5月樓市理性回歸：新房成交增速收窄，二手房掛牌量減少，10城集中賣地近5000億元

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

剛剛過去的5月份，在22城“雙集中”供地新規(guī)及各地樓市調(diào)控趨嚴(yán)等多方因素下，全國重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場整體成交趨穩(wěn)。

日前，中指研究院、貝殼研究院、58安居客等多家機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)顯示，5月新房成交量增速收窄，二手房掛牌房源量下跌。其中，一線城市受制于供應(yīng)低迷，成交環(huán)比皆降；二三線城市分化加劇，重慶、杭州成交創(chuàng)年內(nèi)新高，昆明、南寧、鄭州等同比跌幅達(dá)40%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在集中供地新規(guī)影響下，北京、杭州、南京等首場集中土拍競爭激烈，優(yōu)質(zhì)宅地頻頻觸及限價上限，時有地價刷新區(qū)域、板塊新高。

新房成交增速收窄，三居室熱度最高

58同城、安居客《5月國民安居指數(shù)報告》顯示，5月67城新房在線均價為16163元/平方米，環(huán)比下跌0.18%。其中有28城新房在線均價環(huán)比上漲。

值得一提的是，一線城市中上海新房均價為48798元/平方米，北京、深圳新房均價分別以46480元/平方米和41386元/平方米緊隨其后；廣州新房在線均價29934元/平方米與新一線城市杭州的27969元/平方米相差不大，南京和天津新房在線均價也均超2萬元/平方米。

另一方面，今年以來隨著各地房地產(chǎn)調(diào)控政策力度的持續(xù)加強(qiáng)，在市場上也逐漸得到反饋，盡管新房市場成交量仍然繼續(xù)呈上漲態(tài)勢，但增速持續(xù)收窄。

貝殼院研究院報告顯示，今年1-5月全國66城新房市場成交套數(shù)累計(jì)同比增長56.6%，成交面積累計(jì)同比增長53.1%，較4月累計(jì)成交套數(shù)和面積增速分別收窄18和18.7個百分點(diǎn)，連續(xù)三個月增速收窄。

特別是一線城市，樓市活躍度雖然仍保持最高，但降速也最快，新房成交面積累計(jì)同比增幅較4月全面下滑10-40個百分點(diǎn)，其中深圳、上海在不斷加碼調(diào)控政策下，成交量增速下降明顯。

以深圳為例，據(jù)深圳市房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月深圳樓市持續(xù)低迷，新房市場受上半月供應(yīng)不足影響，成交量并未出現(xiàn)反彈態(tài)勢。在業(yè)內(nèi)人士看來，近期深圳頻繁出臺的樓市調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。

數(shù)來源：安居客

58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月新房找房熱度有小幅波動，但總體基本保持平穩(wěn)，全國找房熱度環(huán)比微跌0.9%。其中，一線城市找房熱度環(huán)比下跌3.4%，二線城市找房熱度環(huán)比下跌1.1%，三四線城市找房熱度下跌0.1%。找房活躍城市排行前五的城市分別是重慶、鞍山、南寧、漳州和九江。

從戶型來看，5月份三居室找房熱度占比達(dá)48%，較4月份有所增長；2居室找房熱度占比為30.4%；1居室找房熱度有所下降。

數(shù)來源：安居客

熱點(diǎn)二線城市活躍，成交面積增幅超一線城市

然而，與全國整體發(fā)展趨勢相一致，各二線城市新房市場增速同樣出現(xiàn)下滑，但南京、杭州、福州、廈門、泰州等全國重點(diǎn)區(qū)域的強(qiáng)二線城市，今年1-5月的成交面積同比均有80%以上的增長，市場活躍度保持較好，成交面積累計(jì)增長幅度超越一線城市。

