長(zhǎng)春樓市的一場(chǎng)“意外”？開(kāi)發(fā)商返本銷(xiāo)售打價(jià)格戰(zhàn) 主管部門(mén)出招“禁查罰”

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“目前我局已經(jīng)對(duì)涉事房企立案調(diào)查，并采取相應(yīng)行政限制手段。今后再發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為，同樣要嚴(yán)肅處理。”

“開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品房銷(xiāo)售行為，只要依法依規(guī)，按市場(chǎng)規(guī)則經(jīng)營(yíng)，都是允許的，不存在不允許降價(jià)銷(xiāo)售的事。”

6月23日，針對(duì)近期媒體廣為報(bào)道的返本銷(xiāo)售問(wèn)題，長(zhǎng)春市住房保障和房屋管理局相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

“你來(lái)晚了，長(zhǎng)春這一波返本銷(xiāo)售結(jié)束了。”記者實(shí)地走訪長(zhǎng)春樓市發(fā)現(xiàn)，這句話似乎已成為不少銷(xiāo)售人員的通用說(shuō)辭。

6月8日，長(zhǎng)春市住房保障和房屋管理局突然發(fā)布一份《通知》，牽出了一個(gè)久未出現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)名詞——返本銷(xiāo)售。該《通知》稱(chēng)，這種行為“嚴(yán)重?cái)_亂正常市場(chǎng)秩序，違背房地產(chǎn)調(diào)控政策精神”。

北湖地區(qū)航拍，區(qū)域內(nèi)密布在建項(xiàng)目 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

以備案價(jià)九折銷(xiāo)售，返現(xiàn)后5000元/平方米

事實(shí)上，返本銷(xiāo)售是行業(yè)內(nèi)一個(gè)“歷史悠久”的銷(xiāo)售方式，通俗講就是企業(yè)向購(gòu)房人收取一定房款，雙方約定在一定時(shí)間后企業(yè)向購(gòu)房人返還一定本金的銷(xiāo)售方式。

6月13日，長(zhǎng)春市朝陽(yáng)區(qū)超達(dá)大路與開(kāi)運(yùn)街交匯口，當(dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走進(jìn)某名都售樓處時(shí)，偌大的展廳已經(jīng)沒(méi)有什么燈光，只有一名銷(xiāo)售人員坐在門(mén)口迎賓，見(jiàn)記者前來(lái)便說(shuō)：“我們這里已經(jīng)清盤(pán)了，沒(méi)有房源了。”

數(shù)位接受記者采訪的經(jīng)紀(jì)人也證實(shí)，該樓盤(pán)確實(shí)已經(jīng)清盤(pán)，沒(méi)有新房在售。

當(dāng)?shù)匾幻?jīng)紀(jì)人楊執(zhí)向記者還原了一周前該項(xiàng)目返本銷(xiāo)售時(shí)的瘋狂場(chǎng)景。

“我當(dāng)時(shí)和某名都并沒(méi)有業(yè)務(wù)往來(lái)，只是我們聽(tīng)說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目特別便宜，團(tuán)隊(duì)里的一個(gè)大姐要買(mǎi)，我自己也是做這一行的，所以就去看了看。”

“現(xiàn)場(chǎng)人特別多，我一去售樓處就看到有人拿著合同走出來(lái)。某名都當(dāng)時(shí)打的廣告是5100~5400元/平方米，要知道這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)精裝修交付價(jià)格是8000元/平方米以上的。”

據(jù)楊執(zhí)介紹，他去的時(shí)候所剩房源已經(jīng)不多了：“本來(lái)應(yīng)該就沒(méi)有多少房源，開(kāi)發(fā)商這么一刺激，很快就清盤(pán)了。”

至于從8000元/平方米降至5000元/平方米的手段也頗為直接——返利。對(duì)于具體操作方法，楊執(zhí)介紹：“就是以備案價(jià)8322元/平方米的9折進(jìn)行網(wǎng)簽，如果全款購(gòu)買(mǎi)，某名都會(huì)在1到2天內(nèi)將超過(guò)5000元/平方米的部分返給購(gòu)房人，如果是貸款則返本日期會(huì)在3個(gè)月左右。”

“我們團(tuán)隊(duì)的大姐全款購(gòu)買(mǎi)了一套，已經(jīng)收到返還的錢(qián)了。”

而另一個(gè)在長(zhǎng)春“人盡皆知”的返本銷(xiāo)售項(xiàng)目樣本是晰晰悅府。

楊執(zhí)表示：“我當(dāng)時(shí)在業(yè)務(wù)交流群中看到大家都在轉(zhuǎn)發(fā)晰晰悅府，原價(jià)每平方米要1萬(wàn)多元，很多人直接把返本的價(jià)格去除，最后只剩下6000元/平方米，我覺(jué)得不靠譜，就沒(méi)有做晰晰悅府的項(xiàng)目。”

