資本助力物業(yè)上市熱持續(xù)升溫，“收并購(gòu)”加碼或致行業(yè)集中度加劇

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

物業(yè)行業(yè)頻頻受到資本市場(chǎng)熱捧。

5月14日，紅杉資本中國(guó)基金和騰訊完成對(duì)世茂集團(tuán)旗下全資子公司——世茂服務(wù)的戰(zhàn)略投資，投資總金額達(dá)2.44億美元；5月15日，建業(yè)新生活在港交所成功上市，其基石投資者就是知名投資機(jī)構(gòu)高瓴資本。

以目前的港股為例，物業(yè)股具備輕資產(chǎn)、非周期、抗通脹、現(xiàn)金流穩(wěn)健等特點(diǎn)，業(yè)績(jī)相對(duì)穩(wěn)定。動(dòng)不動(dòng)就幾十倍的市盈率 ，顯示出物業(yè)企業(yè)“安全墊”的厚度，更是吸引了各路資本的追逐。

雖然物業(yè)服務(wù)行業(yè)并非新行業(yè)，但近年來(lái)房企分拆物業(yè)公司上市卻成為“潮流”，且持續(xù)升溫。2019年共有8家物業(yè)企業(yè)成功上市，創(chuàng)下歷史新高；截至今年4月底，在港交所排隊(duì)IPO的物業(yè)企業(yè)共有8家。而截至目前，今年已有興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)和建業(yè)新生活3家物業(yè)企業(yè)在港股成功上市。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，從物業(yè)企業(yè)上市募集的資金用途來(lái)看，用于收并購(gòu)及戰(zhàn)略投資的資金比例不斷提升。如2019年新上市的8家物業(yè)企業(yè)，擬用于收并購(gòu)及戰(zhàn)略投資的資金比例高達(dá)約60%~70%，這勢(shì)必將加速提升物業(yè)行業(yè)的集中度。

資本市場(chǎng)看好物業(yè)企業(yè)

物業(yè)行業(yè)為何會(huì)受到資本市場(chǎng)青睞？

從收入看，物業(yè)公司的收入主要來(lái)源于物業(yè)費(fèi)收繳，這一塊相對(duì)恒定；還有一塊是增值服務(wù)費(fèi)，比如保修、園區(qū)服務(wù)等，也比較穩(wěn)定。正是這種良好穩(wěn)定的屬性和商業(yè)模式，給企業(yè)帶來(lái)持續(xù)盈利能力，使得物業(yè)公司頻頻受到了資本市場(chǎng)的追捧。

如2019年12月，高瓴資本成為保利物業(yè)的基礎(chǔ)投資者；今年5月14日，紅杉資本中國(guó)基金、騰訊完成對(duì)世茂服務(wù)的2.44億美元戰(zhàn)略投資；5月15日登港交所的建業(yè)新生活，其基石投資者亦為高瓴資本。

某百?gòu)?qiáng)房企IR王浩告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，資本方在投資物業(yè)企業(yè)之前，首先會(huì)看企業(yè)的管理規(guī)模和營(yíng)收規(guī)模，其次才是增值服務(wù)板塊。

以剛剛在港交所上市的建業(yè)新生活為例，其2019年末的在管面積為5698萬(wàn)平方米，處于上市陣營(yíng)內(nèi)中游水平；儲(chǔ)備管理面積達(dá)5772萬(wàn)平方米，在管和儲(chǔ)備接近1：1的比例。由于傳導(dǎo)效應(yīng)的3年期限，所以未來(lái)3年內(nèi)建業(yè)新生活的規(guī)模發(fā)展?jié)摿χ档闷诖摹?/p>

2016~2019年百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入及增速情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

再如世茂服務(wù)，截至2019年末的簽約管理面積超1億平方米，簽約項(xiàng)目超360個(gè)，共覆蓋全國(guó)超60個(gè)城市，其中81%位于一二線城市。今年1月傳出消息，世茂服務(wù)計(jì)劃將在年內(nèi)赴港IPO，并已與潛在顧問(wèn)就此進(jìn)行深入談判，預(yù)期集資5億至6億美元。

中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2019年百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)管理項(xiàng)目數(shù)量均值為212個(gè)，同比增長(zhǎng)10.42%；管理面積均值達(dá)4278.83萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.08%。

