效率與質(zhì)量雙輪驅(qū)動 三巽控股再次闖關(guān)IPO的底氣

過去的2020年是不同尋常的一年，年初的新冠肺炎疫情給各行各業(yè)都帶來了巨大的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)行業(yè)更是如此。8月，“三道紅線”政策出臺；2021年初，22個城市密集出臺“集中供地”新政……

在房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提高和市場多變的形勢下，中小房企想要在群雄環(huán)伺的格局下突圍，并非易事。于地產(chǎn)行業(yè)，粗放式發(fā)展、高毛利時代正漸行漸遠，唯有堅持長期主義的企業(yè)，才能在大浪淘沙的環(huán)境中留下來，通過聚焦、深耕、突破，實現(xiàn)有質(zhì)量增長。

近日，三巽控股集團有限公司（以下簡稱“三巽控股”）再次向港交所遞交招股書申請IPO上市。梳理發(fā)現(xiàn)，三巽控股的上市之路并非坦途，可見三巽控股對上市的強烈渴望。

聚焦、深耕三巽土儲“換擋提速”

戰(zhàn)略，決定方向。近10年來，一些房企的快速崛起，與其戰(zhàn)略導(dǎo)向及背后的組織保障密切相關(guān)。而三巽近幾年的快速成長，也正是得益于其前瞻的戰(zhàn)略。

2018年，將總部搬遷到上海后，三巽提出新的發(fā)展戰(zhàn)略：“2+X”和“兩橫三縱”戰(zhàn)略。其中的“2”，即環(huán)滬、環(huán)皖城市群+長三角國家戰(zhàn)略重點城市，“X”即長江經(jīng)濟帶+隴海線沿線重點城市；京滬高鐵、京九高鐵、沿海高鐵沿線重點城市，通過聚焦、深耕，將市場做深做透。通過深耕“環(huán)滬”、“環(huán)皖”城市群與具有潛力的城市，把握機會型區(qū)域，筑牢企業(yè)發(fā)展“護城河”。

對房企而言，區(qū)域聚焦深耕無疑是提高產(chǎn)能和費效比的較好方式。區(qū)域聚焦深耕，就是在區(qū)域內(nèi)聚焦資源，做深做透。

在聚焦深耕戰(zhàn)略下，三巽控股的業(yè)績出現(xiàn)快速增長。

數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，三巽控股的收入分別為7.24億元、31.09億元和39.46億元，年復(fù)合增長率近140%。

截至2021年2月28日，三巽控股在安徽、江蘇兩地的土儲占比分別為82.7%、13.3%。相較于2020年7月31日，三巽控股在安徽區(qū)域的土儲占比下降近6個百分點，在江蘇區(qū)域的土儲占比上升近9個百分點。

“江蘇作為長三角區(qū)域的高能級區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢明顯、經(jīng)濟成熟度高，房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮?。將有助于三巽進一步優(yōu)化土儲質(zhì)量，對企業(yè)未來高質(zhì)量穩(wěn)健發(fā)展具有積極意義。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為。

值得注意的是，近半年來三巽控股已先后在無錫斬獲4宗宅地，土儲質(zhì)量正減速“換擋提速”。

毛利亮眼財務(wù)安全邊際不斷提升

數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，三巽控股凈利潤分別為0.45億元、3.95億元和3.68億元，年復(fù)合增長率近190%。毛利率方面，同期三巽控股的毛利率水平分別達到28.6%、31.5%、27%，雖然2020年的毛利率因交付的滁州三悅瀾山等幾個項目相對較低的毛利率所累，但27%的毛利率水平在行業(yè)內(nèi)依然表現(xiàn)亮眼。

三巽控股上海總部

億翰智庫的數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測的50家A股+H股典型房企的毛利率，在2020年整體呈下降趨勢，毛利率水平普遍保持在20%-25%之間。三巽控股27%的毛利率水平雖然與部分優(yōu)質(zhì)頭部房企有所差距，但對于一家中小規(guī)模房企而言，這一毛利率水平在行業(yè)內(nèi)依然有著不錯的表現(xiàn)。

在盈利能力表現(xiàn)穩(wěn)健的同時，三巽控股的財務(wù)安全邊際也不斷提升。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，三巽控股剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為79.3%；現(xiàn)金短債比為2.1倍；凈資產(chǎn)負債比率方面，2019年末三巽控股的該項數(shù)據(jù)為22.9%。

此外，2018年至2020年，三巽控股借款總額的加權(quán)平均實際利率分別為14%、12.3%及9.4%。2020年9.4%的融資利率雖然不及央企及部分頭部優(yōu)質(zhì)房企，但這一融資成本在行業(yè)內(nèi)也具有明顯優(yōu)勢。

千帆競發(fā)，不進則退。在行業(yè)競爭越發(fā)激烈，成功登陸港交所，已成為類似三巽控股這樣中小房企做大做強的必然選擇。

“登陸港交所，一方面有助于拓寬企業(yè)的融資渠道，特別是直接與國際資本市場對接，更重要的是通過上市，能進一步提升企業(yè)的管制水平，對企業(yè)未來高質(zhì)量穩(wěn)健發(fā)展具有積極意義。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為。

再次闖關(guān)IPO，道路雖然波折，但足可見三巽控股的戰(zhàn)略決心和定力。