同區(qū)域新房一年內(nèi)不得漲價(jià)！深圳全渠道嚴(yán)控房?jī)r(jià)走高

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

深圳在全渠道嚴(yán)控房?jī)r(jià)走高。

今日晚間，一份《深圳市住建局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房和商務(wù)公寓銷售價(jià)格指導(dǎo)工作的通知》的文件在網(wǎng)上流傳，文件指出，預(yù)、現(xiàn)售商品住房和商務(wù)公寓的批準(zhǔn)銷售價(jià)格原則上不得超過(guò)上一年度至今同地段、同類型新房的網(wǎng)簽價(jià)格，同時(shí)，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，兩次申請(qǐng)價(jià)格備案時(shí)間間隔未超過(guò)一年的，原則上按照前期備案價(jià)格進(jìn)行批復(fù)。

對(duì)于該網(wǎng)傳文件真實(shí)性，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向深圳市住建局相關(guān)工作人員核實(shí)，其表示“真的，并非征求意見(jiàn)稿”。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者采訪時(shí)表示，2016年10月深圳啟動(dòng)過(guò)一輪限價(jià)，后來(lái)擴(kuò)大到全國(guó)20余個(gè)城市，此后由于地價(jià)走高和市場(chǎng)回落，限價(jià)政策在2018、2019年逐漸被放開(kāi)。此次深圳新啟動(dòng)限價(jià)明顯要嚴(yán)于上輪，這最終反映在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)上，每期價(jià)格不再大幅拉升。

“新房一年內(nèi)不得漲價(jià)”

文件指出，按照深圳市房地產(chǎn)調(diào)控政策相關(guān)規(guī)定，要求，預(yù)、現(xiàn)售商品住房和商務(wù)公寓的批準(zhǔn)銷售價(jià)格原則上不得超過(guò)上一年度至今同地段、同類型新房的網(wǎng)簽價(jià)格。

而網(wǎng)簽價(jià)格對(duì)標(biāo)樓盤的選取原則，文件明確，根據(jù)項(xiàng)目所在位置，選取同區(qū)域范圍內(nèi)周邊不超3公里的同類型、同品質(zhì)的在售或已批售未網(wǎng)簽新盤進(jìn)行比對(duì)，選取新盤數(shù)量原則上不少于3個(gè)。若同片區(qū)新盤無(wú)法滿足可比要求，可按照“同片區(qū)-同街道-同行政區(qū)”的優(yōu)先順序擴(kuò)展范圍。

對(duì)于價(jià)格測(cè)算流程，按照房地產(chǎn)調(diào)控的整體要求以及市政府會(huì)議精神，對(duì)于待入市項(xiàng)目的價(jià)格測(cè)算，原則上以新盤網(wǎng)簽價(jià)格為測(cè)算依據(jù)，具體測(cè)算流程如下：第一，原則上預(yù)售項(xiàng)目選取預(yù)售網(wǎng)簽數(shù)據(jù)進(jìn)行參考；現(xiàn)售項(xiàng)目選取現(xiàn)售網(wǎng)簽數(shù)據(jù)進(jìn)行參考。

第二，原則上選取上一年度至今的所有同質(zhì)可比新盤的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。對(duì)于在上一年度之前審批的預(yù)售項(xiàng)目，若網(wǎng)簽數(shù)據(jù)小于等于50條，不做參考；對(duì)于上一年度至今審批的預(yù)售項(xiàng)目，若網(wǎng)簽數(shù)據(jù)小于等于50條，則直接參考其備案均價(jià)。

此外，文件對(duì)分期開(kāi)發(fā)、商務(wù)公寓、預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)售以及零星銷售的項(xiàng)目均作出了明確規(guī)定。

