安信證券發(fā)布首開股份深度報(bào)告：重倉北京&長三角，拿地強(qiáng)度回升

每經(jīng)AI快訊，安信證券12月25日發(fā)布關(guān)于首開股份的深度報(bào)告。

公司總覽。1）歷史沿革。首開股份成立于1993年，2001年上市，2019年公司銷售金額1047億元，排名前50。2）公司治理。公司實(shí)際控制人為北京市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)，截至2020年9月，合計(jì)控制公司52.65%的股權(quán)。公司采用“總部—城市公司”二級(jí)管控架構(gòu)。3）業(yè)務(wù)概覽。公司以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，2020H1年房產(chǎn)銷售占營業(yè)收入的98%。

歷史報(bào)表視角下的信用資質(zhì)分析。1）資產(chǎn)可持續(xù)方面，①存貨方面，公司2019-2020H1新增土儲(chǔ)聚焦二線城市，重倉長三角、京津冀、海峽西岸城市圈，布局相對(duì)集中；公司在建項(xiàng)目開工到預(yù)計(jì)竣工時(shí)間間隔平均為4.1年，高于樣本房企中位數(shù)3.9年；2020H1拿地強(qiáng)度上升至84.1%。②固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)方面，公司（投資性房地產(chǎn)+固定資產(chǎn)）/總資產(chǎn)為3.5%，商業(yè)收入為2.9億元，持平去年同期。2）廣義負(fù)債可持續(xù)性方面，①債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，公司有息負(fù)債抵質(zhì)押率、短債占比均較低。②償債能力方面，2020H1現(xiàn)金短債比、凈負(fù)債率、剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率分別為0.9倍、204.1%、77.3%。③表外不確定性方面，公司少數(shù)股東權(quán)益、其他應(yīng)收款、長期股權(quán)投資占比高于TOP50房企中位數(shù)水平；2020H1對(duì)外擔(dān)保/凈資產(chǎn)為12.3%。

未來經(jīng)營視角下的信用資質(zhì)變化。1）未來資產(chǎn)可持續(xù)：①拿地方面，今年公司加大了三四線城市的土儲(chǔ)布局，在山西中部土儲(chǔ)布局力度加大，拿地集中度相比2019年有所上升，1-11月拿地強(qiáng)度上升至59.4%，高于監(jiān)管部門40%觀察指標(biāo)。②銷售方面，11月份累計(jì)銷售金額同比下降3.2%，完成全年銷售目標(biāo)的86.6%。2）廣義負(fù)債可持續(xù)：2020年以來公司公開市場融資順暢，1-11月累計(jì)獲得凈融資116.3億，發(fā)債利率明顯回落、發(fā)債久期整體拉長。3）公司治理可持續(xù)：公司多元化業(yè)務(wù)收入占比較小，主要布局保障房開發(fā)、一級(jí)土地整理、商業(yè)領(lǐng)域。

風(fēng)險(xiǎn)提示：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)偏差，房地產(chǎn)調(diào)控超預(yù)期等。

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(記者 王曉波)

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