樓市非理性 東莞一月兩度加壓調(diào)控：外地人限購3套房，二手房限售增至3年

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

繼本月初出臺針對商品住房銷售端的政策后，東莞再次出手調(diào)控樓市。

今日（7月25日）凌晨，東莞市住建局、東莞市場監(jiān)督管理局等12部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》）要求，非本市戶籍購買首套一手二手商品住房需1年以上社保，買2套需2年以上社保，外地人限購第3套房，取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可交易轉(zhuǎn)讓。相比之前的政策，此次新政對在東莞購房人員的繳納社保年限和住宅限售年限都進(jìn)行了延長，堪稱東莞最嚴(yán)調(diào)控。

東莞合富研究院高級分析師李興旺在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時表示，凌晨出臺的東莞新政是在東莞當(dāng)前樓市出現(xiàn)了非理性現(xiàn)象。在房價上漲過快、深圳出臺了房地產(chǎn)收緊政策的大背景下，此新政首次對二手住宅采取限購是政策的補(bǔ)缺漏，是東莞房地產(chǎn)政策的完善，具體積極及科學(xué)的意義。

東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)截圖

二手房3年限售，補(bǔ)繳社保買房行不通了

值得注意的是，在社保要求上，東莞新政堵住了補(bǔ)繳社保買房的路?！锻ㄖ分赋?，首套房提供的社保必須是購房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上社會保險證明；購買第二套商品住房的，須提供購房之日起前3年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納2年以上社會保險證明。另外，非本市戶籍居民家庭在東莞擁有2套及以上商品住房的，暫停向其銷售商品住房。

此外，《通知》還顯示，個人所得稅繳納證明不再作為購房資格審核材料。

李興旺分析認(rèn)為，本次新政是對“房住不炒”的貫徹，避免了過度的資金流入二手房市場，利于穩(wěn)定東莞二手房價，使之回歸健康與理性。通過加大新房供應(yīng)改善供求矛盾，“禁售”由兩年變?nèi)杲档瓦^度的購房熱情，均有利于穩(wěn)定房價預(yù)期。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，縱觀上半年，無論是樓市還得土地市場，東莞都堪稱“熱”。

土地市場方面，今年以來東莞推地節(jié)奏明顯加快。據(jù)合富研究院統(tǒng)計，今年1~5月，東莞政府推地節(jié)奏明顯加快，其中商住用地共掛牌15宗，約70.8萬平方米；成交12宗，約59.8萬平方米，供需創(chuàng)近5年以來最高紀(jì)錄。據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計，今年上半年，東莞土地成交金額達(dá)402億元，創(chuàng)歷年同期新高。

與此同時，房企在東莞的拿地?zé)崆橐差H為高漲，品牌房企紛紛圍戰(zhàn)東莞，溢價率超過20%的地塊頻頻出現(xiàn)，如東莞東坑、沙田、厚街、大朗等多個區(qū)域的樓面地價紀(jì)錄均被打破。

東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，東莞六大片區(qū)均呈現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象，其中臨深片區(qū)尤為顯著，成交同比上漲22%，主要由于深圳擴(kuò)容預(yù)期下，深圳客外溢加快，疊加特殊因素影響，成交活躍。由于區(qū)域內(nèi)市場供不應(yīng)求加劇及土拍市場升溫影響，價格大幅上漲，今上半年東莞住宅均價同比漲幅為14%，環(huán)比漲幅為5%；上半年二手房價格同比上漲達(dá)33%，不過受疫情影，成交量下跌13%。

此外，東莞各鎮(zhèn)街房價梯度明顯，中心城區(qū)價格上漲明顯，四大主城區(qū)房價全面進(jìn)入“3萬元時代”，與周邊鎮(zhèn)街房價拉開較大差距。另外，莞北板塊房價大部分則在1.8萬元/平方米以下。

《通知》還表示，要加大住宅用地和住房供應(yīng)力度。加大住宅用地供應(yīng)力度，適當(dāng)提高新增國有建設(shè)用地中住宅用地供應(yīng)比例，優(yōu)先滿足住宅用地需要，緩解住房供需矛盾。積極創(chuàng)新體制機(jī)制，著力突破城市更新項目周期長、進(jìn)展慢的瓶頸，增加住宅用地有效供應(yīng)。協(xié)同推進(jìn)穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期，優(yōu)化住宅用地差別化限地價出讓方式。試點(diǎn)建設(shè)“三限房”，在房價較高的熱點(diǎn)區(qū)域選取符合兩規(guī)、條件成熟、配套完善的地塊，建設(shè)“限地價、限房價、限購買人群”的住房項目。

月內(nèi)第二次調(diào)控，為過熱樓市降溫

受市場供不應(yīng)求的影響，上半年東莞住宅庫存處于近三年多來的新低。

東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月30日，東莞住宅庫存套數(shù)26148套，庫存面積為337萬平方米，環(huán)比下降10%，同比下降33%，創(chuàng)2016年11月至今新低位。按照過去一年消化速度計算，6月底住宅消化周期為7個月，較上月縮短1.2個月，同比縮短4.2個月。

對于本次《通知》的出臺，李興旺向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，這是一次及時有效的“降溫劑”，使過熱的東莞樓市向著更加健康理性的軌道上來，對于東莞樓市的可持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展具有重大意義，有降溫作用是肯定的，但不影響東莞樓市積極向好的趨勢。

值得一提的是，本月初，東莞就已經(jīng)對房企銷售端進(jìn)行了政策調(diào)控。7月2日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房預(yù)(銷)售管理的通知》(以下簡稱《預(yù)(銷)售管理通知》)，對商品住房銷售價格、銷售監(jiān)管等作出了明確指導(dǎo)。

《預(yù)(銷)售管理通知》要求，自2020年8月1日起，申請預(yù)售的商品住房項目（含前期已辦過預(yù)售和首次辦理預(yù)售的項目），總建筑面積30000平方米及以下的，須一次性申請預(yù)售；總建筑面積30000平方米以上但剔除地下室面積后不足30000平方米的，須一次性申請預(yù)售。

同時，還加強(qiáng)了商品住房銷售價格指導(dǎo)。新建商品住房項目一次性或分期申請預(yù)售（或現(xiàn)售）的，須以幢（棟）為單位申報銷售價格，同一幢（棟）每套住宅均價相差幅度不宜超過20%。

另外，對于精裝修項目，《預(yù)(銷)售管理通知》要求，新建商品住房項目實行精裝修交付的，住宅戶內(nèi)精裝修工程每平方米造價原則上不超過2000元/平方米；商品住房嚴(yán)格實行購房實名制，認(rèn)購后不得擅自更改購房者姓名；無真實有效的認(rèn)購書及定金繳納證明材料的，開發(fā)企業(yè)不得以房屋已被認(rèn)購為由不對外銷售。

本次《通知》也提及，要加強(qiáng)商品住房價格監(jiān)管。密切監(jiān)測商品住房銷售價格，對于新建商品住房申報銷售價格明顯超出周邊市場價格水平的，從土地成本、建安成本、 銷售管理費(fèi)用、稅費(fèi)、企業(yè)利潤等方面進(jìn)行全面核查，對定價超出行業(yè)公允水平又不能作出合理說明的，暫停核發(fā)預(yù)售許可證或暫不辦理現(xiàn)售備案。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)