打新高熱預(yù)警 調(diào)控層層收緊 六大維度解析2021年樓市開局

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

1月樓市在局部高熱中迎來密集調(diào)控。

先有深圳樓市瘋狂打新，從投機(jī)客到剛需族，全都抱著“買到即賺到”的心態(tài)游走各大網(wǎng)紅盤。后有上海、杭州從萬人搖變?yōu)?ldquo;千人搖”，剛需族仍然一房難求，“徐博士”們在領(lǐng)導(dǎo)信箱怒甩求助信，呼吁“推出優(yōu)秀無房家庭以及二胎家庭優(yōu)先搖號的政策，并且嚴(yán)查離婚買房，經(jīng)營貸買房，代持買房等擦邊球行為”。

搖號難疊加二手房供應(yīng)不足，上海局部學(xué)區(qū)房熱炒之風(fēng)從去年12月延續(xù)到1月，“房東兩小時(shí)跳價(jià)40萬”之風(fēng)盛行，市場游走于炒作邊緣。

管理層反應(yīng)迅速而及時(shí)，調(diào)控在新年首月打響，政策層層收緊，市場熱度應(yīng)聲減弱。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1月29城樓市成交環(huán)比下降24%、同比增66%。

深圳嚴(yán)查“萬人哄搶”紅盤所涉12名違規(guī)人員 數(shù)城調(diào)控層層加碼

1月，深圳、上海、北京、廣州、杭州等房價(jià)出現(xiàn)非理性上漲的城市先后升級調(diào)控政策，以加強(qiáng)限購、收緊房貸、保障剛需等手段抑制“搶房潮”，“打補(bǔ)丁”、抑投機(jī)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場理性回歸。

先是深圳市住建局一周內(nèi)三次發(fā)布關(guān)于樓市調(diào)控的指示，繼1月22日深圳住建局針對之前“萬人哄搶”的潤璽中12名違規(guī)申購住房人員進(jìn)行處理之后，再度發(fā)文要求強(qiáng)化使用購房意向登記系統(tǒng)，提出要從購房者資格、收入證明、征信、購房款來源等各個(gè)方面，嚴(yán)格審查和管理購房者資格。

上海10日內(nèi)相繼打出“調(diào)控組合拳”，多次加碼調(diào)控，調(diào)控政策先劍指假離婚炒房，并向無房家庭傾斜，隨后嚴(yán)控個(gè)人住房信貸管理。1月21日，上海8部門聯(lián)合下發(fā)《通知》:“嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策，夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算；同時(shí)調(diào)整增值稅征免年限，將個(gè)人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年；完善新建商品住房公證搖號選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。”

1月25日，上海再將法拍房納入限購。1月29日晚間，上海銀保監(jiān)局連夜下發(fā)《上海銀保監(jiān)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》，提出包括房地產(chǎn)貸款集中度管理、首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、個(gè)人住房貸款發(fā)放管理、信貸資金用途管理、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作管理、風(fēng)險(xiǎn)排查等8條要求，其中明確將重點(diǎn)支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。

廣州各大銀行1月27日上調(diào)房貸利率，同日杭州也迎來一道重磅限令：杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》,調(diào)整二手房交易增值稅、升級人才限購、加碼限售年限及交易成本，并關(guān)閉投機(jī)通道。杭州調(diào)控與上海同樣直指一二手房價(jià)倒掛所產(chǎn)生的投機(jī)性需求，同時(shí)針對無房家庭和高層次人才給予了更多搖號優(yōu)先傾斜。

1月30日，北京表示將嚴(yán)查個(gè)人信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，北京銀保監(jiān)局已會同中國人民銀行營業(yè)管理部、北京市住建委等部門組建聯(lián)合工作組，于近日赴銀行機(jī)構(gòu)開展專項(xiàng)核查。

同策研究院分析認(rèn)為，2016年開始的調(diào)控也是從深圳和上海起步，從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，如果無法控制一線城市的漲勢，后面就很難避免漲價(jià)向其他能級城市擴(kuò)散。

值得注意的是，1月底這輪調(diào)控是前期調(diào)控的進(jìn)一步加強(qiáng)，也帶有一定的預(yù)防意味，而北京目前市場較為平穩(wěn)，尚未出現(xiàn)其他一線城市的快速上漲現(xiàn)象。如果房價(jià)仍無法平抑，不排除進(jìn)一步出臺更多政策的可能。

