深圳一豪宅指導(dǎo)價(jià)13.2萬/平拍出45萬/平 巨額稅費(fèi)關(guān)注度遠(yuǎn)超房價(jià)

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“恒裕濱城二期3座40A228平方米，成交價(jià)6317萬左右，公司產(chǎn)權(quán)，過戶稅費(fèi)3900萬，樓價(jià)稅費(fèi)合計(jì)1億多，單價(jià)接近45萬/平。”

今日（6月22日）深圳一套豪宅在司法拍賣平臺(tái)成交，有關(guān)競買人真實(shí)支出成本和豪宅折合單價(jià)引發(fā)熱議。

3人參與競拍，超1.5萬人圍觀，時(shí)隔兩年，素有“妖盤”之稱的深圳市南山區(qū)恒裕濱城，這次在法拍市場又賺足了眼球。

27.6萬/平撿了漏？

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)資料電腦查詢結(jié)果表顯示，標(biāo)的物建筑面積228.72平方米，不動(dòng)產(chǎn)證號(hào)為粵（2017）深圳市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0180287號(hào)，登記價(jià)316.9179萬元，登記時(shí)間為2017年9月20日。該房源位于恒裕濱城3座A單元40層，A樓棟總層高為46層，為東南朝向四居室，起拍價(jià)5618萬元。

該套法拍房保證金600萬元，最終3人出價(jià)18次，以6317萬元總價(jià)成交，折合單價(jià)約27.6萬/平方米。值得注意的是，從18次出價(jià)記錄來看，實(shí)際競得人是在競拍結(jié)束的半小時(shí)前才第一次出價(jià)，并在23分鐘內(nèi)拿下該套房源。

根據(jù)標(biāo)的物詳情中公布的網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)報(bào)告，本案例共采用了177個(gè)最新案例進(jìn)行估價(jià)，最高單價(jià)33.7萬元/平方米，最低單價(jià)22萬元/平方米，平均單價(jià)為27.6萬元/平米。

由此看，27.6萬元/平方米，相較恒裕濱城以往的成交紀(jì)錄似乎并不算高，甚至還算撿了個(gè)小漏。

3900萬稅費(fèi)促成45萬/平？

事實(shí)到底如何？

熟悉深圳灣片區(qū)的資深中介陳悅告訴記者，“該套房源為公司產(chǎn)權(quán)，原價(jià)僅300多萬元，第一次登記了，就算是在開發(fā)商名下也只能更名當(dāng)二手房交易，差額土增（土地增值稅）就夠交的了。”

陳悅緊接著算了一筆賬，“土地增值稅要收60%，成交價(jià)6317萬減原價(jià)316萬后，乘以60%就3600萬了，5%的營業(yè)增值稅約300萬，3900萬是這么來的，只說增值稅和土增就這么多了，還沒算買家的契稅，契稅是6317萬增值稅減營業(yè)增值稅后的3%，差不多是180萬。”

“指導(dǎo)價(jià)才13.2萬/平，這一拍，變相告知所有人45萬/平了。”

據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)資料電腦查詢結(jié)果，該拍賣標(biāo)的物權(quán)利人是“深圳市銀海實(shí)業(yè)有限公司”。

啟信寶顯示，深圳市銀海實(shí)業(yè)有限公司的實(shí)際控制人為深圳市恒裕實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司、富德生命人壽保險(xiǎn)股份有限公司，分別持股51%、49%。

資深中介王飛表示，現(xiàn)在二手房市場價(jià)該戶型成交價(jià)約8000萬元，因?yàn)榫坝^有遮擋，該戶型在整個(gè)小區(qū)內(nèi)算是比較差的，且該房源并不稀缺，市場上也是有同戶型在賣，并非稀缺到只能通過法拍市場來獲取。”

不過關(guān)于該套房源的稅費(fèi)情況，業(yè)內(nèi)還有另一種觀點(diǎn)。

華商律師事務(wù)所律師周爭鋒在接受記者采訪時(shí)表示，稅費(fèi)多少最終要看法院執(zhí)行裁定的表述。如果是連環(huán)買賣，到法院訴訟繼續(xù)履行，開發(fā)商先過戶給原實(shí)際擁有人，然后再過戶給買受人，那么需要按照二手房交易的稅費(fèi)；如果法拍可以直接確認(rèn)原房產(chǎn)證無效，直接把房產(chǎn)確認(rèn)給買受人，那么就只交契稅即可。

