管清友：還能買房嗎？馮侖：投資的話，勸你別冒險

9月9日晚，由騰訊新聞、騰訊財經(jīng)與如是金融研究院獨家合作的直播節(jié)目《老友記》第二期開播，直播中經(jīng)濟學家、如是金融研究員院長管清友和“中國房地產(chǎn)風云人物”、萬通集團創(chuàng)始人馮侖一起暢聊房子的那些事。

從全球45個地區(qū)房價上漲的背后原因，到中國房地產(chǎn)行業(yè)的基本面；從房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的注意點，到個人買房的投資建議。兩位投資人由淺入深、由點到面，全面剖析了房地產(chǎn)業(yè)目前的整體趨勢，給房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者和普通購房者都提供了寶貴的經(jīng)驗。

以下為直播實錄（精簡）：

管清友：國際貨幣基金組織剛發(fā)了一份報告，三季度60多個國家和地區(qū)中有超過七成房價指數(shù)出現(xiàn)了上漲，您如何看待看全球這么多地方出現(xiàn)房價上漲？

馮侖：房價上漲，既有大規(guī)律也有小規(guī)律，大規(guī)律就是服從經(jīng)濟大周期。比如說中國改革開放初期，人均住房面積只有3平米，人均GDP是300、400美金；到2019年，我們?nèi)司》棵娣e是35平米，人均GDP將近1萬美金。人均35平米就已經(jīng)是和日本相當?shù)乃?，雖然和美國比還差一點。在這個大周期里，房價總體是漲的。

從大規(guī)律上說，房價實際上每年都在漲，但過了一萬美金就要服從小規(guī)律了?？傂枨蠊┙o基本飽和，房價整體上穩(wěn)中有降，但是局部地區(qū)有波動。人口變化大、經(jīng)濟成長快、產(chǎn)業(yè)集中度高的地區(qū)房價上漲趨勢會更明顯。此外宏觀經(jīng)濟波動也會影響房價。

管清友：您覺得一萬美元是非常重要的坎兒？

馮侖：有幾個絕對的標志，4000美元解決吃，8000美元解決住。除了人口和人均GDP，城市基礎設施，空間結(jié)構(gòu)也是重要指標，確定了就不折騰。因為每折騰一次空間結(jié)構(gòu)，基礎設施房價居住規(guī)則，居住的聚集程度就會有變化。

城鎮(zhèn)化到了50%，該進來的就進來了，人口增量趨于穩(wěn)定，從大規(guī)律來說房價就進入穩(wěn)中有降階段。局部可能還會往上漲，但也只是局部。國內(nèi)前幾年為什么三四線城市火了一陣呢？因為第一，他們還沒達到幾個指標，基礎設施還沒有搞好。第二，GDP不均衡，三四線城市可能是五六千美金，還有上升空間。

所以，從國內(nèi)目前的經(jīng)濟發(fā)展來看，我認為房價總體是趨穩(wěn)加一些小幅波動。局部地區(qū)會往上，但這個局部地區(qū)非常少，大體上不超過10個地區(qū)，就是江浙滬、廣深珠，還有成渝。

我們行業(yè)從2016年就提出一個說法，叫進入后開發(fā)時代，由住宅的開發(fā)時代轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)的后開發(fā)時代。開發(fā)時代我們只做住宅，競爭成本、規(guī)模、速度，只有一個產(chǎn)品；后開發(fā)時代是八個產(chǎn)品，全產(chǎn)品線，全價值鏈，全商業(yè)模式，競爭重點由住宅到了寫字樓，商業(yè)、物流、倉儲、教育、研發(fā)、醫(yī)療、旅游、物業(yè)，競爭的重點變成運營和資產(chǎn)管理。

管清友：我記得您當時提過一個方法，未來的房地產(chǎn)行業(yè)，原來的開發(fā)商要從所謂開發(fā)人轉(zhuǎn)向匠人。

馮侖：從所謂制造業(yè)變成服務業(yè)，由所謂有錢人，變成手藝人，因為進入到資產(chǎn)管理和運營就是一個手藝活。

管清友：我們整個房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)向，人均使用面積和居住面積只有20平米，中國人住得開了，達到國際平均水平。但是人均使用面積20平米，住得還不夠好。

馮侖：戶均一套房，人均一間房是小康生活的標準。戶均一套就是一家有一套獨立的房子，但是人均一間房的標準還沒有達到。小孩有小孩房，老人來有老人房，客人來有客人房，還有夫妻主臥房，這才是小康生活的標準。

管清友：從2008年以后，房地產(chǎn)從產(chǎn)業(yè)屬性變成金融屬性，房地產(chǎn)行業(yè)要轉(zhuǎn)型。

馮侖：還有說法叫做從黃金時代進入白銀時代，從2008年就開始說，都是指要從住宅以外想后面的事。

管清友：您覺得我們的金融政策，宏觀政策出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)是在什么時候呢？2016年中央提出了抑制資產(chǎn)泡沫，然后中央銀行開始抬高利率，壓縮影子銀行。2017年上半年開始整頓金融行業(yè)。您剛才說2016年你們開始布局整個后開發(fā)行業(yè)，正是這個時間節(jié)點。但大部分企業(yè)并沒有看到這個節(jié)點。我們外行人覺得做住宅也好，做健康也好、文旅也好，本質(zhì)都是做地產(chǎn)，邏輯是一樣的嗎？