王浩表示，物業(yè)公司相對(duì)來(lái)說(shuō)是輕資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，現(xiàn)金流更好些，尤其在經(jīng)濟(jì)景氣度不樂(lè)觀的情況下，物業(yè)公司受經(jīng)濟(jì)周期影響較小的特點(diǎn)使其具有更強(qiáng)的防御能力。“也就是說(shuō)，無(wú)論外界影響大小，物業(yè)費(fèi)得照收。比如在這場(chǎng)萬(wàn)眾一心的抗疫戰(zhàn)役中，有聽(tīng)說(shuō)鼓勵(lì)減租金的，卻沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)倡導(dǎo)物業(yè)費(fèi)免費(fèi)用的。”

“而就物業(yè)公司的增量而言，主要取決于母公司在管面積的增加。這成就了物業(yè)股高成長(zhǎng)性、高市盈率、高市值的特性。”一位證券不愿具名的分析師告訴記者。

行業(yè)集中度或加速提升

值得注意的是，市盈率高的上市物業(yè)企業(yè)，如佳兆業(yè)美好、新城悅、永升生活服務(wù)、雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)等，都有一個(gè)共同點(diǎn)——背后有實(shí)力強(qiáng)大的房企作為依托。

這些物業(yè)公司一方面有地產(chǎn)母公司提供的穩(wěn)定的項(xiàng)目來(lái)源，另一方面在成功登陸資本市場(chǎng)后，熱錢(qián)的涌入正好能助力其通過(guò)大量的收并購(gòu)去拓展業(yè)務(wù)版圖。

如2019年新上市的8家物業(yè)企業(yè)，從其募集資金用途來(lái)看，擬用于收并購(gòu)及戰(zhàn)略投資的資金比例高達(dá)約60%~70%，這勢(shì)必會(huì)加速提升行業(yè)的集中度。中指研究數(shù)據(jù)顯示，2019年百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)份額已擴(kuò)大至43.61%。

2016~2019年百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)管理面積、項(xiàng)目數(shù)量及市場(chǎng)份額變化情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

記者注意到，近來(lái)資本市場(chǎng)陸續(xù)表現(xiàn)出對(duì)物業(yè)公司的看好，雖然不同物業(yè)公司的估值存在一定差異，但均高于其對(duì)應(yīng)的母公司。如2019年初港股物業(yè)板塊的總市值從為736.59億元，而今年5月7日則達(dá)到3080.21億元，增長(zhǎng)超3倍；物業(yè)板塊平均市盈率達(dá)33.37，遠(yuǎn)高于港股主板的9.68，這也充分體現(xiàn)了資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)行業(yè)的高度認(rèn)可。

高估值的物業(yè)股符合市場(chǎng)行情，高市盈率能給物企上市帶來(lái)高額回報(bào)率。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，行業(yè)集中度的提升是大趨勢(shì)，各大品牌房企的物業(yè)公司未來(lái)占比也會(huì)進(jìn)一步提升，這就決定了資本對(duì)于物業(yè)公司的重視程度會(huì)與日俱增。

據(jù)記者觀察，當(dāng)前超50%的百?gòu)?qiáng)房企均在積極對(duì)下屬物業(yè)板塊進(jìn)行拆分，但由于百?gòu)?qiáng)房企與旗下物業(yè)板塊的關(guān)聯(lián)交易相對(duì)較高，在業(yè)務(wù)操作上很難將地產(chǎn)與物業(yè)板塊之間的關(guān)聯(lián)交易降到較低的范圍，一定程度上打擊了企業(yè)對(duì)標(biāo)A股市場(chǎng)的積極性。而且，在資本化浪潮的大趨勢(shì)下，有實(shí)力的物業(yè)企業(yè)均想要快速對(duì)標(biāo)資本市場(chǎng)，以助力企業(yè)的高速發(fā)展。

值得一提的是，當(dāng)前港股市場(chǎng)對(duì)物業(yè)股的整體估值較高、上市融資規(guī)模相對(duì)較大、上市時(shí)間進(jìn)程可控。從2019年在港上市的8家物業(yè)企業(yè)上市時(shí)間上看，平均用時(shí)150.4天，遠(yuǎn)低于A股動(dòng)輒超500天的時(shí)間跨度。未來(lái)2~3年，物業(yè)企業(yè)對(duì)標(biāo)港股市場(chǎng)進(jìn)行國(guó)際化融資仍將會(huì)是行業(yè)的一個(gè)重要資本化趨勢(shì)。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)