東莞黃江雙料地王“沉睡”的4年

每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 魏文藝    

北大資源正在為曾經(jīng)的不計成本瘋搶“地王”付出沉重代價。

4年前，北大資源在東莞搶下兩宗“地王”，其中一宗位于黃江的“地王”項目至今仍在沉睡之中。這宗于2016年9月份出讓的地塊是當時東莞的總價和單價雙料“地王”，當時被北大資源以總價34.3億元奪得，折合樓面地價25264.46元/平方米，溢價率達到驚人的662.22%。

6月29日，《每日經(jīng)濟新聞》記者來到位于東莞市黃江鎮(zhèn)寶山社區(qū)的北大資源“地王”項目（案名稱為“北大資源·頤和翡翠花園”）現(xiàn)場看到，地塊內完全沒有施工的痕跡，只有幾座搭好框架的建筑顯示其曾經(jīng)短暫開工過。

雪上加霜的是，因為該地塊沒有能夠按照既定的時間節(jié)點推進，客觀上拖累了北大資源的業(yè)績，也成為北大資源如今最沉重的負累。6月29日，北大資源發(fā)布的年報顯示，2019年全年，受物業(yè)減值撥備影響，北大資源虧損約為16.93億元。而據(jù)《中國房地產(chǎn)報》，其中東莞黃江項目計提減值達到19億元。

值得一提的是，專注于“做好產(chǎn)品”的北大資源，將最高光的時刻留在了2016年。之后隨著樓市回歸理性軌道，這家規(guī)模沒有起飛、轉型步伐蹣跚的房企，就此歸于落寞。

北大資源東莞黃江“地王”項目現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 吳抒穎 攝

黃江地王“擱淺”近4年

接近4年過去，北大資源黃江“地王”的前途依然未卜。6月29日，《每日經(jīng)濟新聞》記者實地探訪這一地塊時發(fā)現(xiàn)，該地塊目前處于停工階段，圍擋上“即將矚目上呈”和“千億國企實力”的廣告詞格外顯眼。

圍擋上貼著一張已經(jīng)泛黃的建筑工程施工許可證顯示，黃江“地王”的合同工期從2017年8月20日開始至2020年11月25日止，這說明北大資源曾經(jīng)短暫建設過這一項目。

項目圍檔上張貼的建筑工程施工許可證已經(jīng)泛黃 圖片來源：每經(jīng)記者 吳抒穎 攝

被圍蔽的地塊內部，稀稀落落的幾棟房屋框架裸露著鋼筋，空無一人的工地以及生銹的門框無不顯示著這個被遺忘的“地王”項目的寂落。按照圍擋上建筑工程施工許可證上的計劃，在今年11月25日之前完成工程注定只是奢望。

“建不了啊，算不過賬。拿地的時候就決定了。”一名同樣在黃江有項目在售的某開發(fā)商人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

事實上，北大資源對黃江“地王”項目始終寄予著厚望。就在去年，時任廣東北大資源副總裁的金磊在接受東莞房天下采訪時還稱，公司在拿東莞這兩塊地之前，做好了充分的市場調研，十分看好樟木頭與黃江的發(fā)展前景，對這兩個項目信心滿滿。

但現(xiàn)實往往難遂人愿，市場并沒有如北大資源所期盼的持續(xù)上行，相反，近4年過去，黃江的一手房項目售價依然和2016年市場最狂熱之時持平。

北大資源拍下這宗東莞黃江“地王”的2016年，正是全國市場猛漲的時候，全國房價高燒不退、土地市場“地王”頻出，也因此被稱為“地王年”。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至2016年12月20日，全國共計成交336宗單價和總價“地王”，數(shù)量再創(chuàng)新高；當年全年“地王”平均溢價率高達264%，其中東莞“地王”平均溢價率更是高達435%。

“你不知道，2016年的時候東莞市場有多瘋狂。”一名TOP5房企的員工張興告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，他所在的房企也在當年搶過“地王”，至今這宗地塊仍在虧本出售中。

《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪黃江部分在售房地產(chǎn)項目發(fā)現(xiàn)，與北大資源項目臨近的融創(chuàng)公園首府項目，目前在售公寓項目均價在2.2萬元/平方米左右。據(jù)置業(yè)顧問介紹，該項目已經(jīng)售罄的住宅“開盤售價在2.3萬~2.4萬元/平方米之間，最后可以達到2.6萬~2.7萬元/平方米。”

項目現(xiàn)場展示的效果圖  圖片來源：每經(jīng)記者 吳抒穎 攝

這說明，無論北大資源如何運作，按照當前的市場狀況，入市即虧本是必然事件。事實上，當時北大資源拿下的這宗地塊，樓面價也已經(jīng)遠遠高于當時周邊在售的項目均價。據(jù)東莞凱盈，2016年全年，東莞黃江一手房住宅網(wǎng)簽均價為22230元/平方米，遠低于北大資源25264.46元/平方米的樓面價。

