樓市非理性 東莞一月兩度加壓調(diào)控：外地人限購(gòu)3套房，二手房限售增至3年

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

繼本月初出臺(tái)針對(duì)商品住房銷售端的政策后，東莞再次出手調(diào)控樓市。

今日（7月25日）凌晨，東莞市住建局、東莞市場(chǎng)監(jiān)督管理局等12部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）要求，非本市戶籍購(gòu)買首套一手二手商品住房需1年以上社保，買2套需2年以上社保，外地人限購(gòu)第3套房，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可交易轉(zhuǎn)讓。相比之前的政策，此次新政對(duì)在東莞購(gòu)房人員的繳納社保年限和住宅限售年限都進(jìn)行了延長(zhǎng)，堪稱東莞最嚴(yán)調(diào)控。

東莞合富研究院高級(jí)分析師李興旺在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，凌晨出臺(tái)的東莞新政是在東莞當(dāng)前樓市出現(xiàn)了非理性現(xiàn)象。在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、深圳出臺(tái)了房地產(chǎn)收緊政策的大背景下，此新政首次對(duì)二手住宅采取限購(gòu)是政策的補(bǔ)缺漏，是東莞房地產(chǎn)政策的完善，具體積極及科學(xué)的意義。

東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)截圖

二手房3年限售，補(bǔ)繳社保買房行不通了

值得注意的是，在社保要求上，東莞新政堵住了補(bǔ)繳社保買房的路?！锻ㄖ分赋觯滋追刻峁┑纳绫１仨毷琴?gòu)房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上社會(huì)保險(xiǎn)證明；購(gòu)買第二套商品住房的，須提供購(gòu)房之日起前3年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納2年以上社會(huì)保險(xiǎn)證明。另外，非本市戶籍居民家庭在東莞擁有2套及以上商品住房的，暫停向其銷售商品住房。

此外，《通知》還顯示，個(gè)人所得稅繳納證明不再作為購(gòu)房資格審核材料。

李興旺分析認(rèn)為，本次新政是對(duì)“房住不炒”的貫徹，避免了過(guò)度的資金流入二手房市場(chǎng)，利于穩(wěn)定東莞二手房?jī)r(jià)，使之回歸健康與理性。通過(guò)加大新房供應(yīng)改善供求矛盾，“禁售”由兩年變?nèi)杲档瓦^(guò)度的購(gòu)房熱情，均有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，縱觀上半年，無(wú)論是樓市還得土地市場(chǎng)，東莞都堪稱“熱”。

土地市場(chǎng)方面，今年以來(lái)東莞推地節(jié)奏明顯加快。據(jù)合富研究院統(tǒng)計(jì)，今年1~5月，東莞政府推地節(jié)奏明顯加快，其中商住用地共掛牌15宗，約70.8萬(wàn)平方米；成交12宗，約59.8萬(wàn)平方米，供需創(chuàng)近5年以來(lái)最高紀(jì)錄。據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)，今年上半年，東莞土地成交金額達(dá)402億元，創(chuàng)歷年同期新高。

與此同時(shí)，房企在東莞的拿地?zé)崆橐差H為高漲，品牌房企紛紛圍戰(zhàn)東莞，溢價(jià)率超過(guò)20%的地塊頻頻出現(xiàn)，如東莞東坑、沙田、厚街、大朗等多個(gè)區(qū)域的樓面地價(jià)紀(jì)錄均被打破。

東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，東莞六大片區(qū)均呈現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象，其中臨深片區(qū)尤為顯著，成交同比上漲22%，主要由于深圳擴(kuò)容預(yù)期下，深圳客外溢加快，疊加特殊因素影響，成交活躍。由于區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)供不應(yīng)求加劇及土拍市場(chǎng)升溫影響，價(jià)格大幅上漲，今上半年?yáng)|莞住宅均價(jià)同比漲幅為14%，環(huán)比漲幅為5%；上半年二手房?jī)r(jià)格同比上漲達(dá)33%，不過(guò)受疫情影，成交量下跌13%。

此外，東莞各鎮(zhèn)街房?jī)r(jià)梯度明顯，中心城區(qū)價(jià)格上漲明顯，四大主城區(qū)房?jī)r(jià)全面進(jìn)入“3萬(wàn)元時(shí)代”，與周邊鎮(zhèn)街房?jī)r(jià)拉開較大差距。另外，莞北板塊房?jī)r(jià)大部分則在1.8萬(wàn)元/平方米以下。