深圳新房成交面積同比暴漲174% 一線城市房價(jià)同比上漲4%

據(jù)克而瑞，1月29個(gè)重點(diǎn)城市合計(jì)成交2667萬平方米，環(huán)比下降24%，同比增長66%，較2020年月均成交增長10%，總體持穩(wěn)。

其中一線城市成交398萬平方米，環(huán)比下降18%，同比增長151%，較2020年月均增長43%。深圳前期火爆打新的“網(wǎng)紅盤”集中網(wǎng)簽備案，成交面積一舉刷新近年來單月新高，環(huán)比大增50%，較去年月均更是倍增達(dá)104%。

1月29個(gè)重點(diǎn)城市商品房住宅成交面積（萬平方米） 來源：克而瑞

1月，珠三角、長三角區(qū)域市場依舊活躍，東莞、揚(yáng)州、金華等新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅居前列；京津冀區(qū)域新房價(jià)格普遍下跌。

上海、杭州、深圳樓市幾乎同時(shí)在打新、認(rèn)籌、搖號上高燒不退。杭州、上海頻現(xiàn)“千人搖”項(xiàng)目，而深圳樓市一二手價(jià)格倒掛令“代持打新”成為投機(jī)炒房的溫床。

市場持續(xù)火熱終于引發(fā)調(diào)控升級。但由于上述城市長期執(zhí)行限價(jià)政策，調(diào)控的威力暫未反應(yīng)在新房價(jià)格上。

從中指院數(shù)據(jù)看，全國百城新建住宅平均價(jià)格為15853元/平方米，環(huán)比上漲0.37%，同比上漲3.56%。其中，一線城市環(huán)比上漲0.44%，同比上漲4.08%；二線城市環(huán)比上漲0.34%，同比上漲3.71%；三四線代表城市環(huán)比上漲0.32%，同比上漲2.67%。

百城住宅中，新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)為64個(gè)，較上月減少15個(gè)。價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)為34個(gè)，較上月增加15個(gè)。

1月百城新建住宅價(jià)格指數(shù)漲幅前十 來源：中指院

十大城市中，8個(gè)城市環(huán)比上漲、2個(gè)城市環(huán)比下跌，具體來看，上海、南京、廣州、杭州以及重慶（主城區(qū)）環(huán)比漲幅均在0.5%（含）～0.8%（含）之間；深圳、北京新建住宅價(jià)格環(huán)比分別下跌0.08%和0.06%。

同比來看，十大城市新建住宅平均價(jià)格同比上漲4.48%，漲幅較上月擴(kuò)大0.17個(gè)百分點(diǎn)。十大城市中，除深圳、天津同比分別下跌0.45%和0.32%外，其余城市同比均上漲。具體來看，杭州、廣州、南京以及上海新建住宅價(jià)格同比漲幅均在5.0%～10.0%之間；武漢、重慶（主城區(qū)）以及北京漲幅在5.0%以內(nèi)，其中北京同比漲幅相對較小，為1.87%。

上海個(gè)別學(xué)區(qū)房單周漲幅近4成 二手房市場熱度延續(xù)

新房市場的熱量一定程度上也傳導(dǎo)至二手房市場。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，深圳、上海、北京仍是二手房價(jià)格最高的三座城市，深圳二手房均價(jià)達(dá)到75882元/平方米，同比漲幅達(dá)到17.26%；上海二手房環(huán)比上漲2.39%，僅比去年微漲0.85%。

來源：鏈家

上海的二手房上漲，源頭就在學(xué)區(qū)房。記者在1月首周查詢的數(shù)據(jù)顯示，對口明珠小學(xué)的“老破小”朱家灘小區(qū)單價(jià)已經(jīng)飆升至130952元/平方米，“秒殺”隔壁世茂濱江豪宅，而單周價(jià)格漲幅更是高達(dá)39.4%，是世茂濱江漲幅的10倍。不少買房人在論壇上吐槽，上午看的房子，下午跳價(jià)30萬元；中午看的房子，還沒到家就被加價(jià)賣了。更有業(yè)主待價(jià)而沽，頻繁調(diào)高掛牌價(jià)格，幾日內(nèi)上調(diào)了200萬元。

