2020年上市物業(yè)龍虎榜·行業(yè)綜述｜黃金賽道下的物業(yè)行業(yè)，“馬太效應(yīng)”漸顯

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2020年新冠疫情突襲，對(duì)不少行業(yè)造成巨大影響，但物業(yè)服務(wù)行業(yè)卻憑借著穩(wěn)健的現(xiàn)金流以及在抗擊疫情中勇挑重任的出色表現(xiàn)，其行業(yè)價(jià)值被市場(chǎng)及社會(huì)重新認(rèn)識(shí)。

而近幾年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)得到資本市場(chǎng)的青睞，已有44家物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功上市（其中港股40家，A股4家）。截至目前，除鑫苑服務(wù)外，已有43家物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)布2020年度業(yè)績(jī)報(bào)告。整體來(lái)看，這些上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理規(guī)模、盈利能力和成長(zhǎng)潛力等方面均表現(xiàn)出前所未有的發(fā)展韌性。

那么，各家上市服務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在行業(yè)處于什么樣的位置？龍頭企業(yè)與中小企業(yè)的表現(xiàn)有何差異？在疫情之下各項(xiàng)指標(biāo)是否受到影響？

為此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》對(duì)43家已發(fā)布2020年財(cái)報(bào)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的年報(bào)進(jìn)行梳理后，推出“2020物業(yè)服務(wù)上市企業(yè)龍虎榜”，榜單共分為在管面積規(guī)模、面積增速、第三方面積、凈利率、增值服務(wù)、每股盈利等六方面。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

市值再破新高

房企分拆物業(yè)扎堆赴港上市，在近兩年已不是新鮮事。特別是在2020年，物業(yè)上市規(guī)模再創(chuàng)新高。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年全年共有18家物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功上市，既有市值低于10億港元的小物業(yè)公司，也有諸如恒大、華潤(rùn)、融創(chuàng)、金科、世茂等頭部物企。其中，17家在香港聯(lián)交所，1家在深交所。

進(jìn)入2021年，已有包括世紀(jì)金源服務(wù)、德信服務(wù)、新希望服務(wù)、領(lǐng)悅服務(wù)、星盛商業(yè)在內(nèi)的16家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交了招股書或通過(guò)聆訊，此外還有多家企業(yè)在準(zhǔn)備上市進(jìn)程。

除上市數(shù)量創(chuàng)下新高之外，物企服務(wù)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)所獲資金也創(chuàng)下了新記錄。2020年，上市物企通過(guò)IPO從香港資本市場(chǎng)融資約695.37億港元，遠(yuǎn)超之前歷年的融資金額總和。

具體來(lái)看，2020年新上市物企中募集金額前五位的分別為華潤(rùn)萬(wàn)象生活122.6億港元、世茂服務(wù)約110億港元、融創(chuàng)服務(wù)78.59億港元、恒大物業(yè)69億港元、金科服務(wù)約57.38億港元，合計(jì)募集約437.57億港元，占2020年18家上市物企募集總金額的62%以上。

得益于資本市場(chǎng)的認(rèn)可和行業(yè)的快速發(fā)展，多數(shù)企業(yè)價(jià)值被市場(chǎng)熱捧，千億級(jí)別物業(yè)服務(wù)上市企業(yè)數(shù)量也實(shí)現(xiàn)了突破，從年初的0家上升為3家，分別是碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)和華潤(rùn)萬(wàn)象生活，碧桂園服務(wù)更是在今年3月沖破2000億港元的高市值；市值在300億-1000億港元的有5家，100億-300億港元的有7家。

此外，2020年全年股價(jià)上漲的企業(yè)超過(guò)20家，其中表現(xiàn)最為亮眼的是永升生活服務(wù)，2020年年末較年初股價(jià)漲幅高達(dá)223.6%，緊隨其后的銀城生活服務(wù)漲幅為202.1%。

在此背景下，一眾頭部物業(yè)企業(yè)如華潤(rùn)萬(wàn)象生活、碧桂園服務(wù)等，享受到了資本市場(chǎng)賦予的更高估值：華潤(rùn)萬(wàn)象生活市盈率高達(dá)109.2倍，融創(chuàng)服務(wù)市盈率達(dá)107.0倍，碧桂園服務(wù)市盈率達(dá)74.2倍。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月15日，物業(yè)行業(yè)總體樣本公司的市盈率均值為31.51倍，明顯高于港股的平均市盈率（14倍）。

截至2020年12月31日，港股上市的38家物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，市盈率平均值為38倍，與新興高科技行業(yè)的估值旗鼓相當(dāng)。而同期，恒生指數(shù)市盈率平均值僅為10.8倍。

