物業(yè)公司上市熱潮再升溫：15家上市企業(yè)7家破發(fā)，估值分化加劇

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝 何小桃    

2019年12家，2020年已達15家，物業(yè)企業(yè)的上市熱潮仍在升溫。不過值得注意的是，與2019年相比，今年上市的物業(yè)企業(yè)呈現(xiàn)出破發(fā)率高、估值分化加劇等新特點。

如在12月9日登陸港交所的華潤集團旗下華潤萬象生活和佳源國際旗下的佳源服務。上市首日，華潤萬象生活股價高開報30.8港元/股，收盤價28港元/股，較招股價22.3港元/股漲25.56%，領漲整個物業(yè)板塊；而佳源服務截至午間休市，卻處于破發(fā)狀態(tài)，當日收盤保住發(fā)行價，微漲0.52%。

多位業(yè)內(nèi)人士向每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者表示，盡管今年以來物業(yè)企業(yè)上市潮仍在繼續(xù)，但隨著大量企業(yè)涌入，物業(yè)股在經(jīng)歷集中調(diào)整期后，估值逐漸回歸到合理水平，也漸漸進入“分化”階段。

視覺中國圖

上市破發(fā)率達46.7%

自2014年6月彩生活在港上市成為“物業(yè)第一股”以來，越來越多的物業(yè)服務企業(yè)選擇登陸資本市場。其中2019年成功上市的物業(yè)企業(yè)就多達12家，是2014~2018年上市物業(yè)企業(yè)的數(shù)量總和。

據(jù)每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者不完全統(tǒng)計，今年以來，已有包括融創(chuàng)服務、世茂服務等在內(nèi)的15家物業(yè)企業(yè)成功上市，此外還有20余家物業(yè)企業(yè)在準備上市進程。截至目前，共有34家物業(yè)企業(yè)登陸港股、3家物業(yè)企業(yè)進入A股。而這些物業(yè)企業(yè)大多數(shù)由規(guī)模型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分拆產(chǎn)生。

中信證券分析指出，2019年之前，物業(yè)管理公司分拆上市主要是期待輕資產(chǎn)板塊迅速發(fā)展。但今年以來，物業(yè)管理行業(yè)的高估值成為企業(yè)分拆的關鍵誘因，而“三道紅線”為標志的金融監(jiān)管政策，更令部分房地產(chǎn)企業(yè)將物業(yè)管理分拆視為一種去杠桿、加權(quán)益的手段。

然而不同于往年的物業(yè)股大熱局面，今年物業(yè)股上市首日破發(fā)數(shù)量尤其多，今年四季度上市的世茂服務、合景悠活、第一服務等企業(yè)均遭遇上市首日“破發(fā)”，卓越商企服務上市4日后亦跌破首日發(fā)行價。

10月30日，世茂服務以15.8港元/股開盤，而其發(fā)行價為16.60港元/股。與世茂服務同日上市的另一物業(yè)企業(yè)合景悠活也未能逃脫破發(fā)的命運。合景悠活上市首發(fā)以6.48港元/股開盤，較每股7.89港元/股的發(fā)行價大幅低開。

此外，第一服務、佳源服務、興業(yè)物聯(lián)等均在上市首日破發(fā)。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，今年已有7支物業(yè)新股開盤破發(fā)，破發(fā)率接近46.7%，且以下半年居多。而去年上市破發(fā)的物業(yè)企業(yè)僅有時代鄰里1家。

對于今年多家物業(yè)企業(yè)出現(xiàn)破發(fā)的原因，資深物業(yè)專家金永宏分析稱，首先，今年上半年受疫情影響，物業(yè)行業(yè)整體估值被推高，特別是在其他行業(yè)不太理想的情況下，物業(yè)行業(yè)作為一種相對避險的選擇被投入了大量資金，拔高了行業(yè)整體估值。估值拔高意味著需要一個回歸的過程，而下半年正好面臨著回歸。其次，物業(yè)行業(yè)本身是一個新興行業(yè)，資本市場的資金用于物業(yè)投資的數(shù)額還很有限，而大量涌入的物業(yè)新股意味著一定會稀釋一部分資金。資金池增長需要一定過程，但新股密集發(fā)行，兩者之間的增長不匹配，也為成為破發(fā)的一大原因。第三，物業(yè)企業(yè)估值定位過程中出現(xiàn)了偏差，截至11月份已上市物業(yè)企業(yè)平均估值是32.85，新股發(fā)行都希望自己有一個高估值，導致其實際情況和定位出現(xiàn)偏差，從而出現(xiàn)破發(fā)。

行業(yè)分化是必然趨勢？

盡管物業(yè)股破發(fā)率遠超去年，但物業(yè)行業(yè)的造富速度，仍遠超大多數(shù)的地產(chǎn)商。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至今年12月3日，港股上市物業(yè)企業(yè)總市值達5636億港元，較年初增長1203%，A股上市物業(yè)企業(yè)總市值達353億元人民幣，較年初增長21%。此外，港股上市物業(yè)企業(yè)平均市盈率約為35倍，遠高于港股平均市盈率的10.3倍。