《通知》還表示，要加大住宅用地和住房供應(yīng)力度。加大住宅用地供應(yīng)力度，適當(dāng)提高新增國(guó)有建設(shè)用地中住宅用地供應(yīng)比例，優(yōu)先滿足住宅用地需要，緩解住房供需矛盾。積極創(chuàng)新體制機(jī)制，著力突破城市更新項(xiàng)目周期長(zhǎng)、進(jìn)展慢的瓶頸，增加住宅用地有效供應(yīng)。協(xié)同推進(jìn)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期，優(yōu)化住宅用地差別化限地價(jià)出讓方式。試點(diǎn)建設(shè)“三限房”，在房?jī)r(jià)較高的熱點(diǎn)區(qū)域選取符合兩規(guī)、條件成熟、配套完善的地塊，建設(shè)“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、限購(gòu)買人群”的住房項(xiàng)目。

月內(nèi)第二次調(diào)控，為過(guò)熱樓市降溫

受市場(chǎng)供不應(yīng)求的影響，上半年?yáng)|莞住宅庫(kù)存處于近三年多來(lái)的新低。

東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月30日，東莞住宅庫(kù)存套數(shù)26148套，庫(kù)存面積為337萬(wàn)平方米，環(huán)比下降10%，同比下降33%，創(chuàng)2016年11月至今新低位。按照過(guò)去一年消化速度計(jì)算，6月底住宅消化周期為7個(gè)月，較上月縮短1.2個(gè)月，同比縮短4.2個(gè)月。

對(duì)于本次《通知》的出臺(tái)，李興旺向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，這是一次及時(shí)有效的“降溫劑”，使過(guò)熱的東莞樓市向著更加健康理性的軌道上來(lái)，對(duì)于東莞樓市的可持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展具有重大意義，有降溫作用是肯定的，但不影響東莞樓市積極向好的趨勢(shì)。

值得一提的是，本月初，東莞就已經(jīng)對(duì)房企銷售端進(jìn)行了政策調(diào)控。7月2日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房預(yù)(銷)售管理的通知》(以下簡(jiǎn)稱《預(yù)(銷)售管理通知》)，對(duì)商品住房銷售價(jià)格、銷售監(jiān)管等作出了明確指導(dǎo)。

《預(yù)(銷)售管理通知》要求，自2020年8月1日起，申請(qǐng)預(yù)售的商品住房項(xiàng)目（含前期已辦過(guò)預(yù)售和首次辦理預(yù)售的項(xiàng)目），總建筑面積30000平方米及以下的，須一次性申請(qǐng)預(yù)售；總建筑面積30000平方米以上但剔除地下室面積后不足30000平方米的，須一次性申請(qǐng)預(yù)售。

同時(shí)，還加強(qiáng)了商品住房銷售價(jià)格指導(dǎo)。新建商品住房項(xiàng)目一次性或分期申請(qǐng)預(yù)售（或現(xiàn)售）的，須以幢（棟）為單位申報(bào)銷售價(jià)格，同一幢（棟）每套住宅均價(jià)相差幅度不宜超過(guò)20%。

另外，對(duì)于精裝修項(xiàng)目，《預(yù)(銷)售管理通知》要求，新建商品住房項(xiàng)目實(shí)行精裝修交付的，住宅戶內(nèi)精裝修工程每平方米造價(jià)原則上不超過(guò)2000元/平方米；商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名；無(wú)真實(shí)有效的認(rèn)購(gòu)書及定金繳納證明材料的，開發(fā)企業(yè)不得以房屋已被認(rèn)購(gòu)為由不對(duì)外銷售。

本次《通知》也提及，要加強(qiáng)商品住房?jī)r(jià)格監(jiān)管。密切監(jiān)測(cè)商品住房銷售價(jià)格，對(duì)于新建商品住房申報(bào)銷售價(jià)格明顯超出周邊市場(chǎng)價(jià)格水平的，從土地成本、建安成本、 銷售管理費(fèi)用、稅費(fèi)、企業(yè)利潤(rùn)等方面進(jìn)行全面核查，對(duì)定價(jià)超出行業(yè)公允水平又不能作出合理說(shuō)明的，暫停核發(fā)預(yù)售許可證或暫不辦理現(xiàn)售備案。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)