上海涉“圍標(biāo)”地塊再出讓：187輪競(jìng)價(jià)后被招商蛇口44億斬獲，未來(lái)要賣(mài)13萬(wàn)才有利潤(rùn)

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今日（7月3日）下午，備受矚目的上海虹口涉“圍標(biāo)”地塊（HK271-01地塊）重新競(jìng)拍，最終經(jīng)過(guò)187輪競(jìng)價(jià)，被招商蛇口以總價(jià)44.04億元、溢價(jià)率28.4%斬獲，成交樓面價(jià)約8.11萬(wàn)元/平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者粗略算了筆賬，8.11萬(wàn)元/平方米的成交樓面價(jià)，5%保障房無(wú)償交給政府，增加3500元/平方米，加上自持菜場(chǎng)和其他代建，合計(jì)地價(jià)8.7萬(wàn)元/平方米；如未來(lái)按13萬(wàn)元/平方米銷售，稅10%就是1.3萬(wàn)元/平方米，三費(fèi)（管理費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)、資金成本）10%增加1.3萬(wàn)元/平方米，建安成本5600元/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)最低也要3000元/平方米。

也就是說(shuō)，未來(lái)該地塊銷售價(jià)如果按13萬(wàn)元/平方米計(jì)算，總成本將超12萬(wàn)元/平方米，利潤(rùn)約為1萬(wàn)元/平方米，利潤(rùn)率約9%，并不算高。不過(guò)，記者注意到，目前該地塊周邊最高項(xiàng)目限價(jià)為10.8萬(wàn)元/平方米，

上海虹口HK271-01地塊現(xiàn)場(chǎng)  圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 吳若凡 攝（資料圖片）

而該地塊之所以備受關(guān)注，除了其是上海近3年來(lái)首次出讓的純宅地（也是上海2020年以來(lái)推出的首個(gè)無(wú)自持比例要求的純住宅地塊），還源于幾個(gè)月前的一場(chǎng)“圍標(biāo)”案。

3月31日，中海以底價(jià)34.3億元將虹口區(qū)HK271-01地塊收入囊中，樓面價(jià)63155元/平方米。在業(yè)界驚訝于該地塊最終零溢價(jià)成交的同時(shí)，坊間有傳聞稱，中海拿地之后與華潤(rùn)成立了項(xiàng)目組，萬(wàn)科作為財(cái)務(wù)投資角色也參與其中。

隨后的4月初，便傳出該地塊涉嫌“圍標(biāo)”的消息。因涉嫌土地圍標(biāo)，中海、華潤(rùn)、萬(wàn)科三家參與競(jìng)標(biāo)的公司高管被相關(guān)部門(mén)帶走調(diào)查。

6月3日，上海土地市場(chǎng)官網(wǎng)發(fā)布通知表示，鑒于虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊的出讓活動(dòng)存在疑義，為維護(hù)公共利益，保障市場(chǎng)健康有序發(fā)展，根據(jù)出讓人申請(qǐng)，終止該地塊的出讓活動(dòng)。

6月23日，上海土地市場(chǎng)公告稱，HK271-01地塊有效申請(qǐng)人數(shù)為7人，因此確定該地塊于7月3日采用掛牌方式出讓。7名有效申請(qǐng)人包括深圳龍光、珠海華發(fā)、融創(chuàng)中國(guó)、融信中國(guó)、招商蛇口、保利發(fā)展、綠城中國(guó)等7家房企。

值得一提的是，此次HK271-01地塊重新出讓，起拍價(jià)依舊是34.3億元，折合樓面價(jià)63155元/平方米。

此外，出讓公告中還明確了住宅中小套型比例，要求地塊內(nèi)中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的70%，計(jì)36967平方米以上(中小套型住宅設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為：多層住宅建筑面積不大于90平方米、小高層住宅建筑面積不大于95平方米、高層住宅建筑面積不大于100平方米)。

今年6月初，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾實(shí)探虹口HK271-01地塊，看到現(xiàn)場(chǎng)正在進(jìn)行土地平整，土方車和挖掘機(jī)的轟鳴聲不絕于耳。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工作人員介紹，地塊原先受到了一定工業(yè)污染，正在做修復(fù)施工，預(yù)計(jì)工期會(huì)持續(xù)幾個(gè)月。

截至今日收盤(pán)，招商蛇口股價(jià)報(bào)17.57元，微漲0.11%。

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 吳若凡攝