武漢首批集中土拍攬金788億背后：超6成地塊底價成交，頭部房企拿地金額占比下降

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

6月29日，武漢今年首批集中供地收官。

經(jīng)過6月25日、26日、29日三天三場競拍，武漢首批集中土拍累計成交54宗地，成交金額788億元，平均成交溢價率17.01%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，在本次土拍中，超過6成地塊以底價成交。但同時，光谷花山、左嶺以及東西湖區(qū)域等多個熱門片區(qū)地價屢屢被刷新。此外，頭部房企拿金額占比20.5%，遠(yuǎn)低于22城首批集中土拍中規(guī)模房企拿地金額占比均值。

“受益于此次集中供地中的優(yōu)質(zhì)地塊頻出，相比2020年，武漢此次土拍溢價率與樓面顯著提高。”貝殼研究院高級分析師潘浩分析指出，預(yù)計今年武漢第二、三批集中供地的核心區(qū)土地供應(yīng)比例將下降，樓面價也會有所回落。

武漢城市景觀 圖片來源：攝圖網(wǎng)

區(qū)域分化明顯，超6成地塊底價成交

記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，武漢首批集中土拍中共有34宗地塊底價成交，占成交地塊總數(shù)的近63％，其中多數(shù)地塊具有相對嚴(yán)格的出讓條件。特別是在6月25日土拍首日，31宗地塊全部成交，合計出讓金額401.60億元，其中24宗地塊以底價成交。

對于土拍首日，武漢市自然資源和規(guī)劃局當(dāng)日在官方網(wǎng)站發(fā)文稱，大部分項目以起始價成交，洪山、東西湖、蔡甸、東湖高新、江夏等熱點區(qū)域出現(xiàn)競價，尤其如蔡甸中法生態(tài)新城區(qū)內(nèi)的P（2021）064號純住宅項目，其項目規(guī)劃起點高，企業(yè)競買意愿更強(qiáng)。整體來看，武漢土地市場區(qū)域分化特征日趨明顯，呈現(xiàn)出活躍且理性的態(tài)勢。

雖然底價成交地塊多，但優(yōu)質(zhì)地塊仍然受到多方競逐。如土拍首日，青菱地區(qū)和東西湖區(qū)的兩宗地塊就分別刷新了區(qū)域最高樓面地價紀(jì)錄。

而相較于首日土拍的稍顯冷靜，6月26日的第二場土拍現(xiàn)場則顯得比較火熱。當(dāng)天出讓的10宗地塊總成交面積783836.69平方米，成交總價146.05億元。除2宗地塊底價成交外，其余8宗地塊均溢價成交，溢價率最高達(dá)109.74%。

如位于光谷的P（2021）035號地塊經(jīng)134輪競拍，最后被武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會旗下全資國資公司武漢葛化科創(chuàng)置業(yè)有限公司以25420萬元摘得，樓面價10135.94元/平方米，溢價率達(dá)109.74%，刷新了光谷左嶺片區(qū)地價紀(jì)錄。

在位于武漢市東西湖區(qū)園博園附近的P（2021）045號地塊競奪中，中交、華潤、萬科等32家房企經(jīng)過110輪競價，最終被德信地產(chǎn)旗下的武漢德康興企業(yè)管理咨詢有限公司以17.77億元競得，樓面價13671.54元/平方米，溢價率47.21%，刷新了東西湖區(qū)的地價紀(jì)錄。

“光谷板塊是本次武漢集中供地中最為炙手可熱，該板塊成交的3宗地塊樓面價突破20000元/平方米，創(chuàng)下歷史新高。與宗地周遭在售樓盤房價相比，其樓面價/在售房價高達(dá)70%以上，在穩(wěn)房價與穩(wěn)預(yù)期的背景下，考驗房企的項目管理能力。”貝殼研究院高級分析師潘浩表示。

而在6月29日的第三場土拍中，東西湖區(qū)域依舊表現(xiàn)亮眼。其中，最熱門的地塊是編號為P（2021）037號和P（2021）033號地塊。經(jīng)過421輪競價，由深圳市南山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司控股的武漢山恒建設(shè)發(fā)展有限公司以72.135億元總價競得，成交樓板價為20799元/平方米，溢價率為103.27%。

“蔡甸區(qū)、東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)和東西湖區(qū)等近郊城區(qū)是土地成交大戶，這些區(qū)域也是武漢未來發(fā)展規(guī)劃上，其中東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)和東西湖區(qū)的土地溢價率與去年相比呈現(xiàn)明顯上漲，顯示各家企業(yè)對此兩區(qū)的看好程度。”潘浩續(xù)表示，東西湖區(qū)此次集中供地平均成交樓面價已達(dá)11314元/平方米，突破東西湖區(qū)成交樓面價紀(jì)錄，比2020年成交樓面價6518元/平米上漲達(dá)74%，溢價率也從去年15.40%上升至31.40%。

