越秀地產核心凈利潤再創(chuàng)新高 多元擴儲加速 未來增長可期

8月24日下午，越秀地產股份有限公司（00123，HK，以下簡稱“越秀地產”）舉行了2020年中期業(yè)績發(fā)布會。

在今年房企普遍業(yè)績表現(xiàn)平平的情況下，越秀地產仍保持穩(wěn)健的增長態(tài)勢。財報顯示，2020年上半年，越秀地產實現(xiàn)營業(yè)收入約為人民幣237.1億元，同比上升8.8%。權益持有人應占盈利約為人民幣19.9億元，同比上升6.7%；核心凈利潤約為人民幣19.9億元，同比上升8.5%。

在土地市場上，越秀地產拿地渠道多點開花，軌交+物業(yè)進一步落地、城市更新小有成績。且據(jù)越秀地產投資者關系部總經(jīng)理姜永進描述，未來越秀地產還會通過“住宅+配建”這種模式定向獲取優(yōu)質土地，收并購亦會作為增儲的補充。

多元擴儲發(fā)力之下，越秀地產增長潛力逐步顯現(xiàn)。

財務面持續(xù)優(yōu)化筑牢“安全線”

上半年，新冠疫情給房地產市場帶來的較大沖擊，越秀地產采取了有效的應對措施，加快項目復工復產，創(chuàng)新銷售方式，積極推進線上銷售。同時，把握疫情有效控制后第二季度市場出現(xiàn)的快速反彈行情，重點抓好銷售和現(xiàn)金回流，在上半年波動的市場環(huán)境中，仍實現(xiàn)了合同銷售同比增長，合同銷售額再創(chuàng)歷史新高。

年中報顯示，今年上半年，越秀地產錄得合同銷售（連同合營公司項目的銷售）金額約人民幣375.6億元，同比上升1.8%，完成全年合同銷售目標人民幣802億元約46.8%。合同銷售均價達到每平方米人民幣24700元，同比上升9.8%。

不僅在住宅開發(fā)領域，越秀地產的商業(yè)地產平臺今年上半年也表現(xiàn)良好。即使受到疫情對商業(yè)運營的沖擊，越秀地產仍積極挖掘疫情后行業(yè)變化帶來的機遇，創(chuàng)新調整各業(yè)態(tài)的運營方式，優(yōu)化客戶結構，積極開源節(jié)流，實施精細化管理，有效控制運營成本，實現(xiàn)了經(jīng)營的基本穩(wěn)定。

今年上半年，越秀地產租金收入約人民幣2.9億元。其中，位于廣州珠江新城的越秀金融大廈期末出租率為95%，保持高位運行，租金收入人民幣1.8億元，同比上升3.8%。越秀地產持股38.37%的越秀房產基金實現(xiàn)收入約人民幣8.3億元。

尤為難得的是，在經(jīng)營業(yè)績再上層樓的同時，越秀地產的財務指標也進一步優(yōu)化。年中報顯示，截至2020年6月30日，越秀地產的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物及監(jiān)控戶存款總額約為人民幣301.6億元，與年初基本持平；凈借貸比率為71.2%，較年初下降2.8個百分點。

越秀地產也抓住融資窗口期，今年上半年通過多元化融資渠道，對債務年期組合和債務結構進一步優(yōu)化，融資成本進一步降低。上半年，越秀地產于境內成功發(fā)行人民幣15億元公司債，發(fā)行期限3+2年，發(fā)行票面利率為3.13%。越秀地產期內平均借貸成本同比下降 5個基點至4.71%。

多元擴儲顯效未來增長可期

業(yè)績持續(xù)增長，越秀地產在土地市場上也表現(xiàn)出色，獨具優(yōu)勢的“軌交+物業(yè)”模式成為其新的增長點。

今年上半年，越秀地產“軌交+物業(yè)”發(fā)展模式貢獻了亮眼的銷售業(yè)績，品秀星圖、品秀星樾和品秀星瀚三個在售軌交項目合共實現(xiàn)合同銷售約人民幣50.5億元，同比上升141.6%。越秀地產與廣州地鐵集團的戰(zhàn)略合作持續(xù)順利開展。

此外，越秀地產還通過與最終控股股東廣州越秀集團訂立兩份期權契約，取得可收購的兩個軌交項目水西項目和鎮(zhèn)龍項目51%權益的權利，兩個項目總建筑面積約為105萬平方米。

越秀地產計劃于今年第四季度行使兩份收購期權并完成項目收購，如收購完成，越秀地產軌交項目的土地儲備總建筑面積將增加至419萬平方米，占越秀地產總土地儲備（截至2020年6月30日）的17.7%。越秀地產已成為中國軌交物業(yè)開發(fā)的較大發(fā)展商之一，此項深具特色的軌交物業(yè)發(fā)展業(yè)務將為本集團帶來持續(xù)的業(yè)績增長。

除此以外，越秀地產其他多元化擴儲模式也持續(xù)發(fā)力中。目前越秀地產采用“6+1”的增儲模式，其中6指6大特色化的增儲模式，分別是“軌交+物業(yè)”、“住宅+配建”、國企合作、城市更新、收并購、產業(yè)勾地；并配以公開市場土地拍賣。

今年上半年，越秀地產通過較低的溢價獲得了廣州、杭州和蘇州3個城市的5幅土地，總建筑面積約為110萬平方米。值得一提的是，其中面積約44萬平方米的廣州番禺長隆南地塊為越秀地產通過“住宅+配建”的新模式以底價獲得。

投資者關系部總經(jīng)理姜永進表示，通過這種模式定向獲取，公司能以低價獲得優(yōu)質土地，同時通過配建工程的建設，有效管理現(xiàn)金流，他還指出，未來城市更新也會是重要的土地獲取手段。

盡管拿地方式多元，但越秀地產仍秉持審慎的投資態(tài)度。越秀地產董事長林昭遠指出：“今年上半年投的地還不算太多，上半年整個土地市場還是比較火熱的，我們也是按照投資標準，不符合標準，超出我們計劃的就不考慮了。”

林昭遠指出，下半年，越秀地產會積極根據(jù)市場，根據(jù)土地，每塊土地的特性來進行積極的參與。

作為“粵港澳大灣區(qū)”的龍頭企業(yè)，越秀地產未來將持續(xù)鞏固“1+4”全國性布局，深耕大灣區(qū)、重點發(fā)展華東地區(qū)、華中地區(qū)、北方地區(qū)及西部地區(qū)，在全國戰(zhàn)略布局19個城市。截至2020年6月30日，越秀地產的總土地儲備約為2363萬平方米，其中大灣區(qū)土地儲備占總土地儲備約53.9%。

林昭遠表示，展望下半年，越秀地產將繼續(xù)緊繞“優(yōu)化結構提效益，經(jīng)營驅動促發(fā)展”的工作主題，堅持高質量穩(wěn)健發(fā)展，深化“軌交+物業(yè)”戰(zhàn)略的實施，全力以赴完成年度銷售及各項經(jīng)營目標，不斷提高股東的資金回報率和股東價值。文/雅琪