博鰲·鎂刻 | 龍湖智慧服務(wù)集團總經(jīng)理曾益明：物業(yè)發(fā)展步入第三階段，未來并購將加劇

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在年初抗擊新冠肺炎疫情的過程中，物業(yè)服務(wù)始終處于第一線，這也讓其在房企各業(yè)務(wù)的序列中備受關(guān)注。但與此同時，物業(yè)服務(wù)也受到來自外界的“審視”、資本市場的評估，以及市場的檢驗方面更加嚴格。

那么，如何看待物業(yè)服務(wù)的未來價值和行業(yè)發(fā)展格局？在2020觀點博鰲房地產(chǎn)論壇上，龍湖智慧服務(wù)集團總經(jīng)理曾益明在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪時表示，物業(yè)服務(wù)已經(jīng)進入第三階段，即市場化發(fā)展階段，市場空間巨大。

市場空間足夠大

在物業(yè)服務(wù)將近40年的發(fā)展歷程中，前面30年基本上都不被看好，近幾年才有了顛覆性的改觀。

曾益明分析指出，我國的物業(yè)的發(fā)展共經(jīng)歷了三個階段：第一階段是引導(dǎo)式發(fā)展，第二階段是規(guī)范化發(fā)展階段，第三階段是市場化發(fā)展階段。

目前，經(jīng)濟層面的增量市場持續(xù)做大，存量市場繼續(xù)在下沉，這就代表著物業(yè)行業(yè)的機會。

曾益明認為，到2020年，物業(yè)行業(yè)的管理面積可以達到238億平方米，體量非常巨大，市場空間也足夠大。而且，這個市場還有持續(xù)增加的空間，每年都有將近10億平方米的新竣工面積，有巨大的機會。

“目前中國的城鎮(zhèn)化率才60%，未來城鎮(zhèn)化率會進一步提升，帶來的空間有兩個方面，原來在一些老舊小區(qū)并沒有真正意義上的物業(yè)管理，一些大基地也沒有正式的物業(yè)管理，這些存量市場上有巨大的機會。”曾益明從另一個層面描述了其對物業(yè)服務(wù)規(guī)模的理解。

曾益明指出，隨著物業(yè)公司的能力越來越強，包括政府采購服務(wù)的做法越來越常見，物業(yè)公司參與城市管理的范圍也就越來越大，包括保利的大物業(yè)戰(zhàn)略、碧桂園的城市管理，龍湖也在2018年和政府成立了專門的城市管理公司，進行大量的城市管理，城市管家這種新的物業(yè)管理模式就開始出現(xiàn)了。

受資本市場認同

在資本市場層面，疫情期間物業(yè)板塊表現(xiàn)優(yōu)異，已經(jīng)上市的30多家物業(yè)公司的市值大幅度上漲，而且比A股平均上漲的勢頭要猛很多。

為什么會有這么好的表現(xiàn)？曾益明認為，整個物業(yè)行業(yè)的價值正被逐漸認同，特別是今年疫情期間，讓業(yè)主更加充分地認識到物業(yè)管理的價值?，F(xiàn)在大家在購房過程中，物業(yè)管理被當作買房子的一個首要考慮的因素，說明物業(yè)管理對業(yè)主的生活影響是巨大的。

這就是物業(yè)管理估值的底層條件——用戶需求。在此基礎(chǔ)上，物業(yè)有非常穩(wěn)定的趨勢，低負債率，也是一個輕資產(chǎn)運營模式，這三點均符合資本市場的估值喜好。

未來并購將加劇

物業(yè)行業(yè)的競爭越來越激烈，而且企業(yè)的生存也難言輕松。

“物業(yè)終究是一個勞動密集型的行業(yè)，再加上物業(yè)費漲價的難度是非常大的，所以在這個大的背景下，要成立一家物業(yè)公司是很容易的，但是真正要把物業(yè)公司運營下去，要把它做好，其實是很難的。”曾益明表示。

現(xiàn)在活著的物業(yè)公司分為兩類，一類是有地產(chǎn)背景的物業(yè)公司，背靠著地產(chǎn)公司這個大樹；一類是純市場化的物業(yè)公司。

相對而言，前一類公司活下來容易一點；而自生的純市場化物業(yè)公司，要獲取住宅和非住宅的面積，都要通過招投標，競爭是非常激烈的，而且會越來越困難。

曾益明坦言，目前整個物業(yè)的集中度并不高，但頭部的企業(yè)越來越強。未來收并購加劇，包括市場集中度越來越高，整個行業(yè)“強者恒強”的馬太效應(yīng)就會越來越明顯。目前物業(yè)排名前10的企業(yè)，平均管理面積都在2億平方米以上。

在30多家物業(yè)公司上市之后，可以看到他們IPO募集的資金去向，百分之六七十都會用于收并購和擴規(guī)模，這就意味著行業(yè)的競爭越來越激烈。“因為大家都要跑馬圈地，行業(yè)競爭就會越來越激烈。”

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