又見“白菜房”！56平方米一套房，只賣2萬，這座城市怎么了？

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2020-08-20 09:30:57

每經(jīng)編輯孫志成

繼去年黑龍江鶴崗因為“白菜價”房子引發(fā)廣泛關(guān)注后，最近又有城市出現(xiàn)了“白菜價”房子。

據(jù)證券時報報道，遼寧阜新城南米家區(qū)一套正在掛牌出售的面積為56.02㎡的2室1廳住宅，其所在的樓棟共計有7層，這套住宅位于6層，售價為2萬元，折合成每平方米的價格僅為357元。

56平方米的房子只賣2萬元

阜新位于遼寧省西北部，與省會沈陽直線距離147.5公里，2019年總?cè)丝?83.7萬人。

不久前，鶴崗的超低房價一度吸引了外界的目光，如今東北再有城市出現(xiàn)“白菜價”的住宅，令不少網(wǎng)友大為感慨。

據(jù)證券時報報道，阜新城南米家區(qū)一套正在掛牌出售的面積為56.02㎡的2室1廳住宅，售價僅為2萬元，折合成每平方米的價格僅為357元。

據(jù)北京日報報道，遼寧省阜新市從業(yè)多年的中介經(jīng)紀(jì)人小陳表示，這兩天好多人打電話問他有沒有兩萬塊錢的房子。當(dāng)?shù)匾惶?6平方米二手房只賣兩萬元的事，在網(wǎng)上越傳越廣，網(wǎng)友們把這樣低價的房子形象地喊作“白菜房”。

阜新大礦坑（圖片來源：攝圖網(wǎng)）

“白菜房”位于米家小區(qū)，距離阜新市中心大約20分鐘車程。在小陳看來，總價兩萬元的房子并不稀奇，過去他也賣過幾套。“一般都是頂層，沒裝修的毛坯房?！彼忉專准倚^(qū)是回遷房，最早一批大約已有8年的樓齡。

兩萬元錢的房子在米家小區(qū)一帶還不少。另一位中介小張幾分鐘的工夫就找出5套不同位置和小區(qū)的二手房，面積從38平方米到55平方米，每平方米均價也在300元至600元之間?！氨阋说?萬元就賣，貴的2.5萬元，還能往下談點價?！彼f。

除此之外，安居客網(wǎng)站的阜新二手房源顯示，位于細(xì)河城區(qū)東苑小區(qū)的一套步梯樓8樓、60平米的兩房，售價4萬元，單價是每平方米667元。一套海州城區(qū)惠南小區(qū)的57平方米小兩房，售價4.8萬元，單價每平方米842元。

這些“白菜房”的共同點都是“回遷房”。公開信息顯示，米家小區(qū)是阜新當(dāng)?shù)刂呐锔幕剡w房。有中介透露，因為當(dāng)年是平房回遷，不少家都分了好幾套，房子即使兩萬元賣也不虧。

與之前的“鶴崗現(xiàn)象”一樣，上述“白菜價”并非阜新全市都如此，而是發(fā)生在一些距離市中心較遠(yuǎn)、小區(qū)建成歷史較長、戶型較差的房子上。

阜新為何出現(xiàn)了“白菜價”房子？

從表面上看，這是因為當(dāng)?shù)赝惙孔庸┙o量遠(yuǎn)大于需求量，已經(jīng)出現(xiàn)了買方市場，甚至有業(yè)主表示如今報價只有兩三萬元的房子，適度降低價格，依然愿意賣出。盡管如此，當(dāng)?shù)夭簧倬用袷掷镞€是囤積了一些賣不出去的房子。

從市場本身來說，阜新作為三四線城市，樓市需求支撐相對有限，波動也較大。根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，2009年至2013年阜新房地產(chǎn)開發(fā)力度較大，市場銷售規(guī)模持續(xù)增加，商品房銷售面積和銷售額年均同比增幅分別在25%、35%左右，4年間房價也大幅增長。但在2014年及以后全國樓市全面調(diào)整的大環(huán)境下，阜新樓市去庫存明顯減慢，至2016年市場銷售連續(xù)3年同比下降，年均降幅約30%，房價也隨之下跌。

但是，一座城市的房價浮動情況，在很大程度上取決于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人才、資源吸引能力。阜新曾經(jīng)因煤炭經(jīng)濟(jì)而興盛，但如今也面臨資源枯竭型城市的轉(zhuǎn)型難題，大量人口尤其是年輕人離開阜新，留下的大多是中老年人，內(nèi)部累積的過量房子無人“接盤”，自然會造成房價持續(xù)走低的現(xiàn)象。

從常住人口變化來看，2010年第六次全國人口普查時，阜新的常住人口是181.9萬，到2015年阜新的常住人口為177.8萬，減少了4.1萬。從戶籍人口數(shù)據(jù)來看，2015年是189.5萬人，2019年是183.7萬人，4年減少了5.8萬人。

