關于公募REITs的最新消息都在這了！基金公司準備得如何？產(chǎn)品什么時候發(fā)？你該怎么參與？

每經(jīng)記者 王晗    每經(jīng)編輯 肖芮冬    

近日，隨著證監(jiān)會一則《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》的發(fā)布，中國公募REITs正式開閘。

有機構預測，參考REITs發(fā)源地美國市場規(guī)模以及GDP規(guī)模占比推算，中國公募REITs市場規(guī)?？蛇_6萬億元人民幣。面對如此龐大市場，基金公司開始躍躍欲試。據(jù)了解，部分公司平臺人員組建已初具雛形，產(chǎn)品發(fā)行仍在研究制定中。

政策的明確也令萬億級REITs市場被打開，不過，公募REITs對于大部分普通投資者來說還屬于新生事物。公募REITs該如何投資？要不要投資呢？

公募REITs是個啥？

公募REITs，又被稱為房地產(chǎn)投資信托，通俗來講就是，投資者把錢集資起來買一些“物業(yè)”，然后把這些“物業(yè)”交給專業(yè)的REITs公司來管理。

哪些項目可以發(fā)行公募REITs呢？于近期發(fā)布的《關于做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》給出了答案：基礎設施REITs試點項目首要聚焦京津冀、雄安新區(qū)等重點區(qū)域，同時優(yōu)先支持基礎設施補短板項目，鼓勵5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)等新型基礎設施項目開展。主要包括：倉儲物流、收費公路、城鎮(zhèn)供水、人工智能等項目。值得注意的是，住宅和商業(yè)地產(chǎn)并不在范圍內(nèi)。

那公募REITs是怎么幫投資者賺錢的呢？借鑒海外市場，REITs產(chǎn)品的主要收益來源有三方面：一是房產(chǎn)價格上漲的增值收益；二是物業(yè)的營業(yè)收入；三是穩(wěn)定的物業(yè)租金，收益的大部分將用于發(fā)放分紅。根據(jù)《指引》要求，基礎設施基金應當將90%以上可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者，每年不得少于1次。

通過這種資產(chǎn)證券化的方式，形成小而分散的份額，便于普通投資者通過小額資金享受到商業(yè)地產(chǎn)等物業(yè)租金收益。與此同時，可以有效盤活資產(chǎn)解決不動產(chǎn)流動性低的問題。

這種雙贏的REITs產(chǎn)品也被歷史證明有著不錯的收益漲幅。根據(jù)東北證券的一份研究報告，美國與日本REITs均體現(xiàn)出了長期收益率較高、與其他投資品相關性較小、收益波動性小等特點。以美國REITs為例，權益型REITs在1980年~2020年的40年年化收益率達到11.35%，跑贏美股市場各大指數(shù)。

盡管國內(nèi)公募REITs尚處于發(fā)展初期，但這個詞并不是近幾年才出現(xiàn)的，早在2005年就呼聲漸起。不過，國內(nèi)公募REITs的誕生因為法律基礎不夠完善、治理結構、監(jiān)管難度、稅收等問題一波多折。2015年，鵬華前海萬科REITs封閉式混合型基金的“出道”令國內(nèi)公募類REITs的成功破冰，但因產(chǎn)品并不直接持有物業(yè)只有租金收入，被歸為“類REITs”產(chǎn)品，且普通投資者無法參與。截至目前，市場上還有廣發(fā)美國房地產(chǎn)、嘉實全球房地產(chǎn)、諾安全球收益不動產(chǎn)、南方道瓊斯美國精選REIT指數(shù)、上投摩根富時發(fā)達市場REITs指數(shù)等QDII產(chǎn)品。

最新近況全掃描

早在今年5月征求意見稿下發(fā)的初期，基金公司就對公募REITs基礎設施建設顯示出濃厚興趣。而招賢納士就是新興領域擴建第一步——包括海富通、新華、德邦等十余家公募基金廣發(fā)“英雄帖”。那么伴隨著《指引》的最終落地，基金公司招聘、產(chǎn)品發(fā)行近況如何呢？

“目前公司REITs投資部已經(jīng)組建，部門負責人已經(jīng)到崗，后續(xù)會陸續(xù)補充相關投研人員。”北京某基金公司相關人士透露道，“不過我們公司相關人員招聘進展較慢，創(chuàng)新式業(yè)務一般都是從頭部基金公司開始著手的，這個領域本身對口人才也不多，之前涉及到ABS業(yè)務的公司還好一些。我們公司目前規(guī)模體量一般，不過因為股東方和子公司方面有一些ABS項目經(jīng)歷，所以希望能在這個領域深耕。”

