惠譽(yù)上調(diào)鴻坤評級展望至“穩(wěn)定” 盈利能力健康

2020年5月11日，惠譽(yù)國際評級確認(rèn)北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（Beijing Hongkun Weiye Real Estate Development Co.,Ltd.，簡稱“鴻坤”）長期外幣發(fā)行人違約評級（IDR）為“B”，展望由“負(fù)面”調(diào)整為“穩(wěn)定”。同時確認(rèn)鴻坤的高級無抵押債券評級為“B”，回收率評級為“RR4”。

惠譽(yù)相信，鴻坤的盈利能力健康，2019年鴻坤的EBITDA利潤率為31％，在同樣B評級的同行中處于較高水平，得益于鴻坤較低的土儲成本，惠譽(yù)預(yù)計2020-2022年EBITDA利潤率將保持在30％以上。

一直以來，鴻坤在土地獲取方面有著自身獨特的模式，區(qū)別于傳統(tǒng)的土地招拍掛，鴻坤運(yùn)用集體建設(shè)用地開發(fā)、股權(quán)合作及聯(lián)合收購、產(chǎn)業(yè)協(xié)同及一二級聯(lián)動開發(fā)等策略以相對較低的成本獲得優(yōu)質(zhì)地塊，充分利用資源，與集團(tuán)鴻坤資本、鴻坤產(chǎn)業(yè)、鴻坤文旅等板塊協(xié)同拿地，同時協(xié)助政府解決產(chǎn)業(yè)發(fā)展、公共配套及服務(wù)問題，達(dá)到雙贏、乃至促進(jìn)城市活力與良性發(fā)展的效果，形成了獨特的競爭力。通過多樣化方式獲取土地資源，鴻坤能夠有效的控制土地成本。在項目布局方面，在京津冀穩(wěn)扎穩(wěn)打的鴻坤于2017年開啟全國化布局，持續(xù)進(jìn)駐長江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)、海南自貿(mào)區(qū)等都市圈，并憑借成熟的體系化城市運(yùn)營模式，快速布局發(fā)展，有效分散了京津冀重倉風(fēng)險。

惠譽(yù)將評級展望調(diào)整為“穩(wěn)定”，基于鴻坤的現(xiàn)金/短期債務(wù)比率從2018年底的49％提升到2019年底的117％，同時鴻坤的杠桿率（以凈債務(wù)/調(diào)整后存貨衡量）從2018年底的62％降至2019年底的54％，表明了近一年來鴻坤在流動性改善、債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化等方面有優(yōu)異表現(xiàn)。

從2019年開始，鴻坤積極加大輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)比重，通過長期積累形成的運(yùn)營管理能力、產(chǎn)品溢價能力、渠道銷售能力、品牌影響力和多元化IP及資源，在住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、資產(chǎn)運(yùn)營、文化創(chuàng)新等領(lǐng)域，用資產(chǎn)運(yùn)營、資源整合的方式不斷為輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作尋求創(chuàng)新突破。近一年來，先后與北方國建控股、奧潤順達(dá)集團(tuán)、浩海集團(tuán)、中恒集團(tuán)等企業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，在北京、上海、山西、河北、海南等地獲取近十個代建代銷項目。除此之外，鴻坤地產(chǎn)進(jìn)一步加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，提高流動資金，強(qiáng)化回款管理，優(yōu)化成本費用管理，實現(xiàn)了現(xiàn)金流的顯著改善。

2019年，公司繼續(xù)與銀行、信托及資產(chǎn)管理公司等金融機(jī)構(gòu)保持良好合作關(guān)系，并逐步使用長期低成本貸款如經(jīng)營性物業(yè)貸款，置換短期高息債務(wù)，實現(xiàn)了債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。截至2019年末，公司有息負(fù)債共計163.6億元，比上年末減少40億元，一年內(nèi)到期短債同比下降63%。同時，公司在境內(nèi)發(fā)行了多只公司債券，并首次在境外發(fā)行美元債，進(jìn)一步拓寬了公司的融資渠道。

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