日前有媒體報(bào)道，晰晰悅府方面回應(yīng)稱(chēng)，返利行為只是人才引進(jìn)的一種方式。

目前，晰晰悅府售樓現(xiàn)場(chǎng)同樣是冷冷清清。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者的身份表示想看房，幾分鐘后才有工作人員趕來(lái)，表情似乎寫(xiě)滿意外，其表示：“我們現(xiàn)在只有130平方米以上的大戶(hù)型。”

當(dāng)記者詢(xún)問(wèn)可否以人才引進(jìn)的方式進(jìn)行返利時(shí)，其表示：“不可以的，我們備案價(jià)是12000元/平方米，只能按照備案價(jià)格賣(mài)，否則就是擾亂市場(chǎng)的行為了。”

記者按照晰晰集團(tuán)官網(wǎng)的電話打過(guò)去，得到的回復(fù)是：“打錯(cuò)了。”

走訪完晰晰悅府所在的長(zhǎng)春北湖區(qū)域后，該企業(yè)大幅返利的邏輯便基本浮出水面了。

2009年6月，長(zhǎng)春市決定將寬城區(qū)北湖區(qū)域交由高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)代管，如今該區(qū)域匯集了萬(wàn)科、碧桂園、華潤(rùn)、中海等主流地產(chǎn)商。

2019年，北湖地區(qū)土地迎來(lái)密集出讓。

2019年1月17日，長(zhǎng)春土地市場(chǎng)開(kāi)年首拍，華潤(rùn)以樓面價(jià)4522元/平方米拿下北湖區(qū)域11萬(wàn)余平方米居住用地，這是該企業(yè)首次進(jìn)入長(zhǎng)春地區(qū)。

2019年8月23日，招商蛇口首進(jìn)長(zhǎng)春 ，當(dāng) 天 該 公 司 拿 下 了 編 號(hào)220105008120GB00056地塊，樓面價(jià)為5013元/平方米。

2019年12月30日，曾經(jīng)流拍過(guò)一次的220105008120GB00059地塊被碧桂園以4087元/平方米的底價(jià)斬獲，總價(jià)約7.7億元。也正是在同一天，晰悅地產(chǎn)，即晰晰悅府開(kāi)發(fā)商，在現(xiàn)場(chǎng)通過(guò)36輪競(jìng)拍，以4896元/平方米的價(jià)格競(jìng)得49430平方米地塊。

而中海，早在2017年便在北湖地區(qū)多次出手拿地，2019年又出手拿下了北湖地區(qū)一宗地塊，樓面價(jià)為4713元/平方米。

北湖地區(qū)已經(jīng)在短時(shí)間內(nèi)擠入了太多開(kāi)發(fā)商。

拉住一切看房人，并且保證是最低價(jià)

“小伙子，來(lái)阿姨這里看房吧。”

當(dāng)記者來(lái)到這片土地時(shí)，首先便被這里處處施工的項(xiàng)目震撼到了，緊接著便又被這里熱情的阿姨震撼。她們大都60多歲，就在附近的回遷安置房居住，她們最主要的工作是死死拉住來(lái)這里的一切看房人，把他們帶進(jìn)自己的代理項(xiàng)目中。

大概是因?yàn)樗齻儠r(shí)而聚集時(shí)而游走，被業(yè)內(nèi)人士親切地稱(chēng)為“小海鷗”。

初到此地的記者一下子便被兩名“小海鷗”圍住，紛紛懇請(qǐng)記者去自己代理的項(xiàng)目看房，并且保證是最低價(jià)。

碧桂園時(shí)代之光售樓處，同樣播放著同款激昂雄壯的音樂(lè)，銷(xiāo)售人員表示：“最近這里的樓盤(pán)都在打價(jià)格戰(zhàn)，我們精裝修的價(jià)格只有9000元/平方米出頭了。”

在引導(dǎo)記者看完樣板間后，銷(xiāo)售人員又表示：“其實(shí)我們這里樓層稍微低一點(diǎn)的，售價(jià)能便宜到8000多元/平方米，之前毛坯房都要賣(mài)11000元/平方米呢。”

至于記者問(wèn)為何精裝修比毛坯還要便宜時(shí)，該銷(xiāo)售人員只說(shuō)是端午節(jié)期間的特價(jià)而已。

經(jīng)記者查詢(xún)，碧桂園時(shí)代之光預(yù)售價(jià)格在10459元/平方米上下。

出了碧桂園，“小海鷗”們又包圍了過(guò)來(lái)，熱情的阿姨們讓記者務(wù)必到她們的樓盤(pán)看房，看記者一時(shí)沒(méi)有向任何一個(gè)樓盤(pán)挪步的意思，“小海鷗”們便開(kāi)始自行商量：“先讓他來(lái)我這里，看完了再去你那里。”