阜新大礦坑紀(jì)念碑（圖片來源：攝圖網(wǎng)）

與鶴崗相似，過去阜新也曾經(jīng)是重要的煤炭基地，阜新海州露天礦曾是“亞洲第一大露天礦”。

煤炭工業(yè)長期在阜新城市生活中占據(jù)重要地位，阜新礦業(yè)集團(tuán)一度是當(dāng)?shù)氐闹е髽I(yè)，擁有近10萬名員工，10個煤礦和6家工廠，是全國520家、遼寧省60家國有重點企業(yè)之一。

但隨著資源的逐漸枯竭，阜新城市發(fā)展也受到很大影響，2001年，阜新被正式認(rèn)定為全國第一個資源枯竭型城市。

據(jù)一位阜新礦業(yè)集團(tuán)干部回憶，2003年，阜新礦業(yè)將設(shè)計產(chǎn)能90萬噸的艾友礦擴(kuò)能改造，改造后該煤礦設(shè)計產(chǎn)能達(dá)200萬噸，可開采50年。然而，因阜新地下煤層整體資源枯竭，這一煤礦于2015年正式閉坑，總計開采不到20年。

據(jù)新華社報道，由于資源枯竭，阜新礦業(yè)一度陷入十分困頓的局面。2015年,阜新礦業(yè)總營業(yè)收入減少30億元,利潤總額由正變負(fù)。2016年更是雪上加霜,由于無煤可采,本地7座煤礦關(guān)閉了6座，2.8萬名職工面臨轉(zhuǎn)崗分流。

煤礦關(guān)閉帶來的影響也是不可小視的。據(jù)新華社援引阜礦集團(tuán)財務(wù)負(fù)責(zé)人的話指出，2016年，阜新市76%的社保缺口來自阜新礦業(yè)集團(tuán)。

阜新的面積不算小，有10445平方千米，但2019年阜新實現(xiàn)GDP為488.1億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值27945元，不到全國平均水平的四成。即使在遼寧省都處于尾部。對比來看，這一數(shù)據(jù)甚至還達(dá)不到沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的一個鎮(zhèn)3年前的水平。2017年，位于廣東省佛山市的獅山鎮(zhèn)地區(qū)生產(chǎn)總值超過1000億元，經(jīng)濟(jì)總量是鶴崗市的3倍多。也是在2017年，江蘇省蘇州市盛澤鎮(zhèn)GDP也突破400億元，經(jīng)濟(jì)總量超過鶴崗市100多億元。

經(jīng)濟(jì)增長乏力，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多樣化之路依然困難重重。對當(dāng)?shù)厝藖碚f，位于市區(qū)較好地段的房子，也未必能輕易買得起。

資源枯竭型城市的“通病”

在東北地區(qū)，類似鶴崗、阜新這樣的收縮型城市還有不少。

據(jù)第一財經(jīng)對東北86個城市從2008年到2018年的城區(qū)常住人口變化進(jìn)行的統(tǒng)計，10年間東北三省共有37個城市出現(xiàn)城區(qū)常住人口減少，占統(tǒng)計城市的43%。其中減少幅度較大的城市有鶴崗、肇東、雞西、公主嶺、龍井、鞍山、撫順、海城、本溪等地。

其中比較典型的有牡丹江市。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

黑龍江省統(tǒng)計局官網(wǎng)近期發(fā)布的《牡丹江市人口發(fā)展現(xiàn)狀分析報告》透露，根據(jù)公安局人口信息系統(tǒng)和摸底清查相結(jié)合的方式，截至2019年末，牡丹江市常住人口260.5萬人。與2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)相比，近十年常住人口減少19.4萬人，年均減少2.2萬人。

報告介紹，由于牡丹江市經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)總量小、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理、城市化水平不高，缺少能牽動全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大項目，導(dǎo)致在報酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。數(shù)據(jù)顯示，“90后”、“00后”成為流出人口的主力軍，比重達(dá)27.1%。

阜新、鶴崗們面臨的尷尬，也是全國不少資源枯竭型城市發(fā)展中遭遇的問題，這些問題不只出現(xiàn)在東北地區(qū)。比如甘肅省玉門市也是典型的資源枯竭型城市，當(dāng)?shù)厝丝谝呀?jīng)大量流失，或者搬遷到了新城區(qū)，舊城區(qū)一些房子的價格恐怕比阜新、鶴崗還要低，但依然“無人接盤”。

因此，外界需要理性看待這些城市的極為低廉的房價現(xiàn)象，既不要大驚小怪，也不要簡單認(rèn)為“房價越低越好”。這些資源枯竭型城市的房價變化，折射的是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。

似阜新、鶴崗這類資源型三四線城市礦產(chǎn)資源減少、人口外流的局面短期內(nèi)難以徹底扭轉(zhuǎn)，樓市低迷或?qū)⒊掷m(xù)一定的時間。長期來看，此類三四線城市通過加快城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、培育新型產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)崗位、提高居民收入來減少人口外流甚至吸引人口流入，樓市也將恢復(fù)平穩(wěn)健康。

編輯|孫志成?肖勇王嘉琦