5月樓市畫像：一線城市新房成交全線回落 土地市場頻現“爆款”

每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

北京，新房成交面積環(huán)比減少3成。

上海，新房成交金額同比下降5成。

廣州，二手房網簽量同比跌去3成。

深圳，二手房成交規(guī)模同比跌去6成。

“金三銀四”之后，樓市迎來了階段性回調。5月，一線及部分熱點二線城市城市新建住宅成交全線回落；二手住宅市場熱度也在逐漸褪去，以深圳為代表的多個城市二手房成交大比例萎縮。

中央繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，房地產金融監(jiān)管繼續(xù)從嚴，對房地產金融實施審慎管理制度，嚴厲打擊違規(guī)發(fā)放貸款流入房地產市場，同時部分城市調高貸款利率。據央行最新公布的金融統(tǒng)計數據顯示，5月居民部門新增中長期貸款為4426億元，較上月下降約10%，為連續(xù)第二個月環(huán)比下降，同比下降約5%。

北上廣深新房成交全線回落 供應量幾近腰斬

前段時間，多個城市“金三銀四”的熱度過高透支了購房需求，伴隨著多地調控持續(xù)加碼、信貸全面收緊、利率上浮，樓市也在降溫中漸趨理性。5月，全國多個城市新房成交環(huán)比下降。

 

其中，北京、上海、深圳成交面積環(huán)比下跌均超2成，分別為33.11%、23.15%和23.52%，廣州環(huán)比下跌5.37%。同時，北京也是22個重點城市中成交面積環(huán)比下跌最嚴重的城市。除廣州外，其他三個城市與2020年同期相比也出現了不同程度下滑，其中上海下跌11.2%，為四個一線城市之首。

5月一線城市房地產成交情況 數據來源：中指院

在7個環(huán)比上升的城市中，蘇州、西安、重慶升幅較明顯，分別達到58%、41%和36%，溫州和連云港升幅在10%以內；而環(huán)比下降的城市中，福州以34.34%的降幅排在22個城市首位。與去年同期相比，蘇州、武漢和南京升幅較為明顯。

全國百城成交價格繼續(xù)保持0.34%的微上漲，且漲幅較4月份擴大0.11個百分點。

從具體價格指數來看，江蘇南通以環(huán)比1.25%的漲幅領跑全國，也是唯一一個漲幅“破1”的城市，排名前十的城市中6個為長三角經濟發(fā)達區(qū)域。百城中17個城市價格指數下跌，其中不乏揚州、溫州、昆明等前期上漲過快的城市，以及部分缺乏產業(yè)、人口支撐的城市，如湘潭、衡水等三四線城市。

同步回落的還有各地的新房供應。據克而瑞研究統(tǒng)計，四個一線城市5月份供應面積僅145萬平方米，環(huán)比“腰斬”，同比降幅也高達42%。其中深圳較上月微增6%，但同比仍為下降；北、上、廣新增供應更是低于50萬平方米，同環(huán)比齊跌，降至年內低位。

2010年以來7個代表城市庫存水平 來源：中指研究院

特別是深圳、上海，庫存接近10年最低點，北京、蘇州、福州、廈門幾乎達到庫存新高，消化周期分別達到17.4個月、11.5個月、9.4個月和9.2個月，面臨著新的去庫存壓力。

 

二手房成交規(guī)?；芈?nbsp;深圳同比跌去59%

二手房市場同樣表現為成交規(guī)模小幅回落，價格繼續(xù)堅挺。

據克而瑞研究分析，5月10個重點城市共計成交601萬平方米，環(huán)比回落7%。

具體到城市來看，10個重點城市中僅大連、南昌環(huán)比收正，大連實現252%的增長，其余城市均有不同程度回落，深圳、廈門等城市環(huán)比下降超20%。同比數據顯示，整體10城漲跌參半，深圳同比2020年下降59%、同比2019年下降53%；蘇州、青島二手房市場表現強韌，分別同比增長24%和53%；南昌反彈較猛，同比增速高達擴大至452%。

