浙系房企祥生赴港IPO，近三年復(fù)合增長率達137.6%

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

6月3日，港交所披露祥生控股（集團）有限公司（以下簡稱祥生）招股書，這也意味著房企“千億陣營”中唯一未上市的企業(yè)終于開啟赴港IPO進程。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，進入2020年，內(nèi)地房企赴港上市熱情不減。匯景控股已于今年1月成功上市，金輝控股、領(lǐng)地集團、鵬潤控股、上坤地產(chǎn)等多家房企先后向港交所遞交上市申請。截至目前，在港交所等待IPO的房企已多達10余家，其中不乏二度、甚至三度IPO的中小房企。

不過從規(guī)模上來看，祥生此番如若成功上市，將成為今年以來最大的內(nèi)房股IPO。

浙系房企黑馬崛起之路

祥生地產(chǎn)起家于浙江紹興下轄的縣級市諸暨，2014年將大本營遷至了杭州，確立了“立足杭州，生輝上海，深耕蘇浙皖，輻射全國”的戰(zhàn)略規(guī)劃。2019年，祥生將總部遷至上海。

招股書顯示，2017年、2018年、2019年祥生的營業(yè)收入分別為62.93億元、142.15億元、355.2億元，三年的復(fù)合年增長率達137.6%。已確認建筑面積由2017年約83.83萬平方米、2018年約142.26萬平方米，增加至2019年約348.84萬平方米，復(fù)合年增長率104.0%。

作為“千億陣營”中最后開啟IPO之旅的房企，祥生銷售規(guī)模的逐年擴大支撐起了營收的高速增長。2015年至2018年的4年時間，祥生銷售規(guī)模從109億元跨越至1071億元，快速躋身“千億陣營”，堪稱地產(chǎn)界的一匹黑馬。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

據(jù)招股書，祥生2016年起開始逐步實施的“1+1+X”投資策略將是其核心競爭優(yōu)勢以及未來的發(fā)展策略。根據(jù)祥生集團官方解讀，“1+1+X”即浙江+泛長三角+重點潛力城市布局，以中國唯一的世界級城市群為基礎(chǔ)，由內(nèi)向外建立三個梯次的縱深發(fā)展觀。

浙江是祥生的發(fā)源地，也是向外拓展的中心點。 2019年，祥生在浙江省內(nèi)確認平均售價達每平方米13592元，包括浙江省在內(nèi)的泛長三角區(qū)域擁有建筑面積達339.33萬平方米。

祥生對于“X”的目標(biāo)選擇則偏謹慎，與“1+1”范圍內(nèi)土儲相比，湖南省3個項目、呼和浩特6個、遼寧3個、山東7個、福建1個，占比仍然較少。此外，祥生除在上海擁有3個已竣工項目外，在一線城市布局仍然較為缺乏。

不過，對于擴張中的房企而言，在一線城市地價偏高以及限價的大背景之下，選擇深耕江浙強二線城市以及熱點三線城市是否是一種更好的選擇，仍需拭目以待。

但近年來祥生上升勢頭仍然強勁，招股書顯示，其已連續(xù)10年進入“中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”行列，排名從2011的第92位提升至2020的第27位。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“千億房企的上市具有很強的導(dǎo)向作用。祥生總部遷址到上海，在全國各地拿地等都有較大的動作，上市值得看好。而且今年資本市場應(yīng)該說總體會放寬，融資環(huán)境會比較寬松，這些都有助于帶動市場。上市后企業(yè)的品牌影響力、規(guī)模擴張等都能夠繼續(xù)增強。”

今年已斥128億元拿地

記者還留意到，祥生對于拿地已經(jīng)恢復(fù)到了2017、2018年的勢頭。2020年初至今，祥生展開了新一輪拿地補倉，于杭州、寧波、南通、南昌等地先后拍下多個地塊，進一步提升了其在泛長三角的市場份額。

5月13日，浙江寧波鄞州區(qū)1宗商住地被祥生全資子公司經(jīng)過278輪競拍，以總價24.61億元、溢價率39.6%收入囊中。5月14日，合肥肥西縣FX202007號地塊被祥生地產(chǎn)以14.55億元總價拿下，該地塊拍賣開始20分鐘即觸及最高限價并進入租賃自持競拍階段。

更早前的3月12日與4月28日，祥生分別以總價44.98億元、20.60億元拿下杭州及南通地塊，首入南通主城。

中指研究院統(tǒng)計顯示，今年前5月，祥生以128億元的拿地金額排在行業(yè)第33位。另據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)與浙江省統(tǒng)計局資料，2019年祥生的綜合實力在長三角地區(qū)房企中位列第14名，在浙江省房企銷售排行榜中則位列第三。

近三年祥生流動資產(chǎn)和流動負債對比（億元） 數(shù)據(jù)來源：招股書

截至今年3月31日，祥生擁有195個處于不同開發(fā)階段的物業(yè)項目，其中172個為附屬公司開發(fā)的項目，23個為合營企業(yè)及聯(lián)營公司開發(fā)的項目。

財務(wù)數(shù)據(jù)也反映出祥生近年來的表現(xiàn)。2017~2019年祥生的流動負債分別為606.68億元、1054.90億元、1073.85億元，同期流動資產(chǎn)分別為735.91億元、1178.90億元、1250.56億元，流動資產(chǎn)可覆蓋全部流動負債，短期償債能力還是有保障，財務(wù)風(fēng)險處于可控區(qū)間。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為，祥生最近兩年在拿地方面的確比較積極，而且分布在長三角這樣有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，對銷售業(yè)績有積極推動。雖然這幾年成長性不錯，但是從發(fā)展的角度來看，房企在經(jīng)過一段時間快速增長后都會面臨瓶頸和壓力，尤其是財務(wù)杠桿方面，后續(xù)要看房企融資能力是否有進一步提升。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)