數(shù)據(jù)來源：鏈家

從整體漲幅來看，環(huán)比漲幅前十的城市以長三角、西北以及中部的二線和三四線城市為主。中部城市上饒以2.7%的漲幅居首，上海以2.39%的漲幅位居第二，西北城市延安以1.99%的漲幅位居第三。長三角經(jīng)濟(jì)圈共有4城上榜，市場熱度仍在延續(xù)。

而環(huán)比跌幅前十的城市以二線和三四線城市為主，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈占據(jù)半數(shù)以上份額，其次為東北和西南。其中，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的保定以2.3的跌幅位居首位；東北城市長春以2%的跌幅位居第二，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的唐山以1.86%的跌幅位居第三。

貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年1月，18個(gè)重點(diǎn)城市鏈家二手房實(shí)際成交量環(huán)比增長約23%，其中一線城市交易量增長超過20%，深圳、北京交易量增長較快。從貝殼二手房價(jià)格指數(shù)看，重點(diǎn)城市中，上海、合肥房價(jià)指數(shù)上漲幅度較快。應(yīng)當(dāng)看到，1月份在資金充裕、需求提升的疊加因素下，熱點(diǎn)城市核心區(qū)域供需矛盾激化，導(dǎo)致階段性量價(jià)升溫。

1月重點(diǎn)城市二手房價(jià)格指數(shù) 來源：貝殼研究院

百強(qiáng)房企門檻同比近翻番 開局強(qiáng)于2020年

2020年，房企通過積極影響、搶收回款，逐步走出疫情的影響，41家房企躋身千億軍團(tuán)，進(jìn)入2021年，這一勢頭較之去年更勁，單月銷售額超百億的房企比去年同期增加15家，達(dá)到29家；而超50億元的房企達(dá)到53家。從權(quán)益金額看，TOP100房企權(quán)益銷售額均值為73.0億元，權(quán)益銷售面積均值為52.5萬平方米。

1月房企銷售業(yè)績排行 數(shù)據(jù)來源：中指院

延續(xù)了2020年的市場格局，房企不同陣營之間繼續(xù)發(fā)展分化。分陣營看，29家百億以上房企銷售額增長率均值為87.4%；24家50億～100億第二陣營銷售額增長率均值為128.9%；增長率均值最高的當(dāng)屬第三陣營（30億～50億）26家房企，銷售額增長率均值為135.8%；第四陣營共21家，銷售額增長率均值為85.9%。

TOP100門檻值為21.5億元，與2020年相比接近翻番。其中，TOP3房企門檻值為614.2億元，較上年增長51.5%；TOP10房企門檻值為201.0億元，較上年增長82.1%；TOP30房企門檻值為90.8億元，較上年增長75.6%；TOP50房企及TOP100房企門檻值分別為55.0億元、21.5億元，同比分別增長68.2%和93.7%。

 

杭州單月賣地收入526億元全國第一 TOP20總額同比增2成

新年伊始，在全國土地供應(yīng)量、成交量整體環(huán)比減少的情況下，長三角地市交易持續(xù)活躍，杭州、上海分別以525.6億元、466.1億元位列城市土地出讓金第一、二名，與此后序列的城市拉開了絕對差距。

據(jù)中指院測算，TOP20城市土地出讓金總額較2019年同期增加逾兩成，但城市間分化繼續(xù)加大，長三角9個(gè)城市入榜并且排名靠前。從城市能級來看，二線城市入榜13席，成為榜單主力。

1月出讓金TOP20（市本級數(shù)據(jù)）來源：中指院

1月份全國總價(jià)地王TOP前三名為上海2塊、杭州1塊，上海城投控股以176億元拿下上海市中心豫園社區(qū)宅地、嗶哩嗶哩以81.2億元拍得東外灘商辦用地；濱江集團(tuán)則以49.1億元摘得杭州市一幅宅地，這一價(jià)格也令其成為今年新晉杭州總價(jià)地王。

頭部房企在長三角拿地的熱情不減。從50家代表房布局城市看，長三角占比達(dá)到56.5%，粵港澳大灣區(qū)次之，占比為8.1%。而50家代表房企拿地面積TOP10城市中，長三角城市占6席，其中杭州和南京進(jìn)入前三位，杭州更是以171.5萬平方米位列第一，較第二位商丘市多出近100萬平方米。