據(jù)克而瑞浙江區(qū)域的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月份杭州市區(qū)總共成交39313套新房，環(huán)比4月的18387套漲幅超過1倍，創(chuàng)下了去年1月以來的最高值，甚至是近10年來的單月最高成交量。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，5月杭州一共有73個項(xiàng)目開盤，其中有12個項(xiàng)目的中簽率低于10%，需限售5年。

其中，均價低于3萬元/平方米的剛需項(xiàng)目有6個，包括星合映、宸瀚里、溪上儷庭、上景云棲宸園、泊昱名府、蜀惠朝聞花城；剛改類項(xiàng)目4個，包括宸章新邸、云瀾天第府、濱耀學(xué)府、博語華庭。另外還有2個總價千萬級項(xiàng)目，也進(jìn)入限售名單，分別是曉月澄廬和花語天境府。

在這12個限售項(xiàng)目中，瓶窯的溪上儷庭以1.87%的中簽率，刷新了去年8月以來杭州的最低中簽率；而蕭山北干街道的熱點(diǎn)項(xiàng)目博語華庭，則是春節(jié)后出現(xiàn)的第一個“萬人搖”樓盤。

而位于長三角地區(qū)的另一熱門城市南京，盡管原本預(yù)計(jì)5月將有30多家樓盤推出近5000套房源，最后大幅縮水至3000套左右，但仍未影響當(dāng)月南京樓市成交量的上漲。

公開統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份南京商品房住宅認(rèn)購6244套，成交5837套，環(huán)比分別上漲1.9%和7.93%，剛需盤仍然占據(jù)目前樓市銷售量的首位。以南京房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的銷售榜單來看，位于南京江北的威尼斯水城以423套占據(jù)銷售榜榜首，金地自在城和榮盛花語馨苑分別以402套、307套位列二、三位。

同策南京咨詢研究中心分析指出，5月受集中供地影響，南京樓市持續(xù)火熱，“預(yù)計(jì)未來集中供應(yīng)土地后市場還將進(jìn)一步升溫”。

克爾瑞預(yù)計(jì)，隨著房企年中沖刺季來臨，整體推盤量也將有所恢復(fù)，保持穩(wěn)中有增態(tài)勢。不過不同城市間分化行情依舊，對于基本面較好的核心一二線和強(qiáng)三線，房企依舊會加快推盤節(jié)奏。

二手房掛牌價環(huán)比微漲，新增房源量下降

《5月國民安居指數(shù)報告》顯示，5月全國67個主要城市二手房掛牌均價為16122元/平方米，環(huán)比微漲0.06%。

一線城市中，北京、深圳、上海二手房掛牌均價依然穩(wěn)定在5萬元/平方米以上（北京、深圳和上海分別為58869元/平方米、56496元/平方米和53366元/平方米）。相比之下，5月份連云港、重慶、無錫、昆山和合肥的二手房掛牌均價環(huán)比漲幅最快。

來自廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，5月份廣州全市(中介成交+自行成交)二手住宅網(wǎng)簽10524宗，環(huán)比下降34.33%，同比下降7%。

市場供應(yīng)方面，5月全國新增掛牌房源量環(huán)比下跌5.4%。4個一線城市均出現(xiàn)了不同程度的環(huán)比下跌情況。從全國范圍來看，岳陽、合肥、三亞、南寧和衡水新增掛牌房源量環(huán)比漲幅領(lǐng)先其他城市，岳陽以14.4%的環(huán)比漲幅排名最高。

數(shù)據(jù)來源：安居客

另據(jù)58同城、安居客對房產(chǎn)交易熱門板塊的追蹤，5月份一線城市中北京周邊郊區(qū)領(lǐng)域二手房熱度依舊居高不下，購房者對于北京密云、良鄉(xiāng)、長陽、北七家和懷柔關(guān)注度較高；浦東、奉賢和閔行區(qū)仍是上海備受追捧區(qū)域；廣州二手房熱門板塊中新塘、新區(qū)、金沙洲、濱江東和金洲備受青睞；深圳的龍崗中心城、后海、大運(yùn)、民治和華僑城是焦點(diǎn)板塊。