小海鷗又轉(zhuǎn)頭對(duì)記者說(shuō)：“小伙子你來(lái)一趟不容易，這里這么多房子都看看，總能挑到滿意的。阿姨領(lǐng)你過(guò)去一次其實(shí)也不賺什么錢(qián)，人家出錢(qián)雇了我，我總得往人家那里帶人不是。”

跟隨“小海鷗”的腳步，記者來(lái)到了華潤(rùn)公園九里，隨即被阿姨拍了張照片，說(shuō)是要留存帶看證據(jù)。

這里的看房人并不多，空蕩的售樓處顯得有些冷清，銷(xiāo)售人員介紹：“我們這里目前的房?jī)r(jià)大概是10500元/平方米，這是給您優(yōu)惠過(guò)八五折后的價(jià)格。”

從售樓處離開(kāi)，另一個(gè)“小海鷗”已經(jīng)在門(mén)口等著了，并且還騎著一輛電動(dòng)三輪車(chē)要載記者到下一個(gè)樓盤(pán)。在路上，這位“小海鷗”告訴記者：“現(xiàn)在的房?jī)r(jià)真是不貴了，我們?cè)诓贿h(yuǎn)的地方買(mǎi)的安置房每平方米還要5000多塊呢。”

到了另一個(gè)項(xiàng)目尚學(xué)府后，銷(xiāo)售人員表示該項(xiàng)目最早能夠在9月份交房，幾乎已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，目前能夠在備案價(jià)的基礎(chǔ)上提供九折優(yōu)惠，單價(jià)大約9800元/平方米。

某頭部房企長(zhǎng)春區(qū)域相關(guān)人士趙墨宙告訴記者：“目前長(zhǎng)春房企競(jìng)爭(zhēng)最慘烈的地區(qū)應(yīng)當(dāng)就是北湖了，大批房企在2017年之后涌入，但去化并沒(méi)有跟上。”

因而，這里的“小海鷗”們才顯得格外重要。在坐著電動(dòng)三輪車(chē)返回的路上，正值午休，很多“小海鷗”便隨意找了樹(shù)蔭或高架橋下躺著休息，看見(jiàn)了記者又紛紛坐起，熱情地招攬。

北湖地區(qū)在建項(xiàng)目 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

官方獨(dú)家回應(yīng)：明令禁止 但應(yīng)按合同履約

針對(duì)市場(chǎng)上出現(xiàn)的返本銷(xiāo)售行為，6月8日，長(zhǎng)春市住房保障和房屋管理局發(fā)通知表示：“近期，有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按商品房申報(bào)備案價(jià)格與購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同，收取購(gòu)房款后在一定期限內(nèi)予以部分返款。該行為涉嫌返本銷(xiāo)售或變相返本銷(xiāo)售，嚴(yán)重?cái)_亂正常市場(chǎng)秩序，違背房地產(chǎn)調(diào)控政策精神。”

對(duì)于這種行為的懲處是：“按相關(guān)法規(guī)規(guī)定予以立案調(diào)查，繼而進(jìn)行行政處罰；停止涉事項(xiàng)目剩余房源商品房合同網(wǎng)簽備案；在長(zhǎng)春市銷(xiāo)售商品房按最高比例實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管。”

長(zhǎng)春市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》等法律法規(guī)規(guī)定，返本銷(xiāo)售行為是明令禁止的，也是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種擾亂行為。個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)在同一項(xiàng)目部分房屋采取返本銷(xiāo)售方式，也侵害了很多此前購(gòu)房人的利益。”

“對(duì)于交易當(dāng)事人簽訂的合同，應(yīng)當(dāng)由雙方按合同約定履行。”

楊執(zhí)也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言：“長(zhǎng)春返本銷(xiāo)售其實(shí)并不是普遍現(xiàn)象，官方出臺(tái)這項(xiàng)政策更多是一種預(yù)警，不能讓此風(fēng)蔓延。”

該說(shuō)法得到了一名頭部房企長(zhǎng)春相關(guān)負(fù)責(zé)人孫統(tǒng)的認(rèn)同：“據(jù)我了解，長(zhǎng)春的返本銷(xiāo)售前幾年可能多些，最近確實(shí)不多，僅有某名都和晰晰悅府兩家在這么操作。”

“不接受公積金貸款，因?yàn)槲覀兿胍焖倩乜?rdquo;

打著返利的旗號(hào)降價(jià)尚可算個(gè)幌子，長(zhǎng)春市下轄的公主嶺市花溪谷項(xiàng)目則已經(jīng)是公開(kāi)降價(jià)了。

在公主嶺市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)，花溪谷的備案價(jià)格是8000~9000元/平方米，但該項(xiàng)目正在以5000元/平方米的價(jià)格銷(xiāo)售。

