首批集中土拍中的瘋狂“搶地”場(chǎng)景，多少帶著一些“恐慌”的情緒。而房企激情拿地之后，卻是對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的敬畏和思考：接下來(lái)該怎么拿地？利潤(rùn)攤薄之下后期如何開(kāi)發(fā)？融資管控、樓市調(diào)控及土地新政之下如何“活下去”？

土拍規(guī)則優(yōu)化調(diào)整，或重塑行業(yè)生態(tài)。頭部房企繼續(xù)靠實(shí)力拿地自不在話(huà)下，而對(duì)于中小房企及聯(lián)盟體而言，搖號(hào)規(guī)則變化是突降的幸運(yùn)機(jī)會(huì)，這在公開(kāi)土地市場(chǎng)上亦顯得彌足珍貴。

事實(shí)上，從部分城市已公布的土拍規(guī)則調(diào)整內(nèi)容看，其方向是引導(dǎo)土拍模式從“價(jià)高者得”向“趨向平均出價(jià)者得”的方向轉(zhuǎn)變，這也將有效避免房企一擁而上、盲目“搶地”的現(xiàn)象發(fā)生，而中小房企或?qū)⒂瓉?lái)發(fā)展機(jī)會(huì)。

記者：甄素靜 吳若凡

編輯：魏文藝

視覺(jué)：劉陽(yáng)

排版：魏文藝 王蜀杰