每經(jīng)熱評｜第二輪集中土拍該如何重啟？

每經(jīng)評論員 薛暉 　

8月18日，杭州市規(guī)劃和自然資源局公告稱，中止7月30日發(fā)布的31宗住宅用地出讓，上述地塊將于8月31日前再重新公告出讓。

此前一日，濟(jì)南和蘇州宣布第二批次集中土拍延期。從7月下旬開始，原定集中土拍的22城中，已有長沙、青島、深圳、天津等十余個城市暫緩或中止了第二輪的集中土地出讓。

年初開始轟轟烈烈的集中土拍試點，為何只進(jìn)行了一輪就按下暫停鍵？而重啟鍵又將以何種方式開始？

房企搶地致溢價率上升

實際上，早在4月開始集中土拍不久，房企就開始說“算不過賬”了。瘋狂搶地過程中，大家開始地?fù)?dān)心“狼多肉少”，怕不能及時拿地“無米下炊”。

土拍現(xiàn)場，房企代表紛紛給總部打電話要求追加授權(quán)，否則根本搶不到地。更有房企提前注冊馬甲公司提高“中簽率”。結(jié)果就是，地塊沒搶到多少，溢價率卻上去了。

千億房企濱江的老板首先表示：杭州地塊才“兩三個點”的利潤。這并不是得了便宜賣乖，接下來真有企業(yè)退地了，還為退地打起官司來。撕破臉也是沒辦法的事，因為不退地，賠得更多！在部分一線城市，搶到地塊的“幸運房企”亦忙著拼單——把搶到的地塊股益分給更多的合作房企——以化解風(fēng)險。于是，新地塊上面出現(xiàn)了一連串的新增的開發(fā)商名字，有時一塊地有五六個股東。

在此背景下，有城市的第二輪土拍摸底調(diào)查中，企業(yè)反饋“零參與”。

對于房企來說，少拿幾塊地雖然會影響當(dāng)年的營收，但至少不會虧掉利潤。更何況，公開市場不去搶地，還可以去非公開市場“找貨”。各地方的產(chǎn)權(quán)交易所里有的是中小房企的項目轉(zhuǎn)讓，都是成色上好的土地！只要謹(jǐn)慎小心，總會有意外收獲。

談及爭議的不僅是開發(fā)商，也包括購房人。首輪土拍后，溢價率上去了，各地房產(chǎn)中介一路歡呼“面粉漲價了”，催著買家趕快“上車”。于是，各地又上演一波搶房行情。那些持幣觀望者又都失望了。基于“地價推高房價”的判斷，監(jiān)管層自然不會坐視不顧。

新規(guī)則正在形成

對于監(jiān)管層而言，首先要落實“房住不炒”的精神，不能讓房價再漲。而根據(jù)“穩(wěn)房價先要穩(wěn)地價”的邏輯，就要先控制土地溢價率。其次，也不能讓地方政府賠本。畢竟，政府收儲土地成本還不低。從收儲到拆遷，再到五通一平或七通一平，少則三年多則五載，其間僅融資利息加起來就要占成本的三成到五成。不加價一倍就可能虧損。如果虧本賣，國有資產(chǎn)流失的責(zé)任誰承擔(dān)？

房價不能漲，地價不能虧，這個分寸很難拿捏。怎么才能讓各方都能接受呢？博弈中，各方智慧都不可低估，新的規(guī)則正在形成。

8月18日，青島公布了第二輪集中供地的修改后方案。與7月30日公布的方案相比，地塊減少了13宗——在房企拿地?zé)崆榇蠼档谋尘跋?，適當(dāng)減少供地，有利于保證成交率和價格。溢價率也限定在15%以內(nèi)。

此前，也有地方政府限定溢價率，但要求達(dá)到上限后競公建、競自持，而這些成本由開發(fā)商承擔(dān)后最終仍會轉(zhuǎn)嫁到房價上，依然會推高房價。對此，青島的新辦法是，達(dá)到溢價率上限后競品質(zhì)，包括綠色建筑、智慧配置以及國家支持的裝配式建筑方案等。看來，只要方向?qū)α?，辦法還是有的。