其中，分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，兩次申請(qǐng)價(jià)格備案時(shí)間間隔未超過(guò)一年的，原則上按照前期備案價(jià)格進(jìn)行批復(fù)；商務(wù)公寓的價(jià)格指導(dǎo)規(guī)則與住宅相同，原則上采用同時(shí)期、同項(xiàng)目的商品住宅與商務(wù)公寓網(wǎng)簽價(jià)格的比值。預(yù)售商品住房和商務(wù)公寓項(xiàng)目轉(zhuǎn)現(xiàn)售的，原則上備案價(jià)格不得向上調(diào)整。

而對(duì)于零星銷售的尾盤項(xiàng)目，原則上由各區(qū)（新區(qū)）住房和建設(shè)局、前海管理局自行審定，并在市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中進(jìn)行備案。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，新規(guī)規(guī)定了新建住宅及公寓的價(jià)格制定，需要參考近一年同地段、同類型新房的網(wǎng)簽價(jià)格，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)幾年，深圳各區(qū)新房?jī)r(jià)格將保持相對(duì)穩(wěn)定。

通過(guò)精裝修拉升房?jī)r(jià)渠道被圍堵

值得注意的是，該文件對(duì)通過(guò)精裝修變相拉高房?jī)r(jià)的方式也進(jìn)行了徹底圍堵。

文件指出，為防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)提高裝修價(jià)格變相抬高房?jī)r(jià)，對(duì)新房市場(chǎng)的價(jià)格水平造成影響，要求各區(qū)局在審查項(xiàng)目裝修、裝飾材料的基礎(chǔ)上，對(duì)精裝修價(jià)格進(jìn)行總體把控。

毛坯交樓的項(xiàng)目，區(qū)局按照毛坯價(jià)審批;精裝交樓的項(xiàng)目，由區(qū)局根據(jù)裝修清單核定裝修價(jià)格，不得超過(guò)最高裝修價(jià)。對(duì)于社會(huì)關(guān)注度高的項(xiàng)目，指導(dǎo)價(jià)格由局房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議審定。

原則上，精裝修項(xiàng)目?jī)r(jià)格核定需按照工程造價(jià)方法進(jìn)行核算，由區(qū)造價(jià)部門或第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核，精裝修價(jià)格梯度區(qū)間隨著項(xiàng)目均價(jià)不同以千元每平米梯度遞增，最高精裝修標(biāo)準(zhǔn)不得超過(guò)6000元/平方米。

“以前對(duì)現(xiàn)房?jī)r(jià)格是不限制的”，李宇嘉認(rèn)為，本次文件對(duì)預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)售也進(jìn)行了限制，此外，精裝修價(jià)格梯度的規(guī)定，勢(shì)必將對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入深圳市場(chǎng)積極性產(chǎn)生一定影響。開(kāi)發(fā)商在深圳拿地成本較高，并需要配建一定量的人才房、公共設(shè)施配建等，此前可以通過(guò)裝修走高端化路線，實(shí)現(xiàn)盈利。

在何倩茹看來(lái)，精裝修價(jià)格梯度的規(guī)定，為深圳房?jī)r(jià)平穩(wěn)上了雙保險(xiǎn)。“本次針對(duì)裝修價(jià)制定標(biāo)準(zhǔn)，原本開(kāi)發(fā)商通過(guò)搭配裝修來(lái)提高整體房?jī)r(jià)的方法被堵截，此舉有利于保證實(shí)際的交易價(jià)格不會(huì)大幅被提高，整體房?jī)r(jià)將更為穩(wěn)定。”

值得注意的是，2021年，按照官方此前披露，深圳商品住房用地面積達(dá)到了149.3公頃，此后也將根據(jù)規(guī)劃，適當(dāng)轉(zhuǎn)化其他用地為住宅用地，增加供應(yīng)，而該批住宅預(yù)計(jì)將成為2022年新房市場(chǎng)的主力。

此外，據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，截至5月底，深圳在售的樓盤共有101個(gè)，其中36個(gè)樓盤有住宅在售，公寓項(xiàng)目有64個(gè)，公寓數(shù)量將近在售住宅項(xiàng)目的兩倍，且各區(qū)均有存貨，主要集中在寶安、福田和龍崗三區(qū)。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