市場(chǎng)集中度加速

行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)階段，規(guī)模仍是企業(yè)發(fā)展的第一訴求。

2020年，在港上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的在管面積均值為1.1億平方米，同比增速接近50%，同比2019年提升了15.2個(gè)百分點(diǎn)。從合約面積看，在港上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)2020年的合約面積均值為1.8億平方米，同比增長(zhǎng)率約28.6%。

其中，在管面積突破3億平方米的企業(yè)共5家，分別為碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)、彩生活及恒大物業(yè)，企業(yè)數(shù)量較上年增加了4家；TOP3企業(yè)在管面積均值達(dá)4.36億平方米，較2019年增加約31.8%；共15家物企在管面積突破1億平米，相比2019年實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。

此外，包括碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)在內(nèi)的頭部物企在管面積平均增長(zhǎng)量為0.92億平米，顯著領(lǐng)跑其他物企，展現(xiàn)了強(qiáng)勁的拓展能力；而奧園健康、和泓服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)、雅生活5家上市物企的在管面積實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。其中，奧園健康在管面積增速一騎絕塵，高達(dá)174.5%，較2019年提升了130個(gè)百分點(diǎn)，推動(dòng)企業(yè)營(yíng)收上漲近六成。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

管理規(guī)模的擴(kuò)大除了來(lái)自母公司地產(chǎn)開發(fā)的支持，但2020年物業(yè)服務(wù)上市企業(yè)積極通過(guò)收并購(gòu)擴(kuò)大管理規(guī)模已成為常態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，2020年行業(yè)有效并購(gòu)案例超76宗，共花費(fèi)金額達(dá)107億元，是2019年的有效收并購(gòu)事件27宗的2.8倍。

具體來(lái)看，2020年，世茂服務(wù)大肆進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，114.4%的在管面積增速直接將世茂服務(wù)送上營(yíng)收增速的冠軍寶座；融創(chuàng)服務(wù)斥資14.9億元收購(gòu)開元物業(yè)85%股權(quán)，為融創(chuàng)服務(wù)貢獻(xiàn)了約3700萬(wàn)平方米的在管面積，而155.1%的增速，讓融創(chuàng)服務(wù)實(shí)現(xiàn)了在管面積跨越式增長(zhǎng)，直接將其從行業(yè)腰部位置提升至頭部位置，行業(yè)地位進(jìn)一步提升。

中指研究院分析指出，一方面，規(guī)模是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的直接來(lái)源，是增值服務(wù)延伸的重要基礎(chǔ)；另一方面，資本市場(chǎng)對(duì)規(guī)模大的企業(yè)認(rèn)可度高，估值也更高，“管理規(guī)模每提升1億平方米，市盈率能夠提高約6.5倍”。

高速擴(kuò)張的管理規(guī)模助力上市物企在資本市場(chǎng)上乘風(fēng)破浪，而部分企業(yè)融資所得資金又多用于市場(chǎng)收并購(gòu)等相關(guān)業(yè)務(wù)上，以加快企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張，形成良性正向循環(huán)。如2020年剛上市的興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)和建業(yè)新生活，這三家企業(yè)在招股書上明確顯示，會(huì)將超過(guò)65%的融資金額用于拓展進(jìn)入新城市、收并購(gòu)等擴(kuò)大服務(wù)規(guī)模的方向上，從而加快錨定企業(yè)在行業(yè)中的重要地位。

除此之外，有17家上市物企在2021年提出了規(guī)模目標(biāo)，其中合景悠活2021年在管面積要達(dá)到1.6億平方米，目標(biāo)增速高達(dá)281%；融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)、濱江服務(wù)等8家物企提出管理規(guī)模增長(zhǎng)不低于50%，短期內(nèi)做大做強(qiáng)規(guī)模的野心可見一斑。

對(duì)此，貝殼研究院分析認(rèn)為，“目標(biāo)的高設(shè)置，行業(yè)內(nèi)優(yōu)良標(biāo)的物的并購(gòu)選擇會(huì)越來(lái)越少，而收購(gòu)溢價(jià)則會(huì)逐漸攀高，第三方系規(guī)模的話語(yǔ)權(quán)爭(zhēng)奪將是未來(lái)行業(yè)的重頭大戲。”

事實(shí)上，企業(yè)的成長(zhǎng)潛力不僅體現(xiàn)在當(dāng)前的快速增長(zhǎng)上，更體現(xiàn)在其未來(lái)發(fā)展的可持續(xù)性，反應(yīng)到物業(yè)企業(yè)身上，則體現(xiàn)為其儲(chǔ)備項(xiàng)目上。中指研究院報(bào)告顯示，近四年來(lái)，在港上市物企儲(chǔ)備面積一直保持著增長(zhǎng)狀態(tài)，2017-2020年復(fù)合增速約24.2%。其中，2020年儲(chǔ)備面積均值為7174.9萬(wàn)平方米，是同期百?gòu)?qiáng)企業(yè)儲(chǔ)備面積（1830.5萬(wàn)平方米）的3.9倍，同比增長(zhǎng)5.2%。

