裁判文書背后的陜西地產(chǎn)眾生相……

每經(jīng)記者 畢華章

315消費(fèi)維權(quán)，房地產(chǎn)領(lǐng)域向來備受關(guān)注。

對多數(shù)市民而言，一套房屋，是打拼多年的主要資產(chǎn)，也是在這座城市立足的倚靠。它是一間居所，也是一顆定心丸。

粉巷君（ID：nbdfxcj）查閱諸多文書之后，看到了地產(chǎn)行業(yè)中的眾生相。

其中，既有市民購房交款后，開發(fā)商逾期交房的；也有交房多年卻遲遲無法辦理房產(chǎn)證的；既有建筑公司施工結(jié)束后卻無法討要墊付款的，也有因市民房貸違約被銀行起訴的……

每一件，于當(dāng)事人而言，都頗為揪心。房地產(chǎn)維權(quán)，究竟應(yīng)當(dāng)怎樣才更有力？

一份案例

常見的房地產(chǎn)維權(quán)案，與房產(chǎn)證相關(guān)的，數(shù)量不菲。

來看一件具體案例。

交款購房已六年的王女士（化名），為此已奔走頗多。

王女士于2015年花費(fèi)60多萬元，購買了一套約94平米的商品房，并與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》。

這是位于碑林區(qū)的某城中村改造項(xiàng)目。

如果嚴(yán)格按照合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在2014年底前，將驗(yàn)收合格的商品房交付王女士使用。并且應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后720個(gè)工作日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需要由其提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案（截止時(shí)間是2018年3月）。

不難看出，至少有兩步：按時(shí)交房；協(xié)助辦理房產(chǎn)證。

但是司空見慣，第一步就無法保證，交房時(shí)間延遲了5個(gè)月。至于第二步，最終對簿公堂。

直至2020年，開發(fā)商依然未將辦理權(quán)屬登記的相關(guān)資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，未能協(xié)助王女士取得房屋所有權(quán)證，她提起訴訟。

審理過程中，開發(fā)商還不愿承擔(dān)責(zé)任，辯解理由一堆。大意是，由于有關(guān)部門的行為造成商品房項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案變更，致使項(xiàng)目驗(yàn)收手續(xù)無法按時(shí)辦理，并非該公司違約。

王女士當(dāng)然不能接受。法院也不予認(rèn)可，一審判決開發(fā)商敗訴。

圖片來源〡視覺中國

上訴后，二審法院認(rèn)為：

案涉合同雖未標(biāo)注有簽約時(shí)間，但雙方均認(rèn)可是2014年、2015年左右簽約，而法院審理查明，早在2011年，碑林區(qū)城改辦就已要求開發(fā)商變更規(guī)劃。

也就是說，在開發(fā)商與王女士簽訂合同時(shí)，開發(fā)商就已明知該公司實(shí)際建設(shè)的房屋與規(guī)劃不符！

法院認(rèn)為，在此背景下，雙方在簽約時(shí)作出了關(guān)于開發(fā)商于交房后，720個(gè)工作日提交備案資料的約定，為開發(fā)商留出了較長的合理履約期限。因此，開發(fā)商應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

法院還指出，依據(jù)碑林區(qū)城改辦的文件，城改辦要求變更規(guī)劃是向開發(fā)商提出的要求，不應(yīng)歸屬于行政行為。因此，開發(fā)商的上述理由不能成立。

不過話說回來，攤上這類官司，消費(fèi)者維權(quán)操碎心是顯然的。

一句話，磨人。

十萬文書

這僅是冰山一角。

在裁判文書網(wǎng)上輸入“地產(chǎn)”，范圍選擇陜西省，不難找到歷年已公布的裁判文書，數(shù)量達(dá)十多萬條。

房地產(chǎn)行業(yè)的市場體量，的確夠大。

啟信寶數(shù)據(jù)顯示，2011至2020年，陜西省地產(chǎn)行業(yè)新增加了81267家企業(yè)。截至2020年底，陜西省地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)數(shù)量達(dá)到75363家。

注：地產(chǎn)行業(yè)指與“地產(chǎn)”相關(guān)企業(yè)〡啟信寶

順便插一句，從地區(qū)分布來看，西安的地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量最多，達(dá)到68494家，比排名第二的寶雞高出9倍。咸陽、渭南、榆林緊隨其后。

值得注意的是，如果將時(shí)間范圍拉長來看，陜西的地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)有不少已退出市場。

