綠城管理劍指“代建第一股”：近三年收入復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)40%，毛利率卻持續(xù)下降

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

繼綠城中國(guó)(03900，HK)和綠城服務(wù)(02869，HK)之后，綠城管理控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱綠城管理）預(yù)計(jì)將在7月正式上市認(rèn)購(gòu)，這也預(yù)示著綠城系的第三個(gè)上市平臺(tái)即將誕生。同時(shí)，綠城管理也將成為首家上市的房地產(chǎn)代建企業(yè)。

經(jīng)歷三年多的鋪墊，帶著“代建第一股”的概念，綠城管理能否得到資本市場(chǎng)的認(rèn)可？

KKG董事總經(jīng)理張昕告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從今年2月28日交表到6月19日通過(guò)港交所聆訊，綠城管理僅用了不足4個(gè)月時(shí)間，按這樣的速度和目前的情況，不出意外將在半個(gè)月左右的時(shí)間后正式開始上市認(rèn)購(gòu)。

張昕認(rèn)為，在這一波中小房企沖刺IPO的行情中，綠城管理因?yàn)橐?guī)模優(yōu)勢(shì)和品牌效應(yīng)占有一定優(yōu)勢(shì)。但能否持續(xù)在代建層面給項(xiàng)目帶來(lái)議價(jià)空間，取決的于其產(chǎn)品在未來(lái)市場(chǎng)帶來(lái)的口碑效應(yīng)，也考驗(yàn)其未來(lái)的持續(xù)開拓能力。

值得一提的是，截至今日（6月22日）收盤，綠城中國(guó)股價(jià)報(bào)7.88港元/股，跌幅3.08%；綠城服務(wù)報(bào)9.64港元/股，跌幅1.63%。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

近三年毛利率持續(xù)下降

對(duì)于需要概念加持的資本市場(chǎng)而言，“中國(guó)首家上市代建公司”的確算一項(xiàng)吸引力。因而從第一次遞交招股書到通過(guò)聆訊，綠城管理的受理速度較快。

在張昕看來(lái)，綠城管理上市進(jìn)程比較順利，主要還是在于其依托綠城大平臺(tái)所帶來(lái)的口碑；其次，綠城管理已經(jīng)積累了大量客群，對(duì)其業(yè)務(wù)有一個(gè)比較好的持續(xù)性影響。

作為國(guó)內(nèi)最大的代建企業(yè)，商業(yè)代建、政府代建和其他服務(wù)是綠城管理的三大塊業(yè)務(wù)板塊。2017年至2019年，商業(yè)代建業(yè)務(wù)的收入占到總收入的70%以上；其次為政府代建業(yè)務(wù)，同期占比在10%~20%之間。

截至今年3月31日，綠城管理?yè)碛?66個(gè)代建項(xiàng)目，管理總建筑面積約為6980萬(wàn)平方米，其中有4020萬(wàn)平方米是商業(yè)代建項(xiàng)目，2960萬(wàn)平方米是政府代建項(xiàng)目。2019年新訂約72個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約為1600萬(wàn)平方米，占國(guó)內(nèi)代建市場(chǎng)份額達(dá)23.7%，這一規(guī)模是排在第二位企業(yè)的兩倍以上。

從財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)看，2017年、2018年及2019年，綠城管理實(shí)現(xiàn)收入分別為10.16億元、14.81億元及19.94億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)到40%；年內(nèi)持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)所得利潤(rùn)分別為2.59億元、3.63億元及3.89億元。不過(guò)，綠城管理近三年的毛利率分別為56.8%、50.2%及44.2%，呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢(shì)。