不過另一位拍賣行的工作人員表示，此次拍賣的是原業(yè)主的房子，只是其當(dāng)時(shí)還沒從開發(fā)商過戶過來而已，房子屬于原業(yè)主，還是要先過戶給他，個(gè)人對(duì)個(gè)人。

豪宅為何被法拍

這套備受關(guān)注的豪宅背后還有另一個(gè)故事。

公開資料顯示，今日拍賣的該套房源系海南某落馬貪官所有，目前仍登記在開發(fā)商控股子公司深圳市銀海實(shí)業(yè)有限公司名下。

對(duì)于拍賣結(jié)束后，該套房是按照二手房還是新房交易，以及認(rèn)定的依據(jù)等焦點(diǎn)問題，記者多次致電廣州市中級(jí)人民法院，其表示不接受采訪。

就該套房產(chǎn)的后續(xù)交易程序，記者分別致電該房源目前實(shí)際產(chǎn)權(quán)登記人深圳市銀海實(shí)業(yè)有限公司和其控股股東恒裕集團(tuán)，恒裕集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，其并不清楚該事件具體情況，恒裕濱城項(xiàng)目開盤已久，現(xiàn)在已轉(zhuǎn)入二手房，公司現(xiàn)在已經(jīng)沒有相應(yīng)的人去直接管理該項(xiàng)目，包括當(dāng)年賣這個(gè)項(xiàng)目的很多人估計(jì)也已經(jīng)不在銀海實(shí)業(yè)公司了。

而對(duì)于為何房源產(chǎn)權(quán)在開發(fā)商名下法院可以直接拍賣，周爭鋒表示，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于刑事裁判涉財(cái)產(chǎn)部分執(zhí)行的若干規(guī)定》第七條，刑事判決書認(rèn)定了這屬于落馬貪官的贓物，判決生效以后，可以直接依據(jù)刑事判決書的內(nèi)容確認(rèn)歸其所有，直接拍賣。

熱門“妖盤”屢掀波瀾

屢上熱搜的恒裕濱城在業(yè)內(nèi)口碑不一。

2019年底，該小區(qū)曾因業(yè)主暴力控盤拉升房價(jià)，而被戲稱為“妖盤”，從而引發(fā)官方高度重視。

彼時(shí)深圳市住建局發(fā)布通告稱，近日，有媒體報(bào)道我市恒裕濱城、中糧鳳凰里花苑等部分住宅小區(qū)業(yè)主通過微信群發(fā)布集體漲價(jià)言論，惡意炒作二手房價(jià)，造成了不良的社會(huì)影響。捏造虛假事實(shí)、散布虛假言論、哄抬房價(jià)、惡意炒作等行為，不僅嚴(yán)重背離中央“堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位”，嚴(yán)重影響全市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，還涉嫌違法違規(guī)。

深圳市住建局表示，對(duì)于涉嫌集體惡意炒作房價(jià)的小區(qū)，主管部門將暫停辦理該小區(qū)二手房網(wǎng)簽手續(xù)，并在該小區(qū)發(fā)布二手房交易風(fēng)險(xiǎn)告知書。

而恒裕濱城也是深圳長達(dá)一年半的精細(xì)化調(diào)控里，最早被下架二手房源、隱去成交均價(jià)的小區(qū)之一。

不過，恒裕濱城又因是次新豪宅，戶型得房率高，具有“灣區(qū)贈(zèng)送之王”的稱號(hào)。以該小區(qū)88平米戶型為例，套內(nèi)使用面積高達(dá)127平方米。相較業(yè)內(nèi)普遍75%～80%的得房率，恒裕濱城因110%～150%的超高得房率而備受豪宅置業(yè)者喜愛，也被市場稱為是“終極置換的網(wǎng)紅盤”。

封面圖片來源：視覺中國