格力地產(chǎn)上海3地塊均“難產(chǎn)” “地王”項(xiàng)目5年仍處建設(shè)初期

每經(jīng)記者 包晶晶 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

6月18日，是格力地產(chǎn)（600185，SH；昨日收盤價(jià)11.93元）回復(fù)上交所重組問(wèn)詢函的第二天。此前連拉8個(gè)漲停板的格力地產(chǎn)，在昨天遭遇跌停。

2020年是格力地產(chǎn)上市的第11年，這家掛著“地產(chǎn)”名號(hào)的企業(yè)，從所謂海洋經(jīng)濟(jì)到現(xiàn)代服務(wù)再到近期要重組珠海免稅，近年來(lái)似乎一直做著和房地產(chǎn)不太相干的業(yè)務(wù)，其主業(yè)營(yíng)收表現(xiàn)并不佳。

這家“非典型”房企曾經(jīng)也有過(guò)在房地產(chǎn)領(lǐng)域做大做強(qiáng)的野心。2014年，格力地產(chǎn)首次進(jìn)軍上海，就拿下了上海浦東前灘的單價(jià)“地王”，但5年多過(guò)去了，該項(xiàng)目仍處于建設(shè)初期。

格力地產(chǎn)上海單價(jià)“地王”尚在建設(shè)初期  數(shù)據(jù)來(lái)源：記者整理 每經(jīng)記者 包晶晶攝 楊靖制圖

“地王”5年多未入市

上述“地王”項(xiàng)目位于寸土寸金的上海浦東前灘核心商務(wù)區(qū)腹地。2014年12月24日，經(jīng)過(guò)124輪競(jìng)爭(zhēng)，格力地產(chǎn)以16.14億元競(jìng)得浦東新區(qū)黃浦江南延伸段前灘地區(qū)Z000801編制單元32-01地塊，溢價(jià)率127%，樓面價(jià)65832元/平方米，刷新了上海浦東單價(jià)“地王”紀(jì)錄，而這一紀(jì)錄僅保留了4小時(shí)便被隔壁的36-01地塊打破，可見浦東前灘區(qū)域?qū)Ψ科蟮恼T惑力之大。同一時(shí)間，格力地產(chǎn)還拿下了上海浦東前灘38-01地塊，樓面價(jià)也達(dá)到了5.39萬(wàn)元/平方米。

隨著時(shí)間的推移，前灘各區(qū)域日漸成熟，格力“地王”卻遲遲不見入市。近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來(lái)到上海前灘“九宮格”區(qū)域，從目前已開業(yè)的較為成熟的前灘晶耀，經(jīng)惠靈頓國(guó)際學(xué)校步行至格力地產(chǎn)32-01地塊，用時(shí)約10分鐘。

記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，位于東北角的格力地產(chǎn)32-01地塊正在建設(shè)初期，圍墻內(nèi)的場(chǎng)地里矗立著數(shù)座塔吊，但尚未見到建筑主體。而另一邊的格力地產(chǎn)38-01地塊則已經(jīng)基本建設(shè)完工，透過(guò)玻璃幕墻，內(nèi)部裝飾清晰可見。

在格力地產(chǎn)的38-01地塊工地外，記者已經(jīng)無(wú)法找到施工名牌，只看到外墻上曾經(jīng)懸掛過(guò)大型告示的痕跡，而通過(guò)渣土處置責(zé)任公示牌可以辨認(rèn)出建設(shè)單位為“上海?？睾下?lián)置業(yè)有限公司”（以下簡(jiǎn)稱上海海控合聯(lián)）。記者通過(guò)查閱啟信寶發(fā)現(xiàn)，上海?？睾下?lián)即為格力地產(chǎn)控股公司。公開信息顯示，早在2018年6月，格力地產(chǎn)上海前灘38-01地塊建筑已經(jīng)封頂。

很難界定是不是閑置

為何格力地產(chǎn)拿地5年多仍在建設(shè)中？“地王”項(xiàng)目是否涉嫌囤地？據(jù)國(guó)土資源部2012年頒布的《閑置土地處置辦法》，未動(dòng)工開發(fā)滿1年的閑置土地，由市、縣國(guó)土資源主管部門按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi)；閑置兩年的，由政府無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，高端項(xiàng)目不能用剛需流量型產(chǎn)品的節(jié)奏來(lái)進(jìn)行，況且2017、2018年正好遇到樓市調(diào)整，當(dāng)時(shí)入市肯定會(huì)損失不少利潤(rùn)。“從歷屆‘地王’來(lái)看，都是靠‘拖’時(shí)間獲得利潤(rùn)空間。格力在上海土儲(chǔ)不多，而且拿的是標(biāo)桿地塊，理論上就應(yīng)該做利潤(rùn)最大化產(chǎn)品。事實(shí)來(lái)看，通過(guò)5年的時(shí)間也的確換出了利潤(rùn)。”

