融信開發(fā)運(yùn)營(yíng)背后的平衡之道

疫情是一塊試金石。在“后疫情時(shí)代”，越來(lái)越多的房企提出，要實(shí)現(xiàn)從“重規(guī)模”向“重質(zhì)量”的轉(zhuǎn)變，而提高運(yùn)營(yíng)能力，將是它們提質(zhì)增效的主要途徑。

隨著疫情的緩解，優(yōu)質(zhì)房企愈發(fā)重視修煉內(nèi)功，從而提高資金的運(yùn)用效率，這也對(duì)部分房企的開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力提出了挑戰(zhàn)，而融信中國(guó)（03301.HK，以下簡(jiǎn)稱“融信”）則脫穎而出，在存貨周轉(zhuǎn)、資金周轉(zhuǎn)、人均效能等方面都經(jīng)受住了考驗(yàn)。

周轉(zhuǎn)基本功扎實(shí) 去化壓力轉(zhuǎn)動(dòng)力

開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力，代表企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)以及運(yùn)營(yíng)的能力，反映到指標(biāo)層面可以通過(guò)資金的使用效率以及質(zhì)量來(lái)衡量；一般而言，開發(fā)經(jīng)營(yíng)能力越強(qiáng)的企業(yè)，其資金使用的效率和質(zhì)量越高，利潤(rùn)產(chǎn)生的速度越快，資金積壓越少，也就越具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從而能夠創(chuàng)造出更好的投資績(jī)效，達(dá)到良性循環(huán)。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，融信2019年存貨周轉(zhuǎn)率為0.31，較上年同期上漲0.08，存貨資產(chǎn)變現(xiàn)能力進(jìn)一步增強(qiáng)，以及占用在存貨上的資金周轉(zhuǎn)速度加快；資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.25，較去年同期上漲0.07，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率得到提升。

據(jù)悉，融信內(nèi)部運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)在企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的指引下，追求供銷聯(lián)動(dòng)、品質(zhì)聯(lián)動(dòng)、現(xiàn)金流聯(lián)動(dòng)為核心的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)體系，打造彈性供貨體系，堅(jiān)持底線思維，從貨值、成本、費(fèi)用等五大維度確保凈利潤(rùn)率達(dá)成。

該體系以項(xiàng)目為經(jīng)營(yíng)管理單元，嚴(yán)控7大開發(fā)節(jié)點(diǎn)，制定項(xiàng)目全景計(jì)劃，提升開發(fā)效率，供應(yīng)、銷售、回款匹配，提升資源轉(zhuǎn)化效率，優(yōu)化項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)節(jié)奏。在追求規(guī)模、利潤(rùn)的平衡的基礎(chǔ)上，融信在營(yíng)銷方面也將更多的考量與企業(yè)和項(xiàng)目層面相關(guān)的指標(biāo)。2019年全年，融信簽約回款率為80%，不僅為公司提供了充足的現(xiàn)金流，也有助于實(shí)現(xiàn)公司既定經(jīng)營(yíng)規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)。

與此同時(shí)，融信通過(guò)70%的標(biāo)準(zhǔn)化操作，降低建設(shè)開發(fā)過(guò)程的成本，提高效率，再通過(guò)30%的創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)提升樓盤質(zhì)量，加快樓盤出售速度，大大提升了存貨周轉(zhuǎn)率，加速資金回籠，從而大幅降低資金占用成本。

運(yùn)營(yíng)提效為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供了顯著的內(nèi)核推動(dòng)力。根據(jù)2020年5月未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)顯示，1-5月融信累計(jì)合約銷售金額約為407.29億元人民幣，5月單月銷售業(yè)績(jī)環(huán)比上月增長(zhǎng)32%，銷售態(tài)勢(shì)持續(xù)上揚(yáng)。

組織變革降低內(nèi)耗 人才求精不求多

人均效能的提升離不開組織和人，組織與業(yè)務(wù)是相互匹配和加強(qiáng)的過(guò)程，組織進(jìn)化與演變應(yīng)當(dāng)更加符合實(shí)際業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。

從2017年開始，融信組織架構(gòu)逐步由原來(lái)的“集團(tuán)-區(qū)域-項(xiàng)目”調(diào)整為“集團(tuán)-事業(yè)部-城市公司”，明確劃分各個(gè)區(qū)域的歸屬和職權(quán)，以調(diào)動(dòng)其主動(dòng)性。隨著規(guī)模的日益壯大，融信在2019年再次調(diào)整組織架構(gòu)，成立了十大區(qū)域集團(tuán)公司，向地區(qū)公司下放責(zé)權(quán)，有效促成部門間協(xié)作與聯(lián)動(dòng)，提升管理效能和決策效率。

隨著組織不斷演進(jìn)，融信更加聚焦一級(jí)組織管理和頂層制度設(shè)計(jì)，通過(guò)授權(quán)、授責(zé)、授利推動(dòng)地區(qū)公司自主管理、自我發(fā)展，聚焦核心干部管理和核心能力建設(shè)。

隨著管理精細(xì)化，融信更強(qiáng)調(diào)個(gè)人的投入產(chǎn)出比以優(yōu)化人效管理。人效管理是綜合性指標(biāo)管理，以項(xiàng)目分布、業(yè)態(tài)、城市能級(jí)等業(yè)務(wù)因素為基礎(chǔ)，提升人效的主要方向是組織設(shè)計(jì)、決策提效等方面。人效提升意味著管理費(fèi)率的降低，當(dāng)規(guī)模越來(lái)越集聚，降低的費(fèi)率與龐大的銷售額相乘，相當(dāng)于可觀的利潤(rùn)貢獻(xiàn)。據(jù)第三方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019融信三項(xiàng)費(fèi)用率為5.94%，足可見其費(fèi)用管控能力之出色。

更值得一提的是，在融信看來(lái)，精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)不能只靠人去管理，同時(shí)也需要數(shù)字化助力，才能在降低運(yùn)營(yíng)成本的同時(shí)，提升效率。據(jù)內(nèi)部人士透露，融信目前也在致力于打造一套全盤打通的經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)，建立主數(shù)據(jù)、貨值、全景計(jì)劃、成本招采、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)、跟投等系統(tǒng)之間的橋梁，帶來(lái)效率方面的提升。

在行業(yè)銷售增速放緩、融資監(jiān)管持續(xù)加碼的背景下，融信一系列提升企業(yè)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)效率的動(dòng)作也得到了專業(yè)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。在億翰智庫(kù)公布的《2020中國(guó)上市房企開發(fā)經(jīng)營(yíng)能力十強(qiáng)》中，融信憑借出色的運(yùn)營(yíng)能力位列TOP4。

融信集團(tuán)總裁余麗娟曾介紹，公司將持續(xù)圍繞運(yùn)營(yíng)效率、人均效能、產(chǎn)品溢價(jià)等方面全方位全維度提升運(yùn)營(yíng)能力，加快實(shí)現(xiàn)精細(xì)化、高效率的運(yùn)營(yíng)模式。此外，公司也將繼續(xù)執(zhí)行“調(diào)結(jié)構(gòu)、為發(fā)展蓄力”這一策略，在做大規(guī)模的同時(shí)更加關(guān)注做強(qiáng)。

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