1月50家代表房企拿地區(qū)域分布情況 數(shù)據(jù)來源：中指院

除了城市間，房企間的分化也在擴(kuò)大。

2021年1月，百強(qiáng)企業(yè)拿地總額2240億元，拿地規(guī)模同比增長17.8%。50家代表企業(yè)中部分現(xiàn)金流較穩(wěn)定企業(yè)拿地態(tài)度積極，如第一陣營內(nèi)的萬科、碧桂園、招商蛇口、第二陣營內(nèi)的綠城等，拿地同比均有所增長，但也有部分企業(yè)選擇觀望，拖累整體金額同比下降14.1%。

房企在一二線城市依舊抱團(tuán)取暖。新年首月，房企在三四線拿地增多，因此招拍掛市場的合作力度有所下降，但在一線城市的拿地爭奪中，合作力度仍然不減。如融創(chuàng)聯(lián)合中交1月4日以26.14億元競得杭州富陽區(qū)2宗地塊；1月26日，金地聯(lián)合保利20.5億元競得北京順義區(qū)一宗不限價(jià)地塊。

1月房企拿地金額及面積TOP10 來源：中指院

內(nèi)地房企海外融資成本下降 發(fā)債規(guī)模環(huán)增464.5% 

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年1月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約1630億元，同比下降5.3%，增幅較2020年同期收窄11.2個(gè)百分點(diǎn)。

但面臨2021年大規(guī)模的債券到期和借新還舊的巨大壓力，不少房企抓住融資成本較低的窗口期抓緊“搶跑”美元債市場。中指院統(tǒng)計(jì)顯示，內(nèi)地房企1月份海外債發(fā)行規(guī)模達(dá)到811.2億元，環(huán)比大增464.5%；而信用債發(fā)行規(guī)模546.1億元，環(huán)比增長73.28%。

2020年～2021年1月房地產(chǎn)行業(yè)海外債、信用債發(fā)行情況 來源：中指院

從融資成本來看，信用債、海外債融資成本均有所下降；其中1月信用債平均利率為4.69%，同比下降0.35個(gè)百分點(diǎn)；海外債平均利率為7.44%，同比下降1.18個(gè)百分點(diǎn)。

貝殼研究院認(rèn)為，2021年房企融資新規(guī)與銀行金融機(jī)構(gòu)的集中度管理均處于過渡期中，金融監(jiān)管更趨嚴(yán)格，房企對金融環(huán)境預(yù)期緊張，境內(nèi)融資環(huán)境承壓，房企開年搶跑美元債市境外債市趨勢回暖，短期主導(dǎo)債券市場。隨著春節(jié)假期的到來，交易日減少將影響2月發(fā)債規(guī)模。

記者手記：房企的“就地過年”到底紅利有多少

2021年，中國樓市迎來了全新開篇。從深圳、上海到杭州，“打新”、“代持”、“學(xué)區(qū)房暴漲”，各種樓市不穩(wěn)定現(xiàn)象開始冒頭，于是1月中下旬開始，調(diào)控政策頻頻出臺，以加強(qiáng)限購、收緊房貸、保障剛需等手段抑制“搶房潮”，“打補(bǔ)丁”、抑投機(jī)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場理性回歸。

但與2020年1月因春節(jié)+疫情效應(yīng)帶來的成交減弱相比，重點(diǎn)城市商品住宅成交仍然同比增長了75.0%，特別是長、珠三角代表城市仍然表現(xiàn)強(qiáng)勁，成交面積同比均大幅增加，增幅繼續(xù)領(lǐng)先整體水平。

作為晴雨表的土地市場，由于出讓截止時(shí)間的關(guān)系，1月整體成交規(guī)模同比下降約兩成，但優(yōu)質(zhì)地塊成交占比突出，成交面積結(jié)構(gòu)性漲幅顯著，溢價(jià)率也有所回升。一線城市繼續(xù)成交放量，新一線城市杭州重回土地出讓金榜首；二線城市整體供應(yīng)量同比增幅近 15%，三四線城市供應(yīng)量和成交規(guī)模則均有較明顯下降。

春節(jié)假期即將來臨，房企也摩拳擦掌推盤搶收“就地過年”紅利，但居民觀望情緒可能再調(diào)控之下繼續(xù)走高，部分市場繼續(xù)面臨去化壓力。

記者：包晶晶

編輯：陳夢妤

視覺：帥靈茜

排版：陳夢妤 馬原