就算是中國第一神盤，售后返租如今也無法“剛兌”？

每經(jīng)記者 陳利  吳抒穎    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

這是一個總投資1000億元，建筑面積達(dá)1830萬平方米，已入住人口超45萬，入駐商家及企業(yè)22000余家，還曾連續(xù)5年奪得全國單盤銷冠的項目。驚人的數(shù)據(jù)讓貴州花果園被業(yè)界稱為“中國第一神盤”。

然而，隨著開發(fā)進(jìn)入尾聲，特別是近兩年來，關(guān)于住宅項目交付、商鋪投資收益持續(xù)性等方面的問題逐漸顯露，更引來業(yè)主大量投訴。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者收到來自花果園購物中心和海豚廣場商鋪業(yè)主的爆料，原本約定好的商鋪租金一拖再拖，退鋪后的退款也遲遲不能給付。

“中國第一神盤”的光環(huán)似乎逐漸散去。

想退，又不敢退

“10年包租，前5年回報率11.02%，后5年回報率12.07%；8年左右就能回本；十年內(nèi)隨時無條件退房，退房不退租金……”

在高額投資利潤的驅(qū)使下，2019年5月，王德（化名）以總價近50萬元買下花果園購物中心1期一面積10余平方米的商鋪。在王德等人看來，購物中心和海豚廣場并不缺人氣：花果園幾十萬人流量，再加上地鐵在項目有兩個站點，未來交通也很方便。

當(dāng)年6月，王德收到了第一筆半年租金3萬余元；之后又在11月收到了第二筆半年租金3萬余元。但是，原本應(yīng)于今年5月收到第三筆租金的他卻開始踏上了為期近兩個月的催討之路。“因為疫情，我們也知道可能會受到影響，但開發(fā)商之前沒跟我們協(xié)商，就一直拖著。”王德告訴記者，自己原本也是花果園的業(yè)主，當(dāng)初正是看中項目巨大的人流量和投資回報率選擇了購買。

圖片來源：受訪者提供

7月7日，王德終于收到了第三筆租金。然而讓王德沒想到的是，這次對方只付了5～7月這3個月的租金，且被扣除了16個點的稅。“按照之前合同約定，租金是每半年支付一次，而且關(guān)于扣稅問題，之前也沒有相關(guān)約定，扣稅后的憑證也沒看到。”

讓王德更憂心的是，原本在購買時約定半年后開發(fā)商就能解押辦理相關(guān)證件，但直到現(xiàn)在，他所購買的商鋪仍處于質(zhì)押狀態(tài)。“現(xiàn)在告知我們要等到2022年12月31日才能解押。退鋪時間也由之前的30個工作日變成了90個工作日，而且有業(yè)主去年就辦理了退鋪手續(xù)，但直到現(xiàn)在都還沒拿到退鋪款。我們現(xiàn)在是想退，卻不敢退了。”

與王德情況類似，張金（化名）在去年8月以92萬元購得購物中心1期一面積20余平方米的商鋪，盡管也拿了兩次租金，但現(xiàn)在這種情況下，張金很擔(dān)心后期自己的投資回報不能得到保證。

事實上，這樣的憂慮并不僅僅是王德和張金有，因為這一問題不僅發(fā)生在購物中心，還有海豚廣場。

宏立城官網(wǎng)顯示，海豚廣場項目建筑面積90萬平方米，共分為8層主題商業(yè)，定位為國際奢侈品中心、西南國際時尚新風(fēng)范，以國際名店為主，意在塑造“中國商業(yè)的新標(biāo)桿”。海豚廣場本應(yīng)于2018年5月開業(yè)，但直到現(xiàn)在，開業(yè)時間還遙遙無期。

記者所在的3個微信維權(quán)群里已有上千名業(yè)主。據(jù)王德透露，這樣的維權(quán)群還有好幾個，“大概有四五千名業(yè)主針對商鋪在進(jìn)行維權(quán)。”

一邊維權(quán)，一邊銷售

事實上，盡管目前花果園項目售樓部常有購物中心和海豚廣場商鋪業(yè)主前去維權(quán)，但目前商鋪的銷售仍照常進(jìn)行。

鎂編根據(jù)王德提供的銷售電話號碼，以購房者身份進(jìn)行咨詢時，對方表示其為房宜家中介人員小劉，房宜家也是花果園授權(quán)的一家代理機構(gòu)。

啟信寶顯示，貴州房宜家房地產(chǎn)置業(yè)有限公司于2018年5月24日成立，注冊資本100萬元，其公司所在地正是花果園項目M區(qū)，經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)銷售代理等。

該中介人員告訴鎂編，目前海豚廣場有部分商鋪出租。

“7層樓都有不同商鋪出售，不同位置不同大小，價格有所不同。”同時，其享受的租金投資回報仍是按照此前“10年包租，前5年回報率11.02%，后5年回報率12.07%”執(zhí)行，“其他優(yōu)惠暫時沒有”。

小劉跟記者算了一筆賬，如投資50萬元，前5年每年的租金收益就是5.51萬元，僅僅按照這一投資回報率，9年也能回本，實際上后5年每年租金收益是6.039萬元，總共只需要8年就回本，10年期滿后要繼續(xù)給公司包租的話，則需要給付一定的管理費用。

對于目前有業(yè)主反映的租金不能按時給付、業(yè)主要求退鋪等情況，對方表示“這一情況確實存在。”究其原因，在小劉看來，是受疫情影響，開發(fā)商才沒能按時給付，對于后期收益保障情況，對方是持樂觀積極態(tài)度，多次提及可到現(xiàn)場考察。

據(jù)一位在宏立城負(fù)責(zé)商業(yè)板塊的人士透露，今年以來花果園商鋪出租率持續(xù)下降，盡管有招商部門持續(xù)進(jìn)行招商，但奈何抵不住過高的掉鋪率。“6月實現(xiàn)招商7000余平方米，但掉了13000多平方米，這樣算下來整個招商部門干了一個月反而招了負(fù)數(shù)，甚至在疫情期間出現(xiàn)過一個月掉鋪30000多平方米的情況。”在該業(yè)內(nèi)人士看來，掉鋪率高返不了租金也實屬正常，而海豚廣場目前還未正式開業(yè)，更是難有租金可言。

上述負(fù)責(zé)人還告訴鎂編，除了購物中心和海豚廣場面臨租金支付難題外，其“小金豬”項目也面臨著租金支付難題。

所謂的“小金豬”是花果園寫字樓項目，或者獨立商鋪，因面積較大不好銷售而分割的單元。

王德告訴記者，2018年“小金豬”開始銷售，花果園購物中心是2019年4月開始銷售的，海豚廣場則是2019年8月開始銷售的，但“小金豬”由于是切割而成，故無法辦理產(chǎn)權(quán)。

宏立城一內(nèi)部員工向記者吐槽道：“小金豬”開售時，每個銷售人員都有一定的銷售指標(biāo)，“當(dāng)時有朋友本來想通過我來買，但之后又覺得公司不靠譜才作罷，現(xiàn)在看來幸好沒買，不然很難見朋友了。”據(jù)悉，當(dāng)時曾有大客戶幾十萬、幾百萬地購買“小金豬”，“現(xiàn)在虧死了。”

針對目前宏立城商鋪所面臨的困難以及資金問題，記者試圖聯(lián)系宏立城方面，但截至發(fā)稿，對方并未回復(fù)。

封面圖片來源：受訪者供圖