“今天實(shí)在是太累了，我已經(jīng)接待了20多組客戶(hù)了。”在售樓處激動(dòng)人心的背景音樂(lè)聲中，銷(xiāo)售人員這樣向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者抱怨道。

這里的確人頭攢動(dòng)，售樓處桌椅旁幾乎都坐滿了人，人聲混合著音樂(lè)更顯嘈雜。

銷(xiāo)售人員也頗為直接：“目前房?jī)r(jià)是6500元/平方米左右，精裝修交房，比備案價(jià)格便宜很多，現(xiàn)在出手挺合適的。目前二期已經(jīng)賣(mài)完了，一期也只剩下兩棟樓了。”

隨著交談的深入，該銷(xiāo)售人員又向記者推薦了一種所剩不多的疊拼戶(hù)型，并表示：“這套房子我可以給你做個(gè)特價(jià)，每平方米便宜到5300元，這幾乎相當(dāng)于備案價(jià)的五折了。”

“不過(guò)有一點(diǎn)，我們這里不接受公積金貸款，因?yàn)槲覀兿胍焖倩乜?，公積金撥付給我們的時(shí)間會(huì)久一些。”

當(dāng)記者試圖讓該銷(xiāo)售人員將報(bào)價(jià)寫(xiě)在宣傳頁(yè)上時(shí)，該銷(xiāo)售人員拒絕了，并表示：“我們今天的報(bào)價(jià)是端午節(jié)特價(jià)，可能過(guò)兩天就取消了，你就記得首付18萬(wàn)元買(mǎi)房就好了。”

當(dāng)記者詢(xún)問(wèn)是否有返利時(shí)，該銷(xiāo)售人員表示：“沒(méi)有了，我們現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格和別的地方返利也差不多了。不過(guò)您可以在我們的銷(xiāo)售軟件上自己推薦自己，還能有2萬(wàn)元左右的傭金。”

平淡的土拍市場(chǎng)，流拍率高達(dá)30%

6月10日，中國(guó)人民銀行黨委書(shū)記、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清公開(kāi)表示：“那些炒作外匯、黃金及其他商品期貨的人很難有機(jī)會(huì)發(fā)家致富，正像押注房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌的人最終會(huì)付出沉重代價(jià)一樣。”

而早在2020年底，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院便作出判斷：“房?jī)r(jià)只漲不跌的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。”

在此背景下，6月18日，長(zhǎng)春早早開(kāi)啟的第二場(chǎng)集中土拍更令人感到一絲寒意。在這場(chǎng)土拍中，18宗地塊因無(wú)人報(bào)價(jià)而流拍，流拍率30%，這些地塊分布于綠園區(qū)、北湖區(qū)域等地。此外有39宗地塊以底價(jià)成交，總體溢價(jià)率僅0.4%。

根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2020年1~12月，長(zhǎng)春房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售金額TOP10企業(yè)合計(jì)銷(xiāo)售金額為418.9億元，同比下降24.21%；銷(xiāo)售面積TOP10企業(yè)合計(jì)銷(xiāo)售面積414.4萬(wàn)平方米，同比下降23.4%。

不僅如此，長(zhǎng)春房?jī)r(jià)也長(zhǎng)期處于低迷狀態(tài)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，長(zhǎng)春自2019年10月以后，新房環(huán)比價(jià)格漲幅就再未超過(guò)1%，甚至在2020年10月至2021年3月間幾乎每月都環(huán)比下降。

對(duì)于長(zhǎng)春樓市低迷的原因，趙墨宙向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“近三年來(lái)，長(zhǎng)春每年的供地面積是大于銷(xiāo)售面積的，我們內(nèi)部來(lái)看，每年會(huì)形成大約400萬(wàn)平方米剩余，所以我們能看到房企在此次土拍中并不積極。”

不過(guò)也并非都是壞消息。根據(jù)《吉林省第七次全國(guó)人口普查公報(bào)》，在整個(gè)吉林省人口10年間減少12.31%的背景下，長(zhǎng)春市人口在10年間較第六次普查時(shí)增加了31萬(wàn)人，總?cè)丝谶_(dá)到906.69萬(wàn)人，在全省的占比達(dá)到37.66%，較第六次普查時(shí)提高了5.72個(gè)百分點(diǎn)，成為人口占比最高的省會(huì)城市之一。

人口的增長(zhǎng)在一定程度上反映了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的潛力。楊執(zhí)說(shuō)：“我對(duì)長(zhǎng)春的未來(lái)是非常看好的，這是一座宜居的城市，環(huán)境好壓力小。我和一些00后聊過(guò)，他們很多都不想面對(duì)一線城市的生活壓力，愿意回到長(zhǎng)春來(lái)，他們就是未來(lái)市場(chǎng)的潛力。”

（應(yīng)受訪者要求，文中人物皆系化名）