深圳南山成黑馬，84.9億獨攬3宗地

記者梳理發(fā)現(xiàn)，在此輪武漢集中供地中，萬科、金地、富力、新城、招商等全國性開發(fā)商，以及武漢城投、武漢文投等多家本土老牌房企，大多傾向于競奪熱度較高的東西湖區(qū)、蔡甸區(qū)地塊，而中小房企則多選擇江漢區(qū)、漢陽區(qū)等非熱門地塊。

貝殼研究院統(tǒng)計顯示，在本次武漢土拍中，深圳南山獨奪3宗地，總金額84.9億元，溢價率90.3％，成最大“黑馬”。其中，兩宗位于光谷板塊的地塊更是分別以103％和100％的高溢價率擊敗對手競得。在22城首批集中土拍中，除武漢外，深圳南山并未在其他城市拿地。

此外，萬科獨自及通過聯(lián)合方式取得4宗地，總金額44.7億元，溢價率9.4％；武漢城建獨自及通過聯(lián)合方式共拿下3宗地，總金額97.8億元，平均拿地溢價率為0.05％；華融則以57.7億元的底價競得1宗地。

記者注意到，萬科、保利、招商、遠(yuǎn)洋、金地、新城、富力等頭部房企均在本次武漢集中土拍中成功拿地，總金額合計為156.2億元，占總成交金額20.5%，但遠(yuǎn)低于22城首批集中供地中規(guī)模房企拿地金額占比均值。

“這表明，中小規(guī)模房企、本土房企對武漢房地產(chǎn)市場有較高預(yù)期，呈現(xiàn)多元競爭局面。”潘浩表示。

而中建與鄂旅投聯(lián)合以底價46.9億元摘得硚口區(qū)P（2021）055號地塊，24163元/平方米的樓面價也是本次土拍中單價成本最高的地塊。究其原因，在于該地塊地區(qū)位良好，商業(yè)、交通等配套設(shè)施完善，且近年該板塊土地掛牌出讓少，最近一次出讓還得追溯至2018年1月。

“本輪成交的高價地塊后期入市表現(xiàn)如何，將考驗房企的成本管控以及產(chǎn)品打造能力。”中指研究院武漢分院高級分析師李浩表示，在宏觀調(diào)控政策持續(xù)強(qiáng)化背景下，武漢近期房貸普遍收緊，主管部門針對熱點區(qū)域進(jìn)行集中銷售等因區(qū)施策試點，今后房企競地將更加謹(jǐn)慎。

供地之前，5宗地塊調(diào)高起拍價

值得注意的是，在武漢首批集中供地正式啟動前，武漢市土地部門分別于6月11日和18日連發(fā)三則公告，對8幅地塊進(jìn)行了調(diào)整，其中5幅地塊調(diào)高了起始價和樓面價。

6月11日，武漢市土地市場網(wǎng)發(fā)布了第一次補(bǔ)充公告《武漢市掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)補(bǔ)充公告 武告字（2021年）9-1號》，對6宗地塊做了調(diào)整，其中2宗地撤銷掛牌，1宗地延期掛牌，3宗地起始價調(diào)高。

具體來看，蔡甸區(qū)P（2021）027號地塊起始價調(diào)整為55055萬元（原起始價為45000萬元）；東西湖區(qū)P（2021）042號地塊起始價調(diào)整為127080萬元（原起始價為100270萬元），P（2021）044號地塊起始價調(diào)整為165170萬元（原起始價為125370萬元）。

6月18日，武漢市土地市場網(wǎng)連發(fā)2次公告，其中一則調(diào)整了東湖高新區(qū)2宗地起始價并做了延期掛牌出讓：P（2021）033號地塊起始價調(diào)整為234110萬元（原起始價為188440萬元），P（2021）037號起始價調(diào)整為354850萬元（原起始價為293790萬元）。

5幅調(diào)高了起始價和樓面價的地塊，相較初始價格均超過20%上幅。

對此，武漢市自然資源和規(guī)劃局解釋稱，針對部分住宅地塊起始價格的適度修正，是對武漢市房地產(chǎn)市場和“兩集中”供地形勢進(jìn)行多次研判后的主動作為，可使土地價格更為契合市場供需實際，有利于引導(dǎo)企業(yè)理性競爭，有利于防止市場異動。依據(jù)土地掛牌相關(guān)規(guī)定，在調(diào)整起始價的同時延后了相應(yīng)地塊的揭牌時間。

事實上，今年以來，武漢市場恢復(fù)良好，供需兩旺。據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，武漢新建商品房銷售102903套，銷售面積1184.32萬平方米，新建商品住房銷售90213套，同比增長200.56%；新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售107013套，同比增長138.03%；其中，新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售90064套，同比增長159.64%。

存量房市場表現(xiàn)同樣不俗。今年前5個月，武漢存量房成交46934套，同比增長242.44%；其中，存量住房成交44717套，同比增長252.32%。

據(jù)武漢市自然資源和規(guī)劃局披露，2021年武漢市國有建設(shè)用地計劃供地7萬畝。從土地用途類型看，住宅用地為18000畝，其中還包括保障性安居工程和其他還建項目3300畝、租賃住房1800畝、商品房12900畝等。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)