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深圳二手房成交參考價公布后的“混沌期”：真實成交價靠私聊貸款額度決定合同會否違約

每日經(jīng)濟新聞 2021-02-21 01:04:09

◎不展示房源價格對經(jīng)紀(jì)人而言可能不是壞事，私聊等方式某種程度上可以增加客戶粘性。

◎買賣各方進入博弈。

每經(jīng)記者甄素靜每經(jīng)編輯陳夢妤

“還是之前的報價，掛牌價格1700萬元，可以先看房，覺得房子合適，價格可以和業(yè)主再溝通。”

春節(jié)前，深圳市住建局發(fā)布了《關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》，其中最大的爭議和影響是，官方給出的參考成交價與實際成交、掛牌價存在一定出入。

2月20日，《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者身份咨詢了一位經(jīng)紀(jì)人，其向記者給出了本文開頭的回復(fù)，并表示不展示房源價格，對于經(jīng)紀(jì)人而言或許并不是一件壞事，私聊等方式某種程度上可以增加客戶粘性。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前報道，由于“出入價格”的存在，貝殼找房、鏈家、樂有家等中介機構(gòu)上的房源價格已被清除，顯示為“暫無數(shù)據(jù)”，而后小區(qū)均價、片區(qū)均價、片區(qū)熱銷榜等信息也逐個被隱去。

此后，房源價格信息何時能再上架，銀行評估價是否嚴(yán)格按照官方參考價格等問題，成為了深圳樓市最為關(guān)注的信息，但節(jié)后的三個工作日，官方仍未就這些問題給出回應(yīng)。

那么，貸款政策未明、購房又回到盲買的情況下，市場目前真實情況如何？記者在采訪中了解到，有購房者由于前期焦慮定了不合適房子，目前手持兩份合同觀望市場；不少小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)漲價，成為一些投資客們新的追逐對象。

市場效果立竿見影

同二手房參考價剛出來時，經(jīng)紀(jì)人“也是懵的”狀態(tài)不同，經(jīng)過春節(jié)假期消化之后，經(jīng)紀(jì)人們已逐漸適應(yīng)這種不對外展示價格的交易帶看模式。

“看房是可以正常帶看的”，某大型連鎖中介區(qū)域負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，客戶前來咨詢時，我們首先要明確告知其市場是處在可正常交易狀態(tài)的，穩(wěn)定市場預(yù)期，目前官方公布了3000多個小區(qū)指導(dǎo)價，還有沒公布的，其他都沒什么變化。價格對各方來說都是非常敏感的問題。

目前，官方要求各房地產(chǎn)中介機構(gòu)、中介人員在線上線下發(fā)布房源廣告時應(yīng)以參考價格為重要依據(jù)，合理發(fā)布。其中線上渠道包括但不限于企業(yè)官網(wǎng)、手機APP、微信公眾號、微信小程序、下轄從業(yè)人員微信朋友圈等。

深房中協(xié)要求，中介人員應(yīng)充分熟悉掌握各樓盤項目參考價格與相關(guān)規(guī)定，向消費者提供準(zhǔn)確信息。對違規(guī)發(fā)布房源信息的，應(yīng)及時采取刪除（屏蔽）相關(guān)信息、暫停發(fā)布房源信息等必要措施，保存相關(guān)記錄，并向有關(guān)部門報告。

中介門店不再展示二手房掛牌信息每經(jīng)記者甄素靜攝

官方要求在市場上的效果立桿見影。記者在實地走訪時發(fā)現(xiàn)，春節(jié)后，中介門店櫥窗上、門口立的板子上僅有出租房源信息和不限購不限貸的小產(chǎn)權(quán)房、公寓房源信息，普通二手房房源和價格已全部下架。

與此同時，記者留意到，中介在朋友圈發(fā)布房源也不約而同地隱匿掉了掛牌價，要想進一步獲得房源價格信息，只能進一步私聊。

“我覺得沒什么影響，我們盡量去配合政府，還是相信市場是前途光明的。”有經(jīng)紀(jì)人說。

“即便未來市場處于長期不對外展示掛牌價狀態(tài)，也不必驚慌，該達(dá)成的交易還是會達(dá)成，深圳三四年前信息沒有如此透明的時候，市場也是這樣，只是近幾年隨著行業(yè)規(guī)范發(fā)展，大家才能及時、便捷地獲得各種交易信息。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