價格方面，中指研究院《2021年5月百城價格指數報告》顯示，全國100個城市二手住宅平均價格為15810元/平方米，環(huán)比上漲0.50%，漲幅與上月持平。百城中71個城市環(huán)比上漲、26個城市環(huán)比下跌、3個城市與上月持平。同比來看，全國100個城市二手住宅平均價格較去年同期上漲3.64%，漲幅較上月擴大0.06個百分點。

2021年5月，71個城市二手住宅價格環(huán)比上漲，較上月增加2個。

而環(huán)比下跌的26個城市中，北海、阜陽環(huán)比跌幅介于0.5%～1.0%；深圳、呼和浩特等13個城市跌幅在0.1%～0.5%；新鄉(xiāng)、張家港等11個城市跌幅均在0.1%以內。

價格同比下跌的城市中，深圳赫然在列，跌幅0.12%，也是一線城市中唯一的負增長。此外，張家口跌7.03%、北海6.65%、菏澤5.00%，蘇州、江門等16個城市跌幅均在1.0%以內。

TOP10房企總銷售額破2萬億 門檻值增幅達6成

1～5月，房企銷售節(jié)奏明顯加快，碧桂園、恒大、萬科銷售額分別達到3541億元、2871億元和2842.4億元，TOP10房企總銷售額突破2萬億元，千億軍團擴容至15家。

與2020年業(yè)績相比，深耕三四線城市的碧桂園走出疫情影響，增長勢頭明顯，以3541億元穩(wěn)居榜首，第三名萬科與恒大之間僅相差不到30億元，競爭十分激烈。

來源：中指研究院

百強房企較去年同期整體增幅高達50%，特別是排名在50～100的企業(yè)。從各梯隊門檻值增長幅度可見，TOP3房企門檻值為2842.4億元，較上年增長15.5%；TOP10房企門檻值為1260.0億元，較上年增長59.5%；TOP30房企門檻值為525.7億元，較上年增長47.5%；TOP50房企及TOP100房企門檻值分別為353.8億元、143.8億元，同比分別增長66.8%和94.4%。

1000億以上超級陣營共15家，銷售額增長率均值為54.6%。第一陣營（500億～1000億）共18家，銷售額增長率均值為63.3%。第二陣營（200億～500億）有21家企業(yè)，銷售額增長率均值為68.5%；第三陣營（100億～200億）和第四陣營分別為17家和29家，銷售額均值分別為230.0億元和164.8億元，同比分別增長70.9%和88.7%。

2021年1～5月，TOP100房企銷售額均值為555.0億元，增長率均值為71.4%。

全國土拍收金超7000億 宅地出讓金環(huán)增55%

5月份，全國300個城市土地出讓金總額達到7665億元，環(huán)比增加55%，同比增加36%。涉宅地塊出讓金總額環(huán)比增加55%為6962億元，杭州攬金近1253億元居首，廈門仍是宅地成交價格最高的城市，樓面價達到35823元/平方米。

11個城市在5月份迎來了土地供應“兩集中”的首輪土拍，由于其中9城為土地市場較熱的長三角二線城市，令二線城市和長三角城市群在土地出讓金榜單的排名直線上升。

2021年5月全國土地出讓金TOP20

數據來源：CREIS中指數據

從房企拿地情況來看，1～5月，TOP100企業(yè)拿地總額13274億元，拿地規(guī)模同比增長14.3%。TOP100門檻值為29億元，與去年同期相比有所下降。TOP100 企業(yè)招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為59.7%，比重有所上升。

集中供地令房企新增貨值增長顯著。

1～5月，TOP10企業(yè)新增貨值總額38129億元，其中保利發(fā)展以全口徑新增貨值1801億元占據榜單第一；融創(chuàng)中國和招商蛇口緊隨其后，累計新增貨值規(guī)模分別為1620億元和1570億元。

另一個重要現象是，北京、杭州等城市中，房企合作拿地有所增加。1～5月，50家代表房企招拍掛權益金額占比均值為80.8%，較1～4月有所下降，合作拿地力度開始增強，但權益金額占比依舊低于2020年同期。