10城賣地近5000億，頭部房企拿地兇猛

土地市場方面，5月份土地市場量價齊升，熱度持續(xù)回暖。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，5月份全國300城土地平均成交樓面價有明顯上漲，住宅用地平均樓面價6273元/平方米，同比上漲22.5%。其中10個集中供地城市共成交371宗含宅用地，成交金額近5000億元。

但總體來看，5月份土地市的城市分化依舊顯著，北京、南京和杭州成“吸金大戶”，成交金額均超990億元。

5月7-8日，杭州首批集中土拍共成交57宗地，總金額約1178億元，也是首批集中供地中成交金額最高的城市。攬金超千億元的還有北京，其次為900億元級的南京和廣州，其他城市的首次集土拍金額多在100億-300億元。

以杭州為例，在本次集中土拍中設(shè)置了“競自持+清水限價+裝修限價”等規(guī)則，超七成地塊拍抵限價轉(zhuǎn)競自持，最高自持比例約40％，刷新了“雙限”政策以來杭州的自持紀(jì)錄。

同時，杭州多宗地競爭激烈，引發(fā)業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。如融信+濱江競得的金融城地塊，成交樓面價44938元/平方米+17%自持，帶裝修限價67500元/平方米；建發(fā)祥符地塊，為49.6%的商業(yè)及公租房+38%的住宅自持；華潤競得的未來科技城商地以111億元總價位列杭州百億地塊金額第三，也是杭州第6宗百億元級地塊。

此外，北京首批集中土拍總攬地金額僅略低于杭州，為1109.71億元，平均樓面價32165元/平方米。

北京土拍規(guī)則極為復(fù)雜，諸如競拍公租房面積或者是政府持有商品房產(chǎn)權(quán)份額，并在這個基礎(chǔ)上競報高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案，同時開發(fā)商承諾未來銷售價格。盡管如此，北京集中供地仍吸引了243組房企及聯(lián)合體的馬甲參拍，數(shù)家企業(yè)均報名了十余宗地，7成以上土地觸及地價上限。

相較于這些熱點(diǎn)城市的高溢價成交，部分城市則稍顯冷清。如濟(jì)南首批集中供地共出讓114宗地塊，最終6宗流拍，30宗溢價成交，78宗底價成交，底價成交占比68%，總成交價282億元，整體溢價率為2%。而溢價地塊均未達(dá)到14400元/平方米的最高限價，無地塊進(jìn)入競政府儲備性住房面積環(huán)節(jié)。

在已經(jīng)完成今年首批集中土拍的城市里，濟(jì)南整體溢價率最低；此外，青島為2.9%，長春為3%、沈陽、無錫溢價率約10%。

“從5月份集中供地來看，重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比重上升，土地流拍現(xiàn)象有所緩解，平均流拍率跌至9%。新晉流拍地塊資質(zhì)平平，大都為區(qū)位偏遠(yuǎn)、商業(yè)公建占比過高的土地，流拍實(shí)屬正?，F(xiàn)象。”克爾瑞分析指出。

值得注意的是，規(guī)模房企的拿地力度依然強(qiáng)勁。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，在5月份10城的首批集中供地中，銷售額TOP30房企共斬獲40%的土地，規(guī)模房企憑借資金充裕、多元化的投資渠道優(yōu)勢顯著。其中，TOP10房企一共競得76宗地，占比超過20%。

今年1-5月50家典型房企拿地面積TOP10城市中，有9個城市均在22城土地集中供應(yīng)的名單里，重慶以絕對優(yōu)勢位列第一，杭州和南京占據(jù)第二三位。

目前已經(jīng)完成首批集中供地的15城賣地總金額超7000億元。而6月份還有蘇州、長沙、鄭州、合肥、成都、上海、武漢將進(jìn)行首批集中土拍，預(yù)計(jì)22城的首批集中供地成交總額將超過萬億元。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)