部分基金公司在既有基礎上進行深度布局，德邦基金就表示，該公司在2019年設立了以ABS、類REITs業(yè)務等另類投資為特色的專戶業(yè)務部，對REITs資產(chǎn)有較多的研究，未來將在此基礎上進行深入研究。

至于產(chǎn)品的最新進展，上述北京地區(qū)負責人介紹道，“目前，公募REITs的產(chǎn)品設計框架已經(jīng)完成，部分細節(jié)還需要根據(jù)最新的審核指引完善。相關制度已經(jīng)初步撰寫，后續(xù)根據(jù)實際業(yè)務的開展情況再進行修訂。已經(jīng)有數(shù)個初步確定合作意向的項目在進行盡調(diào)，其中較快的即將上報發(fā)改委。”

不過，因為是新生事物發(fā)展初期，機遇背后往往伴隨著挑戰(zhàn)。談及發(fā)展難點，鵬華基金副總裁邢彪稱，“基礎設施REITs在逐步落地的過程中也面臨諸多需要克服的困難。比如，絕大多數(shù)基礎設施資產(chǎn)為國有企業(yè)持有，在國資轉讓過程中涉及到的交易、定價、程序相關問題，需要得到國資監(jiān)管部門的支持；還有在轉讓環(huán)節(jié)涉及的稅收問題，也需要得到稅政部門的支持；部分基礎設施資產(chǎn)的業(yè)務涉及民生利益，政府對于基礎設施服務的定價考慮了民生利益等外部性因素，如何平衡市場化收益及民生利益也將是個重大的課題；對于在國有體制內(nèi)的基礎設施運營管理團隊，發(fā)行REITs后，面臨公開的市場化考核，如何安排好考核與激勵，最大化地激發(fā)運營管理團隊的積極性也需要多維度的考量。”

公募REITs該怎么投？

公募基金產(chǎn)品籌備、團隊搭建推進過程中，也吸引了一批對基礎設施資產(chǎn)投資饒有興趣的普通投資者們。那么，對于這片萬億級體量的新藍海，投資者該如何去布局呢？

根據(jù)相關要求，此次基礎設施REITs基金分為：戰(zhàn)略配售和公開發(fā)售。其中，戰(zhàn)略配售比例不低于基金份額發(fā)售數(shù)量的20%；公開發(fā)售扣除戰(zhàn)略配售不高于80%。公募REITs戰(zhàn)略配售更多的是指，配售給基礎設施資產(chǎn)支持證券管理人，和通常的二級市場打新并不一樣，而普通投資者則可以通過二級市場購買或者網(wǎng)上、網(wǎng)下申購的方式直接參與。“因為有戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售份額，所以在比例上機構會占大部分。”天相投顧高級基金研究員楊佳星坦言。

在楊佳星看來，公募REITs產(chǎn)品在交易形式上與其他產(chǎn)品沒有太大的區(qū)別，場內(nèi)和場外都是可以的。“初期市場關注度高，考慮到封閉運作帶來流動性上的區(qū)別，建議有場內(nèi)交易ETF基金經(jīng)驗的投資者可以關注二級市場上市后的折溢價套利機會。普通投資者長期配置的話，場外參與即可。”

此外，“不建議投資者在不了解REITs運作方式及投資標的的情況下貿(mào)然參與。由于REITs基金投資標的的特殊性及較長的封閉期，更適合機構投資者或作為長期固收類配置的個人投資者，需要對REITs基金底層資產(chǎn)支持證券所持有的基礎設施項目公司有較為充分的了解。REITs在國內(nèi)的發(fā)展空間很大，但初期基金管理人及資產(chǎn)支持證券管理人可能需要一段時間的磨合，可以多觀望一下。”

“公募REITs作為市場全新的投資品種，其產(chǎn)品涵蓋內(nèi)容較多，交易結構和市場估值等方面存在一定復雜性，普通投資者通常需要循序漸進的認知過程，此時可向專業(yè)機構尋求相關投資建議。因此在前期試點階段，普通投資者可以通過公募基金的直銷柜臺、以及銀行、券商代銷渠道進行申購。”德邦基金如是說道。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)