從各城市群拿地金額來看，長三角依然炙手可熱。

記者通過中指研究院數據粗略測算發(fā)現，長三角、京津冀、粵港澳大灣區(qū)、中西部四個城市群拿地TOP10房企拿地總額分別為3427億元、1621億元、1715億元和851億元，長三角總金額超過京津冀一倍有余。從拿地面積來看，長三角TOP10企業(yè)拿地面積以2000萬平方米反超中西部，位居四區(qū)域首位。

房企綠色債券規(guī)模已達2020年全年的1.65倍

2021年5月，債券發(fā)行總規(guī)模近乎腰斬。滬深交易所于5月大批量終止ABS項目，其中不乏涉房類項目。

“5月單月，房地產信用債發(fā)行規(guī)模284.5億元，而4月為660.4億元。但內地房企海外債發(fā)行規(guī)模為257.1億元，環(huán)比增長高達77.67%。”中指研究院在報告中指出。

數據來源：Wind、CREIS中指數據

根據貝殼研究院統(tǒng)計，2021年1～5月房企境內外債券融資累計約4624億元，較2020年同比下降18%，達到近三年低點。其中，境內累計發(fā)債規(guī)模約3113億元，同比下降約11%，前5個月發(fā)債規(guī)模占比2020年全年約38%。

境外累計發(fā)債同樣下降近3成，前5個月境外發(fā)債規(guī)模約合人民幣1511億元，同比下降約29%。事實上境外債市自2020年4月開始整體保持低迷態(tài)勢，受疫情反復及其他多重因素影響，不確定性預期始終揮之不去。

從融資成本來看，信用債與海外債融資成本保持穩(wěn)定。其中信用債平均利率為4.15%，環(huán)比下降0.15個百分點；海外債平均利率6.17%，環(huán)比增加0.27個百分點。

值得關注的是，前5個月房企海外綠色債券發(fā)行逆市上升，漸成融資新渠道。中指研究院統(tǒng)計，截至2021年5月末，房企海外綠色債券融資總額達278.38億元，占同期海外債發(fā)行總額的17.14%，也是2020年全年海外綠債發(fā)行總額的1.65倍。

僅5月單月，房企便已成功發(fā)行海外綠色債券6只，融資約114.61億元，占當月海外債融資額的44.60%。相比2020年全年海外債中綠色債券融資額僅為168.75億元，占總規(guī)模的1.91%，綠色債券發(fā)行可以說成功逆襲。

從融資成本看，1～5月海外綠色債的平均融資成本為6.59%，同期其他海外債的平均融資成本為8.97%，相差2.38個百分點。5月單月來看，綠色債券的平均融資成本為5.55%，其他海外債為7.04%，相差1.49個百分點。 

數據來源：Wind、CREIS中指數據

綠色債券的發(fā)行符合行業(yè)發(fā)展趨勢，市場認可度高，“十四五”規(guī)劃中明確提出了“碳達峰、碳中和”兩個階段奮斗目標，大力發(fā)展綠色建筑已成為行業(yè)在趨勢上的共識。根據七部門聯(lián)合印發(fā)的《綠色建筑創(chuàng)建行動方案》，到2022年，城鎮(zhèn)新建建筑中綠色建筑面積占比將達到70%，星級綠色建筑持續(xù)增加；各地要積極完善綠色金融支持綠色建筑的政策環(huán)境，推動綠色金融支持綠色建筑發(fā)展。

記者手記丨房企“年中沖刺季”來了

房企“年中沖刺季”已經到來，面對繼續(xù)分化的市場、趨嚴的政策和集中供地的大考，房企的任何一項抉擇都會影響一整年的“收成”。未來，一二線城市價格上行壓力仍然存在，而三四線城市行情持續(xù)改善。

房企將如何布局核心一二線和強三線？如何調整拿地節(jié)奏？推盤節(jié)奏會否加快？缺乏基本面支撐的三四線城市又將如何度過供貨平淡的下半年？

時間會給我們答案。

記者：包晶晶

編輯：陳夢妤

視覺：陳冠宇

排版：陳夢妤 馬原