“共用大門和物業(yè)”，卻無法一同棚改，深圳這群業(yè)主申訴“求拆”

每經記者 吳抒穎    每經編輯 甄素靜 何小桃    

“共用一個進出大門，共用出入鑰匙卡，兩者的物業(yè)管理也一樣，現(xiàn)在撇開高層，只對低層樓房進行舊改。新規(guī)劃中，高層朗苑不再擁有小區(qū)花園，成為獨棟'釘子戶'，同時，還將忍受棚改多年造成的影響，例如房屋開裂，噪音空氣污染等等?！钡弥臃课荼慌懦谂锔捻椖恐猓试窐I(yè)主憤慨地申訴道。

在深圳，“郎苑”業(yè)主的經歷并非孤例。近兩個月來，深圳多個被列入政府棚改項目的小區(qū)均出現(xiàn)了其中的“高層住宅樓”被排除出棚改之外的情況，這也引發(fā)了小區(qū)業(yè)主的不滿。

如何處置這種“區(qū)別對待”的情況，考驗著各方的博弈能力和平衡能力。

同一小區(qū)“高層住宅”被落單

因為房價高企，深圳的小區(qū)業(yè)主們對城市更新的觸覺更敏感，而開發(fā)商為了縮短周期，采取了“只改多層，不動高層”的更加便捷的改造路徑，此時兩方的矛盾就出現(xiàn)了。

據《券商中國》9月16日報道，深圳南山區(qū)龍聯(lián)花園業(yè)主所居住的小區(qū)龍聯(lián)花園將被納入政府的棚改項目，但小區(qū)內的一棟中高層住宅樓卻被劃在此次棚改之外，由此引發(fā)了高層業(yè)主對“同一小區(qū)只改多層不改高層”的不滿，目前，業(yè)主已向有關部門提交了對高層住宅的拆遷訴求請愿書。

龍聯(lián)花園 圖片來源：貝殼找房

龍聯(lián)花園位于深圳市南山區(qū)龍珠二路，占地面積46974.5平方米，建筑面積包含60130平方米的多層住宅樓和15400平方米的一棟高層住宅，該高層住宅樓名為“郎苑”，小區(qū)共有住戶886戶。

正是這棟“郎苑”被排除在這次棚改的計劃之外。據《券商中國》，高層住宅郎苑屬龍聯(lián)花園一棟，郎苑與龍聯(lián)花園共用一個進出大門，共用出入鑰匙卡，兩者的物業(yè)管理也一樣，為深圳市東部物業(yè)管理有限公司。

根據《深圳市人民政府關于加強棚戶區(qū)改造工作的實施意見》中，使用年限在20年以上，且符合存在住房質量、消防等安全隱患，或使用功能不齊全，或配套設施不完善三個條件中的其中一條，即可納入棚戶區(qū)改造范圍；如果使用年限不足20年的，但按照標準被鑒定為危房D級，也可納入改造范圍。

而據鎂編了解，郎苑建成于2009年，也正是因為“不符合規(guī)定的棚改年限標準”為由，被排除在本次棚改項目范圍之外。

但郎苑的業(yè)主并不認賬。他們在“奧一爆料”上提到，福田區(qū)南華村中，有一棟樓齡不足20年的、單獨宗地的高層住宅，也參與到南華村的棚改中，與朗苑情況完全相同，基于此請將龍聯(lián)朗苑棟納入本次棚改中。

上述業(yè)主還指出，郎苑龍聯(lián)社區(qū)的一份子，與多層樓梯房同屬龍聯(lián)花園小區(qū)，共同享有停車位、綠化、道路、幼兒園等民生設施，龍聯(lián)朗苑棟不納入棚改則嚴重侵害了業(yè)主的權益。

但業(yè)主拿到的最新官方回復不支持業(yè)主的訴求。

據《券商中國》，南山區(qū)棚戶區(qū)改造領導小組指揮部辦公室給予的回復稱，朗苑住房使用年限不足20年，為獨立宗地，且無法鑒定為危房D級，不符合棚戶區(qū)改造項目的申報標準。

此外，朗苑所在地塊為獨立宗地，朗苑為與龍聯(lián)花園所在地塊分宗后所建，其規(guī)劃設計均獨立于龍聯(lián)花園，已單獨考慮并配建了停車、菜市場等生活設施，在本宗地范圍內享有單獨的配套，建筑設計方案與配建設施符合相關標準。朗苑與龍聯(lián)花園分屬不同的宗地，建成時間有別，登記名稱也不相同，因此，朗苑與龍聯(lián)花園不屬于同一個不動產單元。

信榮房地產律師團隊張茂榮對鎂編分析稱，（能不能列入棚改），其實是一個法律適用問題，通過政府部門的回復來看，它不夠20年，宗地規(guī)劃也不是一起的，從合法性來說它確實不符合條件。不過業(yè)主認為之前有過先例可以進行整改，“合理性我認為是存在的。”

“區(qū)別對待”如何權衡利益？

實際上，郎苑只是近期深圳刮起的“棚改風”中的其中一個典型案例，在此之前，羅湖區(qū)樂東花園的業(yè)主也因為相似的經歷而發(fā)起請愿。

據鎂編獲得的一份“關于樂東花園舊改問題的訴求”，其中提到近期東湖街道辦委托第三方明昇公司對東樂花園小區(qū)業(yè)主進行更新意愿征集摸底時，明確表示只針對多層業(yè)主，并不包含高層業(yè)主。

東樂花園 ?圖片來源：貝殼找房

此后，東湖街道辦回復稱：東樂花園分屬不同年限、不同宗地建成，容積率也不一樣?；诂F(xiàn)有政策“對現(xiàn)狀容積率超過2.5的小區(qū)，更新模式原則上以綜合整治為主”，我街道先行征集多層業(yè)主意愿，以進一步研究后續(xù)更新工作的可行性，包括高層納入更新的可行性及更新模式。

不過據樂東花園的業(yè)主透露，目前高層業(yè)主也已經與多層業(yè)主一同簽署《城市更新單元申報意愿征集表》。

合一集團董事總經理羅宇告訴鎂編，只改多層不改高層，很現(xiàn)實的問題是，算不過“經濟賬和規(guī)劃賬”。

羅宇提示，更深層的原因是需要綜合考慮公共利益、教育學位與交通等綜合配套因素。倘若一棟100米的樓，棚改之后無法再提高容積率增加保障房或公共配套，只是使用全體納稅人的財政資金來幫助部分原業(yè)主單純的拆舊建新，既無助于增進公眾利益亦不公平。政府主導財政投入的棚改模式需要考慮更多的公共利益與經濟社會效益。

但這種情況的解決，需要有一個妥當的方案，張茂榮指出，以客觀結果來說，如果同一個小區(qū)多層棚改成了超高層，它會導致容積率的增加，那居住密度會增加，客觀上對原高層業(yè)主的確存在舒適感降低的影響。

因此，在權衡利弊時，也的確應該在法律的框架下，尋求更合理的解決方式。深職院房地產研究所所長鄧志旺就告訴鎂編，遇到這種情況，首先要以法規(guī)來做，當然也要考慮到城市更新以后對高層建筑的影響。

“那么舊改中仍需要去考慮一些補救的措施，比如說多層這邊改造以后是不是留些空間給高層？或者說讓高層也享受到更多配套等。”鄧志旺續(xù)稱。

記者|吳抒穎?編輯|甄素靜?何小桃 肖勇? 王嘉琦

校對|孫志成

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