盧文曦認(rèn)為，閑置土地問(wèn)題界定的確是難題，工地上只要有人干活，但是速度不快，很難界定是不是閑置。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就32-01、38-01兩塊地入市時(shí)間、開發(fā)進(jìn)度等問(wèn)題采訪格力地產(chǎn)方面，截至發(fā)稿尚未得到回復(fù)。

不過(guò)，2020年3月10日，格力地產(chǎn)出具的一份《關(guān)于2020年公開發(fā)行公司債券之房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)自查報(bào)告》顯示，前灘38-01、32-01地塊仍屬于格力地產(chǎn)在建項(xiàng)目。

格力地產(chǎn)表示，根據(jù)自查，報(bào)告期內(nèi)，本公司及下屬公司納入核查范圍的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不存在因閑置土地被行政處罰或經(jīng)自然資源部門查處且尚未按規(guī)定整改或正接受立案調(diào)查的情形。

“是否認(rèn)定這是一塊‘閑置土地’，是件很微妙的事情。市場(chǎng)條件始終處在變化之中，企業(yè)可能不具備開發(fā)條件，或者進(jìn)度沒有符合預(yù)期，這當(dāng)中需要考量的是主觀故意還是非故意。”上海高丞投資管理有限公司總裁孫文華認(rèn)為，如果是故意的，則叫做囤地，但企業(yè)沒有大量的資金支持是做不到的。

國(guó)際關(guān)系學(xué)院國(guó)際經(jīng)濟(jì)系講師姚金偉則認(rèn)為，企業(yè)如果想囤地就要考慮到資金成本、財(cái)務(wù)成本和機(jī)會(huì)成本，如果囤地后的增值部分不足以覆蓋企業(yè)的成本支出，那就沒有必要去囤。“客觀來(lái)說(shuō)，6萬(wàn)多元的樓面價(jià)，如果銷售價(jià)格達(dá)不到9萬(wàn)~10萬(wàn)元/平方米的話，相當(dāng)于覆蓋不了‘囤地’的財(cái)務(wù)成本。通常房企進(jìn)行土地開發(fā)，會(huì)比較‘聰明’地選擇市場(chǎng)價(jià)格較為高峰期的時(shí)候推向市場(chǎng)。”

項(xiàng)目背后是佛系運(yùn)營(yíng)？

除了上述兩宗前灘地塊，2016年5月11日，格力地產(chǎn)在上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)的核心區(qū)域拿下SJSB0003單元10-05號(hào)地塊，樓面價(jià)為3.77萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率109.04%。同一天，融創(chuàng)以30.05億元競(jìng)得松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元12-01號(hào)地塊，溢價(jià)率111.62%，成交樓板價(jià)38291元/平方米。該地塊就位于格力所拿地塊的旁邊。

值得一提的是，融創(chuàng)這一項(xiàng)目在2018年底就已經(jīng)入市銷售，均價(jià)在48000元/平方米。目前，該項(xiàng)目已經(jīng)售罄。但旁邊的格力地產(chǎn)項(xiàng)目至今仍未有入市動(dòng)靜。而2017年12月底，格力地產(chǎn)“上海泗涇項(xiàng)目”就已經(jīng)舉行了開工儀式。

從實(shí)際投入層面來(lái)說(shuō)，格力地產(chǎn)對(duì)上海這3宗久未入市的地塊也不是完全擱置。

2019年年報(bào)顯示，格力地產(chǎn)在上海的地產(chǎn)項(xiàng)目合計(jì)用地面積有56551.8平方米，總建筑面積207646.66平方米，在建建筑面積207646.66平方米，已竣工面積0.00平方米。

格力地產(chǎn)對(duì)上海3個(gè)項(xiàng)目合計(jì)總投資額是83億元，截至2019年其投資額僅為6.65億元，僅比2018年度增加了約557萬(wàn)元。

格力地產(chǎn)在年報(bào)中仍然顯示對(duì)上海區(qū)域的開發(fā)信心，其表示在區(qū)域戰(zhàn)略上，公司會(huì)同步加快推進(jìn)珠海、上海、重慶項(xiàng)目建設(shè)，以珠海、上海、重慶為中心將業(yè)務(wù)輻射至珠三角，長(zhǎng)三角和西南地區(qū)，并將根據(jù)公司和市場(chǎng)情況尋求其他區(qū)域的拓展。

雖然格力地產(chǎn)一直都將房地產(chǎn)作為主業(yè)之一，但這項(xiàng)業(yè)務(wù)始終沒有起色。2019年，格力地產(chǎn)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在2019年?duì)I收為23.47億元，同比下降1.77%；當(dāng)期銷售金額49.74億元，銷售面積23.8萬(wàn)平方米。這是格力地產(chǎn)自2017年度（含）以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收連續(xù)3個(gè)財(cái)務(wù)年度出現(xiàn)同比下降。