張昕表示，綠城管理通過(guò)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)積累，以及較好的運(yùn)作管理機(jī)制來(lái)支持其代建業(yè)務(wù)的發(fā)展。綠城管理能否持續(xù)在代建層面給項(xiàng)目帶來(lái)議價(jià)空間，這要取決的于其產(chǎn)品在未來(lái)市場(chǎng)帶來(lái)的口碑效應(yīng)，更考驗(yàn)其未來(lái)的持續(xù)開拓能力。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，對(duì)于建造開發(fā)階段、涉及到具體合作層面，比如小股操盤，不斷擴(kuò)張所帶來(lái)的人力辦公成本等也是綠城管理上市的主要?jiǎng)右?。代建只是做品牌輸出，通過(guò)這種方式更好實(shí)現(xiàn)收益的增長(zhǎng)，而且代建規(guī)模的擴(kuò)大不是等比例規(guī)模的擴(kuò)大。代建企業(yè)未來(lái)的擴(kuò)張性強(qiáng)于普通開發(fā)企業(yè)，因此資本市場(chǎng)比較認(rèn)可。

據(jù)最新的聆訊后資料集披露，截至2019年12月31日，綠城管理在中國(guó)26個(gè)省、直轄市和自治區(qū)的85座城市及柬埔寨一座城市擁有260個(gè)代建項(xiàng)目，管理總建筑面積為6750萬(wàn)平方米。

記者留意到，綠城管理2020年第一季度營(yíng)收為2.81億元，相較于2019年同期的4.37億元下降35.7%。

輕資產(chǎn)企業(yè)受資本市場(chǎng)追捧

相比“代建第一股”的呼之欲出，近來(lái)備受追捧的物業(yè)股已經(jīng)在資本市場(chǎng)做出了表率。

目前房企的代建業(yè)務(wù)分拆上市尚無(wú)先例，但鑒于港股市場(chǎng)普遍給予輕資產(chǎn)較高的估值，近兩年上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的首發(fā)市盈率大多在25~30倍，遠(yuǎn)高于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的估值（PE6~8倍）。此外，再疊加綠城管理代建龍頭地位、標(biāo)準(zhǔn)化的代建體系、強(qiáng)勁的外拓及優(yōu)異的盈利能力，資產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)給予不錯(cuò)的估值。

雖然近幾年是中小房企集中沖擊IPO的高峰期，但今年上半年的情況卻并不樂觀。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年已有上坤地產(chǎn)、領(lǐng)地控股、實(shí)地地產(chǎn)、鵬潤(rùn)控股、大唐地產(chǎn)、金輝控股、港龍地產(chǎn)、三巽控股、祥生地產(chǎn)等10多家房企已向港交所遞交了招股書。其中萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際已經(jīng)四次IPO闖關(guān)失敗，海倫堡中國(guó)、奧山控股兩次IPO未果，三巽控股、港龍地產(chǎn)、大唐地產(chǎn)在招股書失效后重新更新并進(jìn)行了二次遞表。中小房企IPO闖關(guān)之難可見一斑。

對(duì)此，張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，這類正在籌備上市的中小房企，相對(duì)之前已經(jīng)上市的規(guī)模房企的開發(fā)業(yè)務(wù)要小很多，主要受限于自身規(guī)模體量問題；再加上債務(wù)往來(lái)、債權(quán)債務(wù)，以及管理不規(guī)范，有些中小房企在財(cái)務(wù)處理方央可能存在過(guò)分美化的情況，使得審核難度增加。

而相比之下，擁有輕資產(chǎn)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)企業(yè)頗受資本市場(chǎng)青睞，現(xiàn)有業(yè)務(wù)具有非常強(qiáng)的持續(xù)性。比如物業(yè)公司的合同都是以年為單位的，規(guī)模大小和項(xiàng)目的多少都會(huì)影響到其估值。僅2019年，就有8家物業(yè)公司成功上市，今年正在排隊(duì)的有近10家，而正在籌備上市的達(dá)20多家。

作為國(guó)內(nèi)首家輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式的代建企業(yè)，目前的綠城管理無(wú)疑已經(jīng)站在了行業(yè)的領(lǐng)跑者位置。不過(guò)據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2019年位于三四線城市的代建項(xiàng)目占總建筑面積的57.9%。而綠城管理2019年在三四線城市的管理建筑面積為3743萬(wàn)平方米，占其總管理建筑的面積55.4%。未來(lái)，綠城管理能否保持業(yè)務(wù)的持續(xù)增長(zhǎng)，才是最值得關(guān)注的。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)