龍湖轉(zhuǎn)向TOD了嗎？

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

頭部開發(fā)商搶著做TOD的趨勢最近越來越明顯，包括萬科、華潤、金茂等在內(nèi)的房企均有涉足。

日前，中國城市公共交通協(xié)會標(biāo)準(zhǔn)化委員會和中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會共同提出起草的兩項(xiàng)團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)《城市軌道TOD綜合開發(fā)項(xiàng)目通用技術(shù)規(guī)范》和《城市軌道TOD綜合開發(fā)項(xiàng)目評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》公開征求意見，這是我國首個(gè)TOD標(biāo)準(zhǔn)體系。

作為企業(yè)代表，龍湖也參與了此次標(biāo)準(zhǔn)起草。一改此前的低調(diào)，龍湖最近在TOD領(lǐng)域動(dòng)作頗多。

“上半年重點(diǎn)發(fā)力TOD項(xiàng)目”

今年以來，龍湖對于TOD的布局明顯加快。

7月初，龍湖以高達(dá)288%的溢價(jià)率、660萬元/畝的價(jià)格拿下成都市郫都區(qū)郫筒鎮(zhèn)蜀新大道站TOD項(xiàng)目用地，該地塊未來將與地鐵6號線蜀新大道站無縫接駁。

6月4日，武漢地鐵集團(tuán)有限公司與龍湖簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。雙方表示將結(jié)合軌道交通TOD及產(chǎn)城融合發(fā)展戰(zhàn)略，拓展城市空間，“提升土地價(jià)值”。

5月26日，龍湖在杭州拿下了被擱置開發(fā)長達(dá)10年之久的濱康綜合體地塊，成交金額71.89億元，成交樓面價(jià)近2萬元/平方米。

在再之前的4月24日，龍湖聯(lián)合金地斥資32.13億元拿下東莞茶山鎮(zhèn)站前路。該地塊為東莞截至目前出讓面積最大的TOD地塊，占地面積約14萬平方米。

龍湖并不是一家以TOD見長的房企。年報(bào)顯示，2019年全年，龍湖TOD項(xiàng)目僅有武漢白沙洲TOD地塊和上海奉賢TOD地塊，而此前的2018和2017年報(bào)中甚至找尋不到“TOD”字樣。

龍湖方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言，公司今年上半年確實(shí)重點(diǎn)發(fā)力TOD項(xiàng)目。

公開資料顯示，龍湖從較早時(shí)候就開始介入TOD模式的研究和實(shí)踐，我國首個(gè)商圈高鐵TOD城市綜合體即出自龍湖。

龍湖轉(zhuǎn)向TOD了嗎？

龍湖如此闡述TOD的重要性恐怕與市場現(xiàn)實(shí)不無關(guān)系。

關(guān)于龍湖的拿地邏輯，龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉在2019年業(yè)績會中如此闡述：“我們是平和的心態(tài)，在手現(xiàn)金相對比較充裕，用頻率換概率，反正能達(dá)到我們的指標(biāo)就拿，達(dá)不到就算了，不拿地王、不拿高價(jià)地。”

但2020上半年，龍湖面對的是一個(gè)相對火熱的土地市場。

中指院數(shù)據(jù)顯示，住宅用地成交樓面價(jià)達(dá)近年來同期最高水平，同比上漲明顯。

2020年上半年，全國300城住宅用地成交樓面均價(jià)為5154元/平方米，為近年來同期最高水平，同比上漲16.5%，溢價(jià)率16.5%。尤其是今年二季度，宅地成交樓面均價(jià)為5367元/平方米，為近年來季度最高值，同比上漲14.3%，溢價(jià)率17.9%。

龍湖選擇了避開一線城市拿地。

據(jù)Wind，2020年1月至今，龍湖拿地多集中于青島、成都、武漢等地，較少布局一線城市，僅在北京西紅門地區(qū)拍得一宗居住用地，并且還只是占了50%的權(quán)益。

TOD恐怕也是龍湖降低拿地成本的一種方式。

“市場特別熱，我們也會采取收并購結(jié)合TOD地鐵上蓋物業(yè)的方式來拿地。”邵明曉曾在公開場合表示。

TOD模式的優(yōu)勢是明顯的，地塊多在城市尚未開發(fā)完成區(qū)域，土地成本相對較低，但TOD這一開發(fā)模式要比傳統(tǒng)開發(fā)模式更加強(qiáng)調(diào)成本控制和資金周轉(zhuǎn)能力。

“對企業(yè)來說，尤其是資金方面的壓力比較大。”易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“從開發(fā)周期看，要警惕此類地鐵項(xiàng)目規(guī)劃的調(diào)整，開發(fā)周期顯然要超過4年，所以對資金方面的要求較高，這要求有較好物業(yè)開發(fā)和物業(yè)持有能力的企業(yè)進(jìn)入。”

邵明曉也承認(rèn)：“TOD相對要做持久，回收周期相對慢，所以資本成本必須低，必須在選址、定位、建造、交付、運(yùn)營方面探索出一系列成熟的全鏈條。”

至于TOD模式未來會不會在龍湖占據(jù)更多權(quán)重，該公司并未正面回答，只表示“將在未來把握更多可能性”。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