物業(yè)檢測“合格”，業(yè)主檢測超標(biāo)，上海某高端公寓新風(fēng)系統(tǒng)引維權(quán)爭議

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢妤 甄素靜 徐豪    

18元/平方米/月的物業(yè)費，享受的應(yīng)該是怎么樣的服務(wù)？

但最近，上海市普陀區(qū)某小區(qū)的業(yè)主張華（化名）卻被物業(yè)送上了法庭，理由是欠繳近一年的物業(yè)費。

這個小區(qū)，是朗詩地產(chǎn)2016年聯(lián)合中信資本做舊樓改造時的種子項目。

張華很苦惱地告訴鎂編，他自打住進(jìn)這個房子就沒有省心過。

張華所在的小區(qū)，圖片來源：鎂編 攝

“但更讓人不能忍耐的是新風(fēng)系統(tǒng)形同虛設(shè)，家里只有兩扇窗，新風(fēng)不給力，實在悶得慌，上次讓機構(gòu)檢測，二氧化碳還超標(biāo)了。”

張華說，他找了一家有國家認(rèn)可資質(zhì)的檢測機構(gòu)，測試結(jié)果是“全屋4個送風(fēng)口，實測總風(fēng)量只有46 m³/h”，對于套內(nèi)面積70平方米以上的戶型來說，這點風(fēng)量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。而且全屋二氧化碳濃度達(dá)1200ppm，即0.12%，明顯高于正常值。

為此，業(yè)主從去年就和物業(yè)溝通，期間維權(quán)了不下4次，最后沒有等來問題處理，卻等到了法院通知。

圖片來源：受訪者提供

朗詩物業(yè)方面則表示，公司聘請機構(gòu)進(jìn)行了檢測，顯示室內(nèi)空氣質(zhì)量合格，并無二氧化碳超標(biāo)問題。

張華告訴鎂編，去年6月，在業(yè)主們拉橫幅維權(quán)之后，朗詩方面該項目負(fù)責(zé)人曾經(jīng)出面和十幾名業(yè)主代表進(jìn)行過一輪溝通，但新風(fēng)系統(tǒng)問題遲遲沒有得到解決。此后業(yè)主們開始拒繳物業(yè)費，朗詩之后再沒有出面和業(yè)主溝通，直接狀告了兩名業(yè)主。

朗詩一直以來都是以綠色科技住宅為主打賣點，并以此作為產(chǎn)品溢價，而這次出問題的恰恰是其引以為豪的高科技。

那么這一場糾紛，問題出在哪里？

二氧化碳疑超標(biāo) 物業(yè)自檢為“合格”

朗詩的業(yè)主和物業(yè)的糾紛不少，而最為集中的矛盾點則是新風(fēng)系統(tǒng)的問題。在業(yè)主張華家中，鎂編留意到，98平方米的家中有4個送風(fēng)口，均在地面，出風(fēng)的感覺的確非常微弱，幾乎沒有太多風(fēng)動跡象。

“做檢測的專業(yè)人員曾建議，在窗戶上裝一個換氣扇以達(dá)到交換空氣的目的。與其用這樣原始的方式，還不如直接把新風(fēng)系統(tǒng)拆了。”張華不由得苦笑。

根據(jù)住建部《住宅新風(fēng)系統(tǒng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ/T440-2018）要求，新風(fēng)系統(tǒng)的排風(fēng)系統(tǒng)應(yīng)滿足新風(fēng)量要求，當(dāng)采用機械排風(fēng)、機械送風(fēng)的系統(tǒng)形式時，排風(fēng)量應(yīng)為新風(fēng)量的80%～90%。同時，新風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)計新風(fēng)量應(yīng)取換氣次數(shù)計算的最小設(shè)計新風(fēng)量和按臥室與起居室計算的新風(fēng)量之和的較大值。

而根據(jù)《GB50736-2012民用建筑供暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》新風(fēng)量規(guī)定室內(nèi)每人每時所需新風(fēng)量應(yīng)不小于30立方米。

以安裝新風(fēng)系統(tǒng)面積90平方米、層高2.8米的三口之家住宅為例，每人30m³/h的最小新風(fēng)量，那么3人所需要的總新風(fēng)量應(yīng)為最小新風(fēng)量×人數(shù)=30×3=90m³/h。

但實際測量結(jié)果是，張華家中只有46m³/h的總風(fēng)量，這一數(shù)據(jù)遠(yuǎn)低于正常值。

鎂編在張華屋內(nèi)采訪的不到一小時時間里，也有憋悶和惡心的感受。

對于室內(nèi)二氧化碳，國家標(biāo)準(zhǔn)要求，必須控制在1000ppm以下，當(dāng)空氣中二氧化碳濃度達(dá)到1000~2000ppm時，會有昏昏欲睡的感覺，當(dāng)室內(nèi)濃度達(dá)到2000ppm時，人體就會感到頭暈不適。

根據(jù)張華聘請檢測機構(gòu)的測量結(jié)果，全屋二氧化碳濃度達(dá)1200ppm，高于正常值。

以一間30平方米臥室為例，如果有4個人活動，二氧化碳濃度會瞬間達(dá)到1000ppm。這意味著，緊閉門窗超過1個小時，室內(nèi)二氧化碳濃度就會超標(biāo)。如果在這樣的環(huán)境中睡一宿，極可能因為缺氧帶來安全隱患。

