博鰲·鎂刻 | 龍湖智慧服務(wù)集團(tuán)總經(jīng)理曾益明：物業(yè)發(fā)展步入第三階段，未來(lái)并購(gòu)將加劇

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在年初抗擊新冠肺炎疫情的過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)始終處于第一線，這也讓其在房企各業(yè)務(wù)的序列中備受關(guān)注。但與此同時(shí)，物業(yè)服務(wù)也受到來(lái)自外界的“審視”、資本市場(chǎng)的評(píng)估，以及市場(chǎng)的檢驗(yàn)方面更加嚴(yán)格。

那么，如何看待物業(yè)服務(wù)的未來(lái)價(jià)值和行業(yè)發(fā)展格局？在2020觀點(diǎn)博鰲房地產(chǎn)論壇上，龍湖智慧服務(wù)集團(tuán)總經(jīng)理曾益明在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)表示，物業(yè)服務(wù)已經(jīng)進(jìn)入第三階段，即市場(chǎng)化發(fā)展階段，市場(chǎng)空間巨大。

市場(chǎng)空間足夠大

在物業(yè)服務(wù)將近40年的發(fā)展歷程中，前面30年基本上都不被看好，近幾年才有了顛覆性的改觀。

曾益明分析指出，我國(guó)的物業(yè)的發(fā)展共經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一階段是引導(dǎo)式發(fā)展，第二階段是規(guī)范化發(fā)展階段，第三階段是市場(chǎng)化發(fā)展階段。

目前，經(jīng)濟(jì)層面的增量市場(chǎng)持續(xù)做大，存量市場(chǎng)繼續(xù)在下沉，這就代表著物業(yè)行業(yè)的機(jī)會(huì)。

曾益明認(rèn)為，到2020年，物業(yè)行業(yè)的管理面積可以達(dá)到238億平方米，體量非常巨大，市場(chǎng)空間也足夠大。而且，這個(gè)市場(chǎng)還有持續(xù)增加的空間，每年都有將近10億平方米的新竣工面積，有巨大的機(jī)會(huì)。

“目前中國(guó)的城鎮(zhèn)化率才60%，未來(lái)城鎮(zhèn)化率會(huì)進(jìn)一步提升，帶來(lái)的空間有兩個(gè)方面，原來(lái)在一些老舊小區(qū)并沒(méi)有真正意義上的物業(yè)管理，一些大基地也沒(méi)有正式的物業(yè)管理，這些存量市場(chǎng)上有巨大的機(jī)會(huì)。”曾益明從另一個(gè)層面描述了其對(duì)物業(yè)服務(wù)規(guī)模的理解。

曾益明指出，隨著物業(yè)公司的能力越來(lái)越強(qiáng)，包括政府采購(gòu)服務(wù)的做法越來(lái)越常見(jiàn)，物業(yè)公司參與城市管理的范圍也就越來(lái)越大，包括保利的大物業(yè)戰(zhàn)略、碧桂園的城市管理，龍湖也在2018年和政府成立了專門的城市管理公司，進(jìn)行大量的城市管理，城市管家這種新的物業(yè)管理模式就開(kāi)始出現(xiàn)了。

受資本市場(chǎng)認(rèn)同

在資本市場(chǎng)層面，疫情期間物業(yè)板塊表現(xiàn)優(yōu)異，已經(jīng)上市的30多家物業(yè)公司的市值大幅度上漲，而且比A股平均上漲的勢(shì)頭要猛很多。

為什么會(huì)有這么好的表現(xiàn)？曾益明認(rèn)為，整個(gè)物業(yè)行業(yè)的價(jià)值正被逐漸認(rèn)同，特別是今年疫情期間，讓業(yè)主更加充分地認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的價(jià)值?，F(xiàn)在大家在購(gòu)房過(guò)程中，物業(yè)管理被當(dāng)作買房子的一個(gè)首要考慮的因素，說(shuō)明物業(yè)管理對(duì)業(yè)主的生活影響是巨大的。

這就是物業(yè)管理估值的底層條件——用戶需求。在此基礎(chǔ)上，物業(yè)有非常穩(wěn)定的趨勢(shì)，低負(fù)債率，也是一個(gè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，這三點(diǎn)均符合資本市場(chǎng)的估值喜好。

未來(lái)并購(gòu)將加劇

物業(yè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，而且企業(yè)的生存也難言輕松。

“物業(yè)終究是一個(gè)勞動(dòng)密集型的行業(yè)，再加上物業(yè)費(fèi)漲價(jià)的難度是非常大的，所以在這個(gè)大的背景下，要成立一家物業(yè)公司是很容易的，但是真正要把物業(yè)公司運(yùn)營(yíng)下去，要把它做好，其實(shí)是很難的。”曾益明表示。

現(xiàn)在活著的物業(yè)公司分為兩類，一類是有地產(chǎn)背景的物業(yè)公司，背靠著地產(chǎn)公司這個(gè)大樹(shù)；一類是純市場(chǎng)化的物業(yè)公司。

相對(duì)而言，前一類公司活下來(lái)容易一點(diǎn)；而自生的純市場(chǎng)化物業(yè)公司，要獲取住宅和非住宅的面積，都要通過(guò)招投標(biāo)，競(jìng)爭(zhēng)是非常激烈的，而且會(huì)越來(lái)越困難。

曾益明坦言，目前整個(gè)物業(yè)的集中度并不高，但頭部的企業(yè)越來(lái)越強(qiáng)。未來(lái)收并購(gòu)加劇，包括市場(chǎng)集中度越來(lái)越高，整個(gè)行業(yè)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的馬太效應(yīng)就會(huì)越來(lái)越明顯。目前物業(yè)排名前10的企業(yè)，平均管理面積都在2億平方米以上。

在30多家物業(yè)公司上市之后，可以看到他們IPO募集的資金去向，百分之六七十都會(huì)用于收并購(gòu)和擴(kuò)規(guī)模，這就意味著行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。“因?yàn)榇蠹叶家荞R圈地，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)越來(lái)越激烈。”

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 攝