龍湖：恪守自律終得報(bào)償

今年初，龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍曾表示，面對(duì)市場(chǎng)的不確定因素要展現(xiàn)“強(qiáng)者的姿態(tài)”，半年后的成績(jī)說(shuō)明了一切。

8月26日，龍湖集團(tuán)2020年中期業(yè)績(jī)發(fā)布。面對(duì)上半年新冠肺炎疫情的影響，龍湖集團(tuán)依舊兌現(xiàn)承諾、保持增長(zhǎng)。

穩(wěn)步增長(zhǎng)

2020年伊始，新冠肺炎疫情的洶涌來(lái)襲為經(jīng)濟(jì)發(fā)展按下了暫停鍵，各行各業(yè)都在與這場(chǎng)前所未有的危機(jī)作戰(zhàn)，協(xié)力渡過(guò)難關(guān)。

毋庸諱言，房地產(chǎn)行業(yè)也受到了較強(qiáng)的沖擊，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)顯示，2020年2月，該指數(shù)由1月的100.31驟降至97.42，雖然之后微弱回升，但到6月也僅恢復(fù)至99.85。

面對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)，龍湖依舊實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)健的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。半年報(bào)顯示，上半年龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售額1111.0億元，同比增長(zhǎng)5.2%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額511.4億元，同比增長(zhǎng)32.6%；其中物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為452.5億元，同比增長(zhǎng)32.4%，交付物業(yè)總建筑面積338.3萬(wàn)平方米。

盈利能力也實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步提升，核心溢利同比持續(xù)增長(zhǎng)。其中，歸屬于股東的凈利潤(rùn)63.4億元，減除少數(shù)股東權(quán)益、評(píng)估增值等影響之后核心凈利潤(rùn)52.7億元，同比增長(zhǎng)12.1%。毛利同比增長(zhǎng)25.2%至157.5億元，毛利率為30.8%。核心稅后利潤(rùn)率為14.6%，核心權(quán)益后利潤(rùn)率為10.3%。

談及下半年的銷售目標(biāo)，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉表示：“我們的備貨比較充足，全年的可售貨源達(dá)到4100億元，所以今年我們有信心完成2600億元的銷售目標(biāo)，而且銷售目標(biāo)不變。”

審慎拿地

龍湖集團(tuán)上半年在長(zhǎng)三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中區(qū)域簽約金額占比分別為37%、25%、22%、12%及4%。

拿地方面，環(huán)渤海地區(qū)、西部地區(qū)、華南地區(qū)、華中地區(qū)及長(zhǎng)三角地區(qū)的新增面積分別占新增收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積的26%、23%、22%、17%及12%。

在疫情嚴(yán)峻，土地市場(chǎng)冷清的1季度，龍湖瞄準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，趕在溢價(jià)高峰前抓緊補(bǔ)倉(cāng)。1-6月，共計(jì)新增53幅新地，新拓3城，新增收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積為1101萬(wàn)平方米，權(quán)益面積743萬(wàn)平方米，平均權(quán)益收購(gòu)成本每平方米6425元。

截至2020年6月30日，龍湖集團(tuán)的土地儲(chǔ)備合計(jì)7354萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為5128萬(wàn)平方米。土地儲(chǔ)備的平均成本為每平方米人民幣5829元，為當(dāng)期簽約單價(jià)的34.3%。按地區(qū)分析，環(huán)渤海地區(qū)、西部地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)、華南地區(qū)、華中地區(qū)及香港地區(qū)的土地儲(chǔ)備分別占土地儲(chǔ)備總面積的32.6%、26.2%、18.0%、11.9%、11.2%及0.1%。

在半年報(bào)之后，龍湖集團(tuán)新增收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積為202萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為162萬(wàn)平方米。

值得注意的是，目前龍湖集團(tuán)城市覆蓋數(shù)為61個(gè)，項(xiàng)目獲取的區(qū)位既聚焦一二線城市，也圍繞都市圈內(nèi)城市群周邊適度布局，單項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模也都控制在適當(dāng)水平，為提升集團(tuán)可售物業(yè)的周轉(zhuǎn)水平奠定良好基礎(chǔ)。