專業(yè)人士建議張華換一個風(fēng)量在120m³/h的新風(fēng)機，能夠有效緩解室內(nèi)二氧化碳的濃度。

隨后，鎂編以業(yè)主朋友的身份和張華一道去到物業(yè)方面，物業(yè)公司王經(jīng)理向記者出示了一份檢測報告，結(jié)果是并無二氧化碳超標(biāo)的情況。

而對于張華單方面找的檢測機構(gòu)，物業(yè)則并沒有給出明確答復(fù)，沒有認(rèn)，也沒有不認(rèn)。

王經(jīng)理說，他們自己也聘請了“長興朗誠建設(shè)工程質(zhì)量檢測有限公司”做檢測，檢測結(jié)果顯示，新風(fēng)系統(tǒng)和室內(nèi)空氣質(zhì)量一切正常。

不過工商登記資料顯示，這家公司的股東方是朗綠科技建筑有限公司，實控人是朗詩地產(chǎn)董事長田明。也即，朗詩找的是自家的檢測公司。

對此，業(yè)主表示，“物業(yè)檢測的那一家，業(yè)主是他們員工。反正這次檢測，我們業(yè)主不能接受。”

張華告訴鎂編，半個月后雙方將對訴法庭，到時候一定會請法院安排一家第三方檢測公司，把真相擺出來。

拒繳物業(yè)費，業(yè)主收到法院調(diào)解函

互不認(rèn)可的檢測結(jié)果使得一切暫停下來，新風(fēng)系統(tǒng)是否出問題也得不到進(jìn)一步驗證。

鎂編從專業(yè)人士了解到，新風(fēng)系統(tǒng)的送風(fēng)設(shè)計主要有兩種，一種是地送風(fēng)模式，一種是頂送風(fēng)模式。

朗詩的科技住宅“24H全置換新風(fēng)系統(tǒng)”就是采用的地送風(fēng)模式，下送上排的換風(fēng)方式。

也就是利用熱壓原理，從位于客廳、臥室地面的送風(fēng)口將新空氣送入室內(nèi)，在室內(nèi)微正壓環(huán)境下，風(fēng)會像泉水一樣源源不斷地將“熱空氣、舊空氣”推升到房間頂部，隨其他廢氣通過廚房和衛(wèi)生間的排風(fēng)管道排出。

如果出現(xiàn)問題，則可能是兩個方面原因。

一是送風(fēng)，送風(fēng)機組將室外的新鮮空氣由過濾和凈化系統(tǒng)，再將新風(fēng)由獨立的管道送到每戶家中，送風(fēng)機出現(xiàn)問題，則可能風(fēng)量不足；過濾系統(tǒng)出現(xiàn)問題，則會導(dǎo)致送風(fēng)不凈。

二是排氣。當(dāng)前不少新風(fēng)系統(tǒng)都采用“獨立雙通道設(shè)計”，送風(fēng)管道和排風(fēng)管道是獨立的，不交叉，也不存在新風(fēng)與回風(fēng)混合送回室內(nèi)導(dǎo)致交叉污染的情況。但如果新風(fēng)系統(tǒng)是單向流、非獨立雙通道設(shè)計，則可能影響風(fēng)量和空氣質(zhì)量。

對于該棟樓新風(fēng)系統(tǒng)是否存在機械問題，朗詩物業(yè)方面表示，新風(fēng)系統(tǒng)是確認(rèn)完全打開了在工作，但這個樓不是朗詩建的，需要在原來架構(gòu)上進(jìn)行改造，確實存在一些先天條件制約。

物業(yè)還強調(diào)，公司也很關(guān)注這件事，聯(lián)動了很多部門，也去找了當(dāng)時的建設(shè)方。

不過，類似的話，張華和眾多業(yè)主們已經(jīng)聽了一年多，期間業(yè)主們還專門寫了一份《致朗詩田明的信》，其中提到，“從去年10月開始至今已經(jīng)8個多月過去了，貴司始終無法就我們業(yè)主提出的問題給出一個決定性的答復(fù)。”

業(yè)主寫給朗詩的公開信，圖片來源，受訪者提供

也由此，多戶業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費，這一拖就是近一年，物業(yè)費累計到大概2萬元/戶，并非小數(shù)目。

張華也很無奈，他告訴鎂編，當(dāng)初選擇這里的房子，其實是有顧慮的。這里是公寓住宅，自身設(shè)計有一定缺陷，首先不是南北通透，房屋自然通風(fēng)條件不好。同時因為房屋構(gòu)造的關(guān)系，窗戶無法完全打開，室內(nèi)空氣更不流通。但因為說房子有新風(fēng)系統(tǒng)，而且朗詩的品牌主打就是高科技，新風(fēng)系統(tǒng)也很有名，公寓本身的性價比也很高，所以買了。

“誰想到，綠色朗詩的新風(fēng)系統(tǒng)居然不綠，一點感覺都沒有。在家里經(jīng)常睡不醒，特別累。但更累的是，居然沒有人出面處理問題，這一次一出來，就是把我們告了。”

張華說，這也是事實。但每個月18元/平方米的物業(yè)費，不是宣傳的‘管家式服務(wù)’就算了，基本居住保障都沒有，我們憑什么繳？”張華說起來很憤懣。

王經(jīng)理則直言，18元/平方米的物業(yè)費，在物業(yè)運營角度其實并不高，物業(yè)管理到處都要用錢。而且現(xiàn)在這個局面物業(yè)公司也不想，但如果業(yè)主遲遲不繳物業(yè)費，那最終的結(jié)果是朗詩物業(yè)可能撤場。撤場之后，接下來也不能保證其他物業(yè)公司就能提供同樣的服務(wù)質(zhì)量。

封面圖片來源：鎂編 攝