只有在樓市不斷持續(xù)上行的階段，北大資源才有可能最終“解套”，很顯然，北大資源的“賭局”輸了。據(jù)東莞樂居綜合的東莞統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，2020年5月，黃江一手房網(wǎng)簽的銷售均價為18921元/平方米，市場歸于理性。

截至發(fā)稿，北大資源方面沒有就東莞黃江項目的后續(xù)進展情況回應《每日經(jīng)濟新聞》記者的問詢。

北大資源東莞黃江“地王”項目大門緊閉 圖片來源：每經(jīng)記者 吳抒穎 攝

“負重”的北大資源

雖然背靠中國最大校企“北大方正”集團，但北大資源的發(fā)展歷程并非順風順水。受人事震蕩、連年高溢價拿地的拖累，從2014年開始，北大資源持續(xù)虧損3年，直至2017年才扭虧為盈，未料兩年后就再次陷入虧損。

2020年6月23日，北大資源發(fā)布截至2019年12月31日止年度之全年業(yè)績之更新資料顯示，2019年北大資源年度虧損約為16.93億元，主要是受發(fā)展中物業(yè)及持有出手物業(yè)減值撥備32.68億元影響。

據(jù)《中國房地產(chǎn)報》，在減值撥備的項目之中，東莞黃江項目單個項目計提減值達到19億元?？梢姡斈?ldquo;不計一切”搶下的“地王”，讓北大資源付出了沉重的代價。

回溯北大資源近幾年在土地市場的表現(xiàn)以及財務指標的變動可以發(fā)現(xiàn)，這家企業(yè)其實是十分典型的沒落“中小房企”代表，在戰(zhàn)略方針上不夠篤定、土地投資上沒有準繩、負債又長期高壓運轉，當市場下行，問題就會逐漸顯現(xiàn)。

在北大資源瘋搶“地王”的2016年，其管理層的業(yè)務展望還是：“未來在土地獲取上重點深耕準一線和重點二線城市，不排除以收并購的方式進一步拓展公司業(yè)務”；直至2019年，北大資源管理層已經(jīng)不再提及房地產(chǎn)業(yè)務的具體發(fā)展了，業(yè)務展望也僅剩下寥寥的“將持續(xù)聚焦一二線和部分強三線城市，推行輕資產(chǎn)運作模式，加大產(chǎn)城融合項目的對接和儲備。”

北大資源2019年年報截圖

3年之間，北大資源的戰(zhàn)略轉向明顯。2018年，北大資源明確科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)服務商的定位，以“科技”和“大健康”兩大發(fā)展主軸，聚焦產(chǎn)、城、創(chuàng)業(yè)務三核，包括產(chǎn)業(yè)運營、城市配套、創(chuàng)投服務三項重點業(yè)務。

但從北大資源的業(yè)績報告上，尚未能夠確認除了房地產(chǎn)銷售之外的其他業(yè)務究竟為公司帶來了多少貢獻。與此同時，北大資源業(yè)績轉向卻已是不爭的事實。

年報顯示，2019年，北大資源實現(xiàn)簽約銷售約145.20億元，而2018年、2017年的銷售額分別為168.2億元、161.3億元，連續(xù)3年下滑。不僅如此，北大資源的負債率也常年高位運行，據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者測算，北大資源2017~2019年的資產(chǎn)負債率分別為95.28%、92.96%和97.1%，遠超過80%的紅線。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報 制圖：每經(jīng)編輯 魏文藝

一位房地產(chǎn)大佬曾言“房企沒有規(guī)模沒法玩”，北大資源正好是最好的印證。2016年，北大資源在官方微博中曾經(jīng)發(fā)布一番言論，“在地王頻出的今天，北大資源不再以規(guī)模開發(fā)取勝，而是將目光轉移到業(yè)主的品質生活上。”

兩年后，北大資源CEO曾剛在接受一家自媒體采訪時也說過，北大資源擁抱趨勢，拒絕誘惑，其目標是“3年300億、5年500億”的“保守目標”。

言猶在耳，而江湖已不是當年那個江湖。曾經(jīng)位列“房地產(chǎn)銷售額百強企業(yè)”的北大資源，今年前3個月的銷售額僅剩下10.7億元，股價也一瀉千里——2020年6月29日，在年報發(fā)布當日，北大資源報收0.072港元/股，重挫18.18%，市值僅4.62億港元。

北大資源近一年股價表現(xiàn)  數(shù)據(jù)來源：同花順

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 吳抒穎 攝