一場價(jià)值5000萬的退地風(fēng)波：宋都稱“我們被違約” 祥生回應(yīng)“我們無約可違”

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

集中供地后的首例退地，竟引發(fā)了“受害方”與“被合作方”的隔空對(duì)撕。

8月10日晚間，宋都基業(yè)投資股份有限公司（600077.SH，簡稱宋都）發(fā)布公告，就7月26日上海證券交易所《關(guān)于對(duì)宋都基業(yè)投資股份有限公司有關(guān)放棄競得土地使用權(quán)事項(xiàng)的監(jiān)管工作函》(上證公函【2021】0778號(hào))做出答復(fù)。

公告的答復(fù)內(nèi)容來自宋都內(nèi)部自審自查，直指由于祥生控股與浙江寶龍兩家公司違反誠實(shí)信用的原則，單方面突然違約，導(dǎo)致宋都在極短時(shí)間內(nèi)無法達(dá)成其他商業(yè)合作機(jī)會(huì)，給公司短期內(nèi)的資金安排帶來巨大壓力。

為了與預(yù)期整體獲取土地權(quán)益總額保持一致、保證公司整體現(xiàn)金流安全，公司決定放棄已競得地塊的土地使用權(quán)。

8月11日中午，祥生一紙公告把宋都“懟”了回去：本公司及附屬公司未與宋都公司及附屬公司簽署任何協(xié)議或文件。

既然未曾簽署協(xié)議文件，為何宋都在公告中將退地責(zé)任“分流”給了祥生和浙江寶龍？

“被合作”拿地始末

2021年5月7日，杭州首批集中供地首日，宋都全資子公司杭州紹輝企業(yè)管理有限公司（下稱杭州紹輝）以“17.83億元上限價(jià)+21%自持比例”的苛刻條件競得杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊土地使用權(quán)。

根據(jù)宋都在公告中的描述，拿地后隨即與祥生控股（集團(tuán)）有限公司浙北區(qū)域公司達(dá)成合作意向，雙方通過微信語音通話溝通初步確定土地開發(fā)的基本合作模式，即50%/50%股權(quán)聯(lián)合操盤開發(fā)，當(dāng)晚，祥生相關(guān)人員至公司現(xiàn)場洽談合作事宜。

2021年5月12日晚，雙方通過微信明確祥生方已向其公司董事長匯報(bào)，合作協(xié)議無需修改并已經(jīng)傳到祥生集團(tuán)公司簽字蓋章。

但5月13日，祥生單方面表示不再參與本次合作。

這意味著，合作開發(fā)已經(jīng)“胎死腹中”。

這還不是退地的全部原因。

事實(shí)上，宋都在杭州首批集中供地中奪得5宗地塊，總價(jià)高達(dá)45.84億元，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者粗略估算，已經(jīng)超過其2020年?duì)I業(yè)收入71.61億元的60%。

宋都搶下的5宗地塊中的“12號(hào)地塊”，即天目醫(yī)藥港地塊，5月8日由其全資子公司杭州長慧企業(yè)管理有限公司競拍獲得，浙江寶龍表達(dá)了合作開發(fā)意愿，并且雙方簽訂了《天目醫(yī)藥港ZX11-G-15地塊合作備忘錄》，其中約定“股權(quán)比例為宋都50%、寶龍50%”、“如一方違反上述約定，違約方應(yīng)支付守約方2000萬違約金”。

然而，友誼的小船在合作開發(fā)面前又翻了。

隨后，寶龍方不僅未及時(shí)簽訂正式合作協(xié)議，且拒收了杭州長慧寄出的《關(guān)于推進(jìn)天目醫(yī)藥港ZX11-G-15地塊合作的工作聯(lián)系函》。2021年5月19日，在公司多次電話催促下，浙江寶龍工作人員明確表示了放棄合作。

宋都稱，浙江寶龍沒有按照約定支付土地款的行為違反了雙方簽署的《備忘錄》，嚴(yán)重打亂了公司整體資金排布的計(jì)劃和節(jié)奏，導(dǎo)致同一時(shí)間節(jié)點(diǎn)項(xiàng)下，公司集中資金支出金額放大。

重重壓力之下，宋都決定退地。7月20日，宋都收到了杭州市規(guī)劃和自然資源局出具的決定書，杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊的競得資格被取消，同時(shí)已繳納的5000萬元預(yù)約申請(qǐng)保證金不予返還。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，對(duì)于宋都來說，不愿意追加投資，退地可以認(rèn)為是一種止損的做法。短期來看，資金損失會(huì)影響其拿地的工作安排，但反過來也說明企業(yè)對(duì)待開發(fā)還是比較謹(jǐn)慎。后續(xù)若要積極拿地，還是需要研究得更為透徹，否則類似保證金成本也是比較高的。”

“退地事件也說明一些聯(lián)合開發(fā)的方式確實(shí)有很多壓力，或者說聯(lián)合的過程中，確實(shí)要協(xié)調(diào)好關(guān)系，否則也會(huì)影響后續(xù)企業(yè)的競拍等。”

利潤微薄仍是房企痛點(diǎn)

成也蕭何，敗也蕭何。今年上半年首批22個(gè)城市集中供地，眾多房企高歌猛進(jìn)下場搶地，收獲頗豐的同時(shí)，不得不面臨資金緊張、利潤微薄的境地。

就連浙江區(qū)域龍頭房企濱江集團(tuán)對(duì)本輪拿地后的利潤水平也沒有太大把握。董事長戚金興曾在業(yè)績說明會(huì)上表示，“努力做到1%~2%的凈利潤水平”。

這也意味著，通過競自持獲地的房企，很難做到更高的利潤水平。

嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者：“這類事件恰恰說明房企拿地壓力比較大，如果盈利空間不大，且有很多配建任務(wù)，企業(yè)拿地積極性就不高，即便拿地也容易出現(xiàn)懊悔情緒。所以反過來看，要關(guān)注企業(yè)拿地的實(shí)際需要，條件設(shè)置過于嚴(yán)苛，可能會(huì)打擊房企的拿地積極性。”

“土儲(chǔ)對(duì)房企的重要程度不言而喻。如果一家房企長期拿不到地塊，就會(huì)被所在城市邊緣化，甚至團(tuán)隊(duì)都有解散的風(fēng)險(xiǎn)。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦曾指出，“退地事件也有著很好的警示和教育作用，首批集中土拍市場情緒過于高亢，這使得調(diào)控政策甚至有被誤判的可能。”

7月22日，國務(wù)院召開電視電話會(huì)議，強(qiáng)調(diào)加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購地資金審查制度。

近日，深圳等多個(gè)城市中止第二輪集中供地，為競拍規(guī)則“打補(bǔ)丁”被認(rèn)為是為了讓房企有利潤。

而杭州是全國較早對(duì)土地競拍規(guī)則進(jìn)行優(yōu)化的城市，甚至早于“722電視電話會(huì)議”。7月20日，杭州發(fā)布供地新規(guī)，對(duì)第二批集中出讓地塊的競價(jià)規(guī)則進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整：一是競買單位需足額繳納20%競買保證金后方可參與競買；二是溢價(jià)率上限由30%調(diào)整為20%，其中“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊的溢價(jià)率上限為10%；三是出讓地塊達(dá)到上限價(jià)格后，由原來的“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”。

嚴(yán)躍進(jìn)表示：“土地競拍政策形成了組合拳和緊箍咒，真正促進(jìn)房企理性拿地。”

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)