全面封堵投機渠道

而對于市場關(guān)心的另一個問題——評估價完全依照官方公布的二手參考價格，近期各個渠道眾說紛紜。

《每日經(jīng)濟新聞》記者節(jié)后電話、微信咨詢了十余家銀行貸款經(jīng)理、行長助理和小貸公司工作人員，得到的回復(fù)均為“未收到通知”“按照市場價來”或“等細(xì)則”等等。

但業(yè)內(nèi)基本已達(dá)成此次價格管控會波及金融端的共識。深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任王鋒接受媒體采訪時表示，指導(dǎo)價原則上一年發(fā)布一次，市場波動大時也可能會半年發(fā)布一次。二手住房可以按照理性的市場價網(wǎng)簽，商業(yè)銀行也要以這個參考價格為依據(jù)放款，保持市場的穩(wěn)定。

實際上，深圳官方年前政策調(diào)控可謂緊鑼密鼓。在1月底打新熱再度抬頭時，深圳住建局就公布了要求居民家庭購買的商品房只能登記在具有購房資格的家庭成員名下的政策細(xì)則，并且暫停了夫妻婚內(nèi)更名業(yè)務(wù)。

2月8日，深圳住建局在給不動產(chǎn)登記中心《關(guān)于居民家庭住房登記有關(guān)問題的復(fù)函》中，對于婚內(nèi)更名操作給出了明確操作指示和更為細(xì)化的要求。

復(fù)函明確，夫妻離婚并將房產(chǎn)分割登記給無購房資格一方名下的，另一方自離婚之日起3年內(nèi)，不得在深圳市購買商品住房，其中，3年內(nèi)再婚或復(fù)婚的，也適用本規(guī)定。這就意味著，此前炒房客通過與無房者反復(fù)結(jié)婚離婚析產(chǎn)（編者注：財產(chǎn)共有人通過協(xié)議的方式，根據(jù)一定標(biāo)準(zhǔn)，將財產(chǎn)予以分割，而分屬各人所有）的操作，再也行不通了。

而對于不符合購房條件的離異人士再婚或復(fù)婚的，如其再婚或復(fù)婚對象有購房資格，可按現(xiàn)有家庭住房套數(shù)計算，但購買的商品住房只能登記在其再婚或復(fù)婚對象名下。

“不過，考慮到政策一刀切可能會影響真正離婚但有購房需求的一小部分群體，該政策應(yīng)考慮留有申訴渠道。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

買賣各方進入博弈

由于價格和貸款政策未明，以及投機渠道的不斷封堵，市場上買賣各方進入博弈階段。有買家觀望二手房同時準(zhǔn)備打新；賣家方面，有人暗戳戳地小漲，但也有賣家態(tài)度不再強硬。

“二手房和去年一樣，沒漲價。以前有些特別強硬的業(yè)主沒那么硬了，但很多業(yè)主還是十幾二十萬那么漲價。”對于二手房參考價公布后業(yè)主的賣房態(tài)度，南山區(qū)中介郭晨表示。

周洋是在二手房成交參考價格公布前倉促入手的購房者，如今，他手中持有兩份購房合同。“之前因為市場太熱，業(yè)主總是反價，所以一焦慮定了不是很適合自己的房子。”

在住建局公布參考指導(dǎo)價后，考慮到未來貸款可能與指導(dǎo)價掛鉤，換房更加不容易，周洋便迅速地又去定了另一套面積較大的房源。如今，周洋手持兩份合同在觀望市場，同時各處咨詢，他可否兩份合同都網(wǎng)簽。

而其他還有購房者在政策發(fā)布當(dāng)日，搶在周洋之前完成了網(wǎng)簽。據(jù)深房中協(xié)摘得的深圳市住建局房地產(chǎn)信息平臺預(yù)錄網(wǎng)簽合同數(shù)據(jù)分析，上周為農(nóng)歷新年，深圳二手房網(wǎng)簽1671套(含自助網(wǎng)簽)，環(huán)比下跌30.5%，而僅2月8日當(dāng)天網(wǎng)簽量就達(dá)到1263套，占當(dāng)周網(wǎng)簽量的75.5%。深房中協(xié)認(rèn)為，這可能與當(dāng)天成交參考價政策出臺導(dǎo)致的“搶閘交易”有關(guān)。