馮侖：不一樣，開發(fā)時代是B to C，后開發(fā)時代是B to B to C。

而且，開發(fā)時代和后開發(fā)時代，房子的坪效有很大的差距。舉個例子，有一個主播，一年賣100億，她自己的樓33000平米，但是自己用的不到2萬平米，剩下的給別人用。不到2萬平米創(chuàng)造100億銷售額，坪效是多少？中國傳統(tǒng)線下行業(yè)坪效最高的是15萬平米一年賣150億左右。一般的開發(fā)商，要賣100億，需要多少面積？100萬平。有公司有十幾個商場，一年的銷量也就100億。如果是把房子租給這個主播呢？那需要收多少房租。

開發(fā)時代按銷售價格算賬，進入后開發(fā)時代就是按租金算賬。五星級酒店絕大部分都不賺錢，這是業(yè)態(tài)決定的。開發(fā)時代，開發(fā)商包辦了一切。后開發(fā)時代，開發(fā)商只是開發(fā)商、投資商、運營商三個角色之一。這是后開發(fā)時代最典型的一個組合，一定要有三個角色。

管清友：如果從做住宅轉(zhuǎn)型去做制造業(yè)，做汽車、機器人等跟房地產(chǎn)沒那么相關的行業(yè)，是不是更難？

馮侖：轉(zhuǎn)型的難度取決于三件事。第一大周期，周期繁榮寬松時，允許你犯錯。第二，每一個行業(yè)規(guī)律不一樣，有一個行業(yè)研究報告說房地產(chǎn)在追趕速度上服裝行業(yè)最接近。房地產(chǎn)商成為新星三到五年就夠了，服裝企業(yè)也是，只要找好設計師，找好面料，做好品牌推廣。但是假設你的錢是無限的，航天航空給你五十年也做不出來，它的系統(tǒng)太復雜了。所以如果是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)到服裝行業(yè)，有可能會很快。但是轉(zhuǎn)到制造業(yè)，特別是精密制造，轉(zhuǎn)到航空業(yè)去造飛機，我認為成功概率很小。第三制度成本，這是中國的一個特殊情況。從一個摩擦成本不太高，轉(zhuǎn)到一個摩擦成本極高的行業(yè)，肯定失敗。

所以，轉(zhuǎn)型第一要研究經(jīng)濟周期，第二要研究你在哪個行業(yè)，第三要看制度成本高低。比如說我從住宅退出來做后開發(fā)商，我一定要撿制度成本低的地方。另外，我也盡量在存量資產(chǎn)里面做，因為存量資產(chǎn)我就不需要從頭去拿地。

管清友：現(xiàn)在發(fā)達國家的大城市，如果以一兩百年的時間周期來看，他們總體上房價是穩(wěn)步上升的。有一階段，中國經(jīng)濟發(fā)展非?？?，房價增長的速度大概和GDP增速差不多。當時我們把發(fā)展中國家的大城市也拿出來比較，發(fā)現(xiàn)普遍都漲得非?？欤瑑r格很高。我發(fā)現(xiàn)發(fā)展中國家的市場從所謂不成熟到成熟是一個跳漲的過程，一般需要20年的時間。

馮侖：這20年就是我們的GDP從幾百美金到8000美金的階段，房價符合大周期、大規(guī)律，基本上都是漲的。我們國內(nèi)有一些人轉(zhuǎn)型是逆向轉(zhuǎn)型，往后轉(zhuǎn)，把中國的收益收了去金邊做，復制中國的經(jīng)驗。換個市場也是轉(zhuǎn)型，這種轉(zhuǎn)法還不累。但是我們主要在中國這個市場做還是要跟著往上走。

管清友：最近這幾年業(yè)內(nèi)也在探討，中國整體房地產(chǎn)市場進入到存量房市場。但不同城市情況不同，北京上?？赡芨嗟氖莵碜杂诖媪糠?，因為增量確實比較少。但是，最近調(diào)控比較嚴重的城市以及新一線城市，他們基本上增量的供給還是特別多的。

馮侖：增量主要是看人口增量，這個城市每年人口流入有三四十萬，需求比較旺盛，當然房價會漲，這是增量需求。北京的改善型需求就是存量需求，小房換大房。這種城市改善的需求會隨著經(jīng)濟的成長而改變，改善需求一直會有。

管清友：您覺得我們的一線城市，新一線城市，或者是二三線城市整體的價格趨勢是什么樣的？

馮侖：我說一個簡單的判斷。第一種情況是你需要買房，什么時候都可以買。第二種情況你想投資，有幾個簡單的方法，第一，看人口增長。人口增長的就買，人口不增長千萬別買。

第二，看這個地區(qū)的經(jīng)濟增長、就業(yè)率。如果失業(yè)率很高，經(jīng)濟增長差就別買了。如果這個地方找工作特別容易，經(jīng)濟還在增長，可以買房。

第三，看基礎設施。如果這個城市醫(yī)院、學校、高鐵、機場等配套都已經(jīng)齊全了，買房要謹慎，因為它格局定了。如果這個地方還在完善基礎設施，我覺得你可以買房。

最后，如果利息比較低、資金比較充沛、需求旺盛了，可以買房。如果銀行資金成本特別高，大家投資活動都減少了，企業(yè)生存的成本也高，這種情況下我覺得買房要慎重。

管清友：現(xiàn)在房住不炒基調(diào)確定以后，很多城市的房地產(chǎn)調(diào)控日趨嚴厲，特別是今年以來，深圳、杭州、寧波這些城市紛紛都出臺了比例嚴厲的調(diào)控措施，在類似調(diào)控比較嚴厲的城市，您覺得從剛需和改善這兩個角度，還能夠再去買房嗎？

馮侖：我不傾向買房（投資），你買了流動性沒有了。投資品最好流動性大，你要是投資一個房產(chǎn)的話，如果流動性有很多制度障礙，你基本上就要回避了，不要去冒險。