此外，龍湖集團(tuán)還通過(guò)TOD的方式進(jìn)一步優(yōu)化拿地成本。3月全國(guó)地價(jià)稍有上揚(yáng)之后，龍湖集團(tuán)抓住時(shí)機(jī)，在武漢、東莞、重慶等城市提前獲取了TOD項(xiàng)目。邵明曉表示：“TOD這種高度復(fù)合業(yè)態(tài)的項(xiàng)目相對(duì)來(lái)講有合理的地價(jià)，可以將C1、C2，甚至還有C3、C4這些主航道業(yè)務(wù)完全組合在一起，這也是龍湖一個(gè)相對(duì)的比較優(yōu)勢(shì)。未來(lái)可能會(huì)有更多TOD項(xiàng)目進(jìn)入龍湖的管道里。”

龍湖集團(tuán)一直強(qiáng)調(diào)拿地紀(jì)律，審慎自律，邵明曉進(jìn)一步表示：“龍湖集團(tuán)會(huì)按照既定節(jié)奏、在預(yù)定的城市里面，拿價(jià)格合理的土地。另外，整個(gè)拿地金額還是量入為出，會(huì)控制全年整體負(fù)債率在50%—60%之間，這個(gè)紀(jì)律是不變的。”

財(cái)務(wù)穩(wěn)健

如果給龍湖集團(tuán)貼上一個(gè)最顯著的標(biāo)簽，那非穩(wěn)健的財(cái)務(wù)莫屬，這也是該公司長(zhǎng)期主義和行穩(wěn)致遠(yuǎn)的特征之一。

在行業(yè)融資難的背景下，截至2020年6月底，龍湖集團(tuán)綜合借貸總額為1685.6億元。更為重要的是，無(wú)論是境外美元票據(jù)，還是國(guó)內(nèi)公司債券，龍湖均屢屢以長(zhǎng)年期、低票息刷新業(yè)內(nèi)紀(jì)錄。

半年報(bào)顯示，龍湖集團(tuán)保持了平均借貸成本4.5%的低位，平均貸款年限6.45年，凈負(fù)債率51.4%，在手現(xiàn)金784.0億元，現(xiàn)金短債比（在手現(xiàn)金除以一年內(nèi)到期債務(wù)）4.55，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)盤面得以進(jìn)一步夯實(shí)。

2020年1月，龍湖集團(tuán)成功發(fā)行6.5億美元票據(jù)，其中2.5億美金為7.25年期，票息3.375%；4億美金為12年期，票息3.85%，創(chuàng)下中國(guó)民營(yíng)房企“最長(zhǎng)年期”和“最低票息”雙紀(jì)錄。此后，龍湖集團(tuán)又在境內(nèi)成功發(fā)行28億元公司債券及30億元住房租賃專項(xiàng)公司債券，票面利率介乎3.55%至4.2%之間，期限介乎于5年至7年。

得益于資本市場(chǎng)的優(yōu)異表現(xiàn)，龍湖集團(tuán)實(shí)力站穩(wěn)投資級(jí)。目前，國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪、以及惠譽(yù)給與龍湖的最新評(píng)級(jí)分別為“BBB”、“Baa3”、“BBB”；此外，大公國(guó)際、中誠(chéng)信證評(píng)、新世紀(jì)均給予龍湖“AAA”評(píng)級(jí)。因此，龍湖也成為行業(yè)內(nèi)的境內(nèi)外全投資級(jí)民營(yíng)房企。

近期，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，監(jiān)管部門出臺(tái)“345新規(guī)”，將設(shè)置“三道紅線”：紅線一，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；紅線二，凈負(fù)債率大于100%；紅線三：現(xiàn)金短債比小于1倍。

比較之下，龍湖集團(tuán)沒有觸及任何一條紅線，吳亞軍表示：“這是對(duì)龍湖集團(tuán)過(guò)去堅(jiān)持在財(cái)務(wù)上自律的一種報(bào)償。但是我們并不因此沾沾自喜，下一步還要進(jìn)一步堅(jiān)持自律，總體做好穩(wěn)健發(fā)展的準(zhǔn)備。”

文/王西嶺

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