然而，從當前物業(yè)股的股價表現(xiàn)看，行業(yè)分化開始加劇，具有較強增長能力以及背靠實力房企的物業(yè)股在資本市場的競爭力強化。

僅從近期上市的物業(yè)新股情況來看，截至12月9日收盤，華潤萬象生活獲得110倍市盈率，位列物業(yè)股估值第一名，刷新了11月19日融創(chuàng)服務上市首日獲得的85倍估值紀錄，截至當日收盤，華潤萬象生活市值約616億港元。金科服務獲得60倍市盈率，市值約326億港元，而在11月17日上市當日市盈率則為52.69倍，總市值約291億港元。

相比而言，興業(yè)物聯(lián)、燁星集團等實力較弱的物業(yè)企業(yè)，股價降幅居前且市盈率整體低于平均水平。截至12月9日收盤，興業(yè)物聯(lián)市盈率為12倍，估值約4.84億港元；燁星集團市盈率為8.2倍，估值約3.85億港元。而排在物業(yè)股首位的碧桂園服務總市值約1362億港元，是燁星集團的353倍。

不過，值得注意的是，自今年9月以來物業(yè)股板塊呈現(xiàn)持續(xù)下行的態(tài)勢，特別是今年第四季度以來，物業(yè)板塊迎來恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務、世茂服務、合景悠活、第一服務、卓越商企服務、恒大物業(yè)等多家企業(yè)密集上市，新股大量發(fā)行導致板塊調(diào)整，物業(yè)股估值開始出現(xiàn)回調(diào)，行業(yè)進一步分化。

“行業(yè)分化是必然趨勢，特別是今年下半年一些物業(yè)公司出現(xiàn)了估值下降，部分物業(yè)股成為仙股，未來資本市場和物業(yè)管理業(yè)務本身份額一定會向頭部企業(yè)集中，強者恒強。”金永宏告訴記者，規(guī)模小的企業(yè)有可能面臨業(yè)務萎縮的壓力，被資本邊緣化，“不排除未來會被其他上市企業(yè)并購的可能?！?/span>

華泰證券指出，上市物管公司在增值服務領域已經(jīng)具備先發(fā)優(yōu)勢，未來領先優(yōu)勢可能進一步擴大，龍頭公司以政策東風為契機，領先優(yōu)勢或?qū)⒊掷m(xù)擴大。

盡管如此，目前仍有包括建發(fā)物業(yè)、遠洋服務、宋都物業(yè)、星盛商業(yè)管理、榮萬家等多家內(nèi)地物業(yè)服務企業(yè)正在排隊準備在港股上市。12月7日，東原澄方也宣布啟動赴港上市計劃。

“目前物業(yè)行業(yè)整體集中度還不高，還需進一步集中，在這一過程中就會涌現(xiàn)一批中大型物業(yè)公司，而未來物業(yè)行業(yè)容納100家左右的上市公司也是足夠的?！苯鹩篮攴治鲋赋?，未來上市依然會是物業(yè)行業(yè)謀取資金的重要手段，但怎么上市、在哪里上市值得進一步探討。

11月27日，港交所官網(wǎng)發(fā)布有關主板盈利規(guī)定的咨詢文件。根據(jù)港交所的建議，將盈利規(guī)定按市值規(guī)定于2018年的增幅百分比調(diào)高150%，或按恒生指數(shù)平均收報點數(shù)（由1994年至2019年）的概約增幅調(diào)高200%，該規(guī)定計劃于2021年7月1日開始實行。顯而易見，赴港上市的門檻提高了，這對于內(nèi)地物業(yè)企業(yè)特別是中小物業(yè)公司赴港上市都是一種挑戰(zhàn)。

而據(jù)證監(jiān)會11月18日的消息，同意深圳市特發(fā)服務于創(chuàng)業(yè)板首次公開發(fā)行股票注冊。深圳特發(fā)服務的主要服務業(yè)態(tài)為政務服務和園區(qū)物業(yè)。據(jù)最新消息，特發(fā)服務計劃將于12月15日上市，將成為創(chuàng)業(yè)板物業(yè)第一股。

此外，今年5月在香港上市的房產(chǎn)中介服務公司方圓房服集團12月3日發(fā)布公告稱，擬收購其母公司旗下的物業(yè)公司廣州方圓現(xiàn)代生活服務股份有限公司66.31%股權(quán)申請，已完成香港聯(lián)交所初步審核。如最終實現(xiàn)收購，這家物業(yè)百強公司將實現(xiàn)曲線上市。另一家廣東籍企業(yè)珠海華發(fā)物業(yè)，也已通過“借殼”方式實現(xiàn)上市。

“不排除港股在明年7月1日前還會出現(xiàn)一個小的密集的（上市）浪潮，7月1日之后上市途徑可能出現(xiàn)分化，即到底是在港股上市還是在創(chuàng)業(yè)板上市?！苯鹩篮瓯硎尽?/span>

（文章內(nèi)容、數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風險自擔。）

記者|陳利?編輯|魏文藝 何小桃

校對|程鵬

｜每日經(jīng)濟新聞 ?nbdnews??原創(chuàng)文章｜

未經(jīng)許可禁止轉(zhuǎn)載、摘編、復制及鏡像等使用

如需轉(zhuǎn)載請向本公眾號后臺申請并獲得授權(quán)