十年時(shí)間，陜西省地產(chǎn)企業(yè)注銷、吊銷數(shù)量均不少。注銷數(shù)量中固然有近幾年行業(yè)競爭加劇的因素，但是被吊銷的現(xiàn)象，值得警惕。

在陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級合伙人、知名公益律師趙良善看來，常見的地產(chǎn)行業(yè)裁判文書涉及的糾紛案件，主要包括以下幾類：

因開發(fā)商無法按時(shí)交房或者交房不符合雙方約定而產(chǎn)生糾紛；

逾期辦理房產(chǎn)證而產(chǎn)生糾紛；

購房資格、貸款無法獲得審批而產(chǎn)生的糾紛；

一房二賣或者房屋買賣后，房產(chǎn)被法院查封等引發(fā)糾紛。

從另一層面來看，與房地產(chǎn)相關(guān)的消費(fèi)維權(quán)，市場評價(jià)也墊底。

就在上周，陜西省市場監(jiān)督管理局公布了去年的消費(fèi)環(huán)境指數(shù)。

這項(xiàng)指數(shù)對準(zhǔn)確把握消費(fèi)環(huán)境狀況，改善消費(fèi)環(huán)境，推進(jìn)消費(fèi)維權(quán)、社會共治都有益處，來自全省13個(gè)市（區(qū)）進(jìn)行分層抽樣調(diào)查，覆蓋范圍廣闊。結(jié)果如下：

圖片來源〡粉巷君 制

全省十六個(gè)行業(yè)的消費(fèi)環(huán)境指數(shù)，從高到低排名房地產(chǎn)倒數(shù)第一，可見一斑。

三類觀點(diǎn)

房地產(chǎn)類維權(quán)案例增加的數(shù)量顯而易見。

究竟是如何導(dǎo)致的？

在趙良善看來，這些糾紛表面上是基于雙方之間的合同關(guān)系而產(chǎn)生，實(shí)質(zhì)則是多方面的因素：

從經(jīng)濟(jì)角度而言，民眾購買能力增加，消費(fèi)增多，糾紛自然也多。

從法律上，購房者維權(quán)意識增加，出現(xiàn)糾紛時(shí)懂得利用法律武器保護(hù)自己。

從市場主體上，開發(fā)商和購房者身份在法律的規(guī)制和管束下日漸平等，主體之間也容易產(chǎn)生各種博弈和糾紛。

地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，也有自己的觀察視角。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近幾年市場節(jié)奏較快，高周轉(zhuǎn)下市場的亂象增多，購房者的維權(quán)意識也在增強(qiáng)。

“當(dāng)然主要原因，其實(shí)還是行業(yè)本身還不太規(guī)范，造成了很多問題。”他說。

圖片來源〡視覺中國

站在律師的角度，趙良善給的建議是，行業(yè)協(xié)會可以適當(dāng)增加房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入規(guī)則，以及黑名單制度，對于信用狀況較差的企業(yè)，排除在房地產(chǎn)行業(yè)之外。

“市場監(jiān)管、房管等部門，應(yīng)當(dāng)定期加大對房地產(chǎn)企業(yè)的走訪、巡查、抽查、監(jiān)督，避免房地產(chǎn)企業(yè)處于無實(shí)際經(jīng)營，或無資金能力，或無工作人員，或可能利用房地產(chǎn)圈錢。”趙良善建議，對已被列入失信的企業(yè)，在拿地、貸款時(shí)，均應(yīng)嚴(yán)格審查。

作為市場監(jiān)管者，職能部門的聲音更有力。

從消費(fèi)環(huán)境指數(shù)中的維權(quán)放心指數(shù)來看，依然相對較低。今年如何加強(qiáng)，是市場關(guān)心的焦點(diǎn)。

省市場監(jiān)管局給出的答案是，將有多方面的舉措。

譬如，對經(jīng)營者，將通過開展放心消費(fèi)創(chuàng)建，提高其誠信守法意識，并且嚴(yán)打假冒偽劣、消費(fèi)侵權(quán)、不正當(dāng)競爭等違法行為，維護(hù)公平競爭的市場秩序，營造安全放心的消費(fèi)環(huán)境。

對消費(fèi)者，通過宣傳、曝光典型案例、發(fā)布消費(fèi)警示提示等，提高其依法維權(quán)的意識和能力。

同時(shí)，為解決消費(fèi)者反映的“痛點(diǎn)”問題，行業(yè)主管部門將落實(shí)屬地監(jiān)管責(zé)任，加大執(zhí)法力度，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益……

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