行業(yè)想象空間廣闊

經(jīng)過(guò)前期物企在有選擇、有質(zhì)量地?cái)U(kuò)大管理版圖的同時(shí)，加大數(shù)字化服務(wù)及智慧建設(shè)方面的投入力度、探索多元化業(yè)務(wù)等，市場(chǎng)開始進(jìn)行利潤(rùn)兌現(xiàn)，行業(yè)2020年盈利能力整體發(fā)展向好。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年，港股上市的40家物企營(yíng)業(yè)收入合計(jì)達(dá)1222億元，首次突破千億元大關(guān)，同比增長(zhǎng)39.8%；營(yíng)業(yè)收入均值30.6億元，較上年增加8.7億元；毛利潤(rùn)353.9億元，同比增長(zhǎng)53.2%，凈利潤(rùn)184.9億元，同比大漲67.6%。

具體來(lái)看，營(yíng)業(yè)收入破百億元的物業(yè)服務(wù)上市企業(yè)達(dá)到4家，分別為碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、綠城服務(wù)和雅生活服務(wù)，其中碧桂園服務(wù)營(yíng)業(yè)收入獨(dú)占鰲頭，占據(jù)T0P10企業(yè)總營(yíng)業(yè)收入的20%，比排名第二的恒大物業(yè)高出約51億元；世茂服務(wù)成為營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)最快的港股物業(yè)服務(wù)企業(yè)，2020年?duì)I收暴增101.9%。

不過(guò)值得注意的是，行業(yè)集中度逐年攀升，頭部企業(yè)愈發(fā)強(qiáng)大。2020年第一、第二與第三梯隊(duì)物企的營(yíng)收分別同比增長(zhǎng)54.6%、39.5%以及31%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

得益于年內(nèi)企業(yè)整體管理規(guī)模的提升及多元增值業(yè)務(wù)的相繼開展，2020年大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了毛利潤(rùn)和凈利潤(rùn)的穩(wěn)健增長(zhǎng)，在港物企毛利率均值和凈利率均值分別為28.6%和15.3%，較2019分別提升了約2.2和2.8個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)盈利能力持續(xù)穩(wěn)健提升。而隨著規(guī)模擴(kuò)大導(dǎo)致規(guī)模效應(yīng)顯現(xiàn)，促使行業(yè)分化日趨嚴(yán)重，梯隊(duì)差距加劇，第一、第二與第三梯隊(duì)的凈利潤(rùn)同比增速分別是84.52%、56.11%、57.24%，第一梯隊(duì)凈利潤(rùn)增速持續(xù)領(lǐng)跑。

從收入構(gòu)成看，多數(shù)港股物業(yè)服務(wù)上市企業(yè)收入主體仍然是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年43家上市物企物業(yè)服務(wù)營(yíng)收為830.79億元，占總營(yíng)收的62.30%。而隨著多種經(jīng)營(yíng)日益成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展利潤(rùn)空間的新賽道，多種經(jīng)營(yíng)收入持續(xù)增長(zhǎng)，2020年港股上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)收入均值11.89億元，同比增長(zhǎng)50.1%。

值得注意的是，盡管營(yíng)收規(guī)模一定程度上可以反映企業(yè)在資本市場(chǎng)上的熱度，但是從市盈率的角度綜合來(lái)看，資本市場(chǎng)明顯給予非住宅物業(yè)更高認(rèn)可。

如商管賽道上較為出眾的華潤(rùn)萬(wàn)象生活，在管面積為1.19億平方米，總營(yíng)收67.79億元，位于行業(yè)中上游。而正是看中其在商管賽道上的增長(zhǎng)潛力，資本市場(chǎng)給予的市盈率為上市企業(yè)中最高。

“2020年物企在管理規(guī)模、盈利能力和成長(zhǎng)潛力等方面均表現(xiàn)出前所未有的發(fā)展韌性，隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入存量時(shí)代，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將在市場(chǎng)中扮演愈發(fā)重要的角色。”中指研究院分析認(rèn)為，特別是隨著物業(yè)管理的價(jià)值被不斷刷新，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)邊界在不斷擴(kuò)大，增值服務(wù)的日益多元和城市服務(wù)的逐步深入給整個(gè)行業(yè)打開了更大的想象空間。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)