廣州黃埔區(qū)封堵炒房 率先關閉人才購房通道

每經記者 黃婉銀    每經編輯 陳夢妤    

繼東莞之后，粵港澳大灣區(qū)外地客買房之路再被圍堵。

8月2日晚，廣州市黃埔區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于取消人才住房政策的通知》（以下簡稱《通知》），成為廣州首個明確發(fā)文取消人才購房政策的區(qū)域。

黃埔區(qū)堪稱去年以來廣州最火熱區(qū)域之一。廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計顯示，2021年上半年，黃埔區(qū)新房成交量為9103宗，同比漲幅為78%；新房均價為34417元/平方米，而去年同期的均價還不足30000元/平方米。

今年初以來，廣州整體已經在房地產調控政策上進行了多次升級，市場已經處于調整期。通知》的影響力有多大？外地炒房客通道能否被徹底堵死？多位業(yè)內人士在接受《每日經濟新聞》采訪時均表示，《通知》短期影響不會太大，政策“打補丁”意義更大，此前的社保升級、一次性付款等已經堵住了絕大多數(shù)外地客。而黃埔區(qū)本身在供需上都有足夠的穩(wěn)定性，預計也不會給其帶來波動性。

黃埔區(qū)取消人才購房政策

雖然前段時間廣州花都區(qū)、南沙區(qū)也有傳出將取消人才購房政策，但始終沒有紅頭文件下發(fā)，只是“口頭通知”，黃埔區(qū)是廣州首個明確發(fā)文取消人才購房政策的區(qū)域。

《通知》自2021年8月2日起執(zhí)行，即2021年8月2日24：00前已完成購房合同網簽的，按原相關政策執(zhí)行。這也意味著，已經實行1年7個月的黃埔區(qū)人才購房政策宣告結束。

2019年12月，花都、南沙、黃埔接連出臺人才購房新政。彼時，根據(jù)黃埔區(qū)的政策，經區(qū)認定的在黃埔區(qū)連續(xù)工作半年以上的各類人才，可不受戶籍限制，在黃埔區(qū)范圍內購買1套商品住房。

此后一年，黃埔開始步入快速上漲通道。記者也了解到，去年有不少深圳客組團去黃埔、南沙等區(qū)域購房，市場上也出現(xiàn)不少“假人才真買房”現(xiàn)象。

從今年初以來，廣州陸續(xù)發(fā)布的調控政策可以看出，人才購房的條件已經在逐漸收緊，炒房空間也愈來愈窄。先是將通過享受人才政策購買的住房（含新建商品住房和二手住房），限售年限從取得不動產證之日起滿2年延長到滿3年。

其次，將人才購房的社?；騻€人所得稅年限由半年提升至一年，并且不得補繳。

更能精準打擊炒房群體的還有嚴查首付資金來源。廣州要求嚴格審查購房首付資金來源和住房貸款借款人還款能力，加大收入認定標準、債務收入比的核查力度，嚴防消費貸、經營貸等資金違規(guī)流入房地產市場。

“年前廣州對外地客戶的流水收入資金來源就有嚴格的把控，落戶的人才基本很難達到貸款要求。”海貝找房總經理謝林鋒在接受《每日經濟新聞》記者采訪時認為，因為前期政策已經圍堵住絕大部分炒房客，本次黃埔區(qū)取消人才購房影響并不會太大，而且黃埔本身就熱。

廣州中原研究發(fā)展部也認為，人才購房確實曾經給黃埔部分樓盤帶來外地投機客，但實際上黃埔剛性購買需求多，群眾基礎相當扎實。相反，由于今年供應受預售證發(fā)放放緩、預售證與備案價制度捆綁等因素影響，黃埔出現(xiàn)明顯的“供不應求”。

超60個舊改項目“鋪貨”

雖然市場此前已經消化了大部分人才購房政策收緊等帶來的影響，整體市場情緒已經理性、穩(wěn)定，但黃埔等區(qū)域未來要面對海量供應的市場。

根據(jù)黃埔區(qū)此前的規(guī)劃，其要力爭到2022年底完成66個重點舊村改造項目的簽約拆遷。一方面，此舉誕生了不少全新且有購買力的購房群體；但另一方面，這也意味著黃埔未來將有不少舊改商品房入市。

根據(jù)克而瑞廣州區(qū)域的監(jiān)測，如果舊改進程順利，明后年黃埔僅舊改釋放的入市貨量可達200萬平方米/年以上，而到了2024年和2025年則可達300萬平方米/年以上。

“所以不用擔心黃埔未來沒有房買。”克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉對記者表示，盡管目前黃埔區(qū)按近一年流速是全市去化周期最低的（截至6月末可售貨量為77.59萬平方米，4個月可以售完），但隨著調控逐漸深入，從6月份開始供應量已經大幅高于成交量，而今后幾年黃埔更會迎來非?？捎^的舊改貨量，所以黃埔“缺貨”正逐漸成為過去式。

“接下來，黃埔必須延續(xù)其在經濟和人口吸引力方面的強勢表現(xiàn)，才能更有信心應對目前在進行的超60個舊改項目所釋放的海量商品住房供應的考驗。”

經歷了人才購房收緊、新房限價、嚴查首付貸等政策措施，廣州市場已然穩(wěn)定下來。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計，7月廣州新房網簽7652宗，環(huán)比增加8%，雖然對比6月有所增長，但受傳統(tǒng)淡季疊加新政調控、房貸審批持續(xù)趨緊，市場已難再沖上萬宗水平，僅保持“不溫不火”態(tài)勢。

二手房同樣也是相對低迷狀態(tài)。2021年7月（1日~25日），廣州市二手中介網簽量為2089宗（不含自助網簽），較6月同期（1807宗）環(huán)比回升15.6%。主要原因之一就是購房者觀望情緒濃厚，投資受抑，置換誤傷，剛需觀望，促使